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생애최초 특별공급, 이제 민영주택도 가능해요!

‘최초’에게 주어지는 (청약)합격 목걸이

내 집 마련의 꿈! 모두가 바라지만, 오랜 기간 준비해야 겨우 성공을 맛볼 수 있는 어려운 일입니다. 주택 청약의 높은 경쟁률이 이를 증명하죠. 그렇다 보니 집 구하기가 상대적으로 힘든(혹은 준비조차 하지 못하는) 사회적 약자나 신혼부부를 위해 정부는 청약 제도를 꾸준히 개선해왔는데요. 그중 하나가 최근 국토교통부가 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’의 후속 조치입니다. 올해 9월 29일부터 ‘생애최초 특별공급’ 제도가 개정된다는 게 주요 내용인데요. 무엇이 바뀌었는지, 오늘은‘국민주택’을 넘어 ‘민간주택’에도 청약이 가능한 ‘생애최초 특별공급(개정판)’ 금트를 준비했습니다!

어서 와,
집 사는 건 처음이지?😙

생애최초 특별공급은 말 그대로 태어나 처음 집을 사려는 사람에게, 새로 지은 주택의 전체 물량 중 일정한 비율만큼 따로 공급한다는 뜻입니다. (신청자가 몰리면 사업 주체가 100% 추첨으로 입주자를 선정하고요.) 살면서 딱 한 번(1가구 1주택)만 누릴 수 있는데요. 지금까지는 전체 주택 중 국민주택(LH, SH같은 공기업과 정부·지자체가 건설한 가구당 면적 85㎡ 이하의 주택)만 포함됐습니다. 그러다 이번에 국민주택 공급 물량이 20%에서 25%로 늘고, 자O, O스테이트 같은 민영주택 물량도 신규로 추가되었어요. 민간택지의 7%, 공공택지 분양물량의 15%까지 공급할 수 있는 거죠.

생애최초 특별공급 청약,
어떤 조건이 필요할까🧾

1. 일반공급 1순위 조건에 준하는 무주택세대의 구성원이어야 합니다. 그리고 입주자 모집 공고일 당시, ‘최초’라는 이름처럼 다른 구성원 모두 주택소유 이력이 없어야 하죠.
*투기과열·조정대상 지역은 세대주만 1순위 요건에 해당합니다.

2. 다음으로 현재 결혼을 했거나 자녀가 있어야 합니다. (자녀는 미혼이어야 하고요.)

3. 근로자 혹은 자영업자로서 5년 이상 소득세 납부 이력이 필요합니다. (공고일 기준 무직자는 신청이 불가능해요.)

다만 민영주택은 분양가가 높게 형성되기 때문에 소득 기준에 차등을 둡니다. 국민주택의 소득 기준이 전년도 도시근로자 평균 임금의 100% 이하(맞벌이 120%)라면 민영주택은 (맞벌이, 외벌이 구분 없이) 130% 이하인 사람까지 가능하죠. 예를 들어 3인 이하 가구라면, 기존 555만 원(국민주택)에서 722만 원(민영주택)까지 확대됩니다.

그리고 국민주택 청약은 보유 재산이 부동산 2억 1,550만 원, 자동차 2,764만 원 이하인 사람만 가능하지만, 민영주택은 별도의 기준이 없습니다. 마지막으로 국민주택은 통장 가입 기간 2년, 청약통장 선납금 600만 원이 필요한데요. 이와 달리 민영주택은 권역별로 충족 기준 차이가 납니다. (아래 이미지 참고)

현명한 청약 자세,
현미경으로 들여다 보듯🧐

기본 청약 방식과 크게 다를 바 없습니다. 하지만 자격요건에 일부 차이가 있어서, 세부 내용을 토씨 하나까지 살펴 봐야 합니다.

1. 먼저 한국감정원 청약홈에서 (특별공급) 입주자 모집공고문을 꼼꼼하게 확인합니다.

2. 그리고 소득과 자격요건 등을 확인합니다. 본인과 세대원의 소득 합계액을 정확하게 정산하고, 앞서 말씀드린 기본 조건을 모두 갖추었는지 점검하는 게 무엇보다 중요합니다. 여기까지 끝났다면 이후 공고문에 기재된 서류를 발급하고, 정해진 기간 내에 직접 방문하거나 인터넷에서 청약 신청을 마무리합니다.

3. 치열한 경쟁을 뚫고 당첨된 주인공은 청약홈 홈페이지에 정해진 날짜에 공지됩니다. 대상자라면 기타 서류 등을 제출하고 계약을 체결하면 되죠.

삼키긴 어렵고 뱉기는 아까운
뜨거운 감자🥔 생애최초 특별공급

그동안 국민주택은 정부에서 공급한다는 색채가 강해, 일각에서는 청약을 꺼렸습니다. 하지만 이제 민간에서 짓는 모든 주택에서 생애최초 특별공급을 받을 수 있고 순수 물량도 늘어 기회와 선택의 폭이 넓어졌습니다.

하지만 일반 청약자의 반발이 만만치 않습니다. 국민주택 공급 비중을 5% 늘린 데다, 특별공급 대상에 민영주택을 추가하고 청약 조건은 대폭 완화했기 때문인데요. 그렇지 않아도 한정적인 청약 물량이 어디론가 빠져나가는 것을 보며, 장기간 무주택 요건을 유지하며 점수를 쌓은 40대와 50대의 불만이 커진 겁니다. (일반 청약 경쟁률이 더 올라가니까요.)

게다가 20·30세대마저 볼멘소리를 내는 중입니다. 소득 요건이 확대됐지만, 맞벌이 부부는 소득 요건 130%를 넘기기 쉽다는 거죠. 또한 청약에 당첨되어도, 최근 대출규제가 강화되어 애초에 분양가가 값비싼 민영주택을 구매하기가 여전히 현실적으로 힘들다는 지적입니다. 이로 인해 민영주택 특별공급이 소득이 적어도 현금이 넉넉한 사람의 전유물이 될 것이란 시선도 공존하죠.

비판과 걱정에도 불구하고 민영 첫 생애최초 특별공급에 대한 수요는 상당합니다.최근 진행된 민영주택 생애최초 특별공급 청약에 가점이 낮은 무주택실수요자가 대거 몰리며 경쟁률이 100대 1을 훌쩍 넘겼습니다. 20·30세대는 기한, 금액 등의 제약으로 가점 쌓기가 상당히 어려웠기 때문에 점수를 따지지 않고 소득 기준도 대폭 완화된 특별공급에 신청자가 집중적으로 몰린 겁니다.

그러니 일반 청약 외에도, 이제는 민간주택까지 노릴 수 있는 생애최초 특별공급 청약을 항상 염두에 두고 살펴보는 게 중요하겠습니다. 멀게만 보이는 청약이지만, 시선을 넓혀 폭넓게 두드리다 보면, 결국 내 집 마련의 꿈을 이룰 수 있을 테니까요!

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달라진 주택청약 1순위 자격 요건, 놓치지 마세요

서울 및 수도권 거주자라면 특히 주목!

에디터 쿨럭은 예기치 못한 (전 직장에서의 이른) 퇴사로 보릿고개를 견디지 못해 결국 주택청약종합저축을 허문 적이 있다.(주륵…) 그러자 주택청약종합저축은 유지할수록 좋은 건데 그걸 해지하면 어쩌냐는 주변 사람들의 잔소리가 쏟아졌다. 난들 이게 좋은 건지 나쁜 건지 어떻게 알았겠나, 뭣도 모르는 사회 초년생이 그저 가입부터 하고 본 것을. 솔직히 그때는 이렇게 생각했다. 당장 생활비도 없는데 미래의 내 집이 대수야?’

… 대수였다. 주택청약종합저축 없이는, 요즘 인기 절정인 주택청약을 신청조차 할 수 없으니까😥

청약 당첨자, 어떻게 뽑을까?

청약은 신청만 한다고 끝이 아니다. 공급되는 주택이 한정적이기 때문에 ‘당첨’을 꿈꾼다면 기본 중의 기본인 아래 선정 방식부터 꼼꼼히 확인해야 하는 것!

방식 1) 청약 당첨자는 1순위부터 선발하고 당첨자 수가 남으면 2순위에서 뽑는다.

방식 2) 그런데 국민주택과 민영주택의 1순위 조건이 다르다. (잠시 후 정리 예정!)

  • 국민주택: 국가나 지자체, LH, 지방공사 등에서 직접 건설하여 제공하는 주택으로 전용면적이 85m²이하다.
  • 민영주택: 국민주택을 제외한 모든 주택. 민간 건설 사업자가 공급하는 푸O지오, 자O 등도 포함되는데 전용면적은 85m² 이하부터 135m² 초과까지 다양하다.

방식 3) 또한 청약을 희망하는 지역이 ‘투기과열지구’라면 추가 조건을 달성해야 1순위가 된다.

그런데 기존의 1순위 요건에 더해, 정부가 올해 들어 청약 관련 개정안을 내놓았다. 대체 무엇이 또 바뀌었을까? 변경된 주요 사항을 살펴보자.

정부가 [수도권 주택청약 요건]을 [+2] 강화했습니다.

국토교통부는 2019년 12월 16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치인 ‘주택공급에 관한 규칙 일부개정안을 올해 4월 17일부터 시행 중이다. 서울 등 수도권 투기과열지구(대규모 지구 포함)에서 1순위 대상자의 자격과 재당첨 제한기간 등을 강화해 투기 세력은 뿌리 뽑고 실수요자의 당첨 기회를 보호하는 게 바로 그 목적.

청약을 희망하는 지역에서의 최소 거주 기간 강화

우선 서울 등 수도권 투기과열지구(대규모 택지 지구 포함)에서 공급되는 주택청약을 위해 기존에는 해당 지역에서 1년 이상 거주해야 1순위 요건을 충족할 수 있었다.

그러다 지난 4월 17일부터, 아래 지역에서 거주해야 하는 기간이 최소 2년으로 변경됐다.

적용 지역
👉 서울, 경기 과천, 광명, 성남 분당, 광명, 하남 등 수도권 투기과열지구를 비롯해 
과천 지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사ㆍ감일지구 등 대규모 택지개발지구

그러니까 청약을 희망하는 지역이 이에 해당한다면, 거주기간 2년을 채울 수 있도록 미리 이사해야 당첨 확률을 올릴 수 있다.

따라서 국민주택과 민영주택 모두 1순위 자격 요건이 다음과 같이 바뀌었다.

국민주택 & 민영주택 청약 1순위 1장..아니 2장 요약!

거의 비슷하지만 국민주택은 납입 횟수, 민영주택은 예치금 액수가 중요하다.

정책 받고 이슈 더

하지만 정책이란 게 모든 사람을 만족시킬 수 없는 법. 실수요자나 해외 근로자의 반발도 만만치 않아 정부도 의견을 수렴해 조정할 건 조정하며 제도를 다져나가는 상황이다.

 👪실수요자: 투기꾼 때려잡는 건 ok. 그런데 갑자기 1년에서 2년 바꾼 건 너무한 거 아니야? 적어도 1년 이상 살고 있던 사람은 유예기간을 줘야지! 🤯

 👳해외근로자: 직장 때문에 가족이랑 떨어져 해외에서 근무하는 거도 서러운데 출국한 지 6개월 지났다고 그새 1순위 청약 자격을 박탈한다고? (심한 말)

 🏠국토교통부: 사정은 알겠는데 지금까지 규제 강화할 때는 유예 없이 전격적으로 늘 시행해 왔어. 그래도 국내에서 요건 다 채우고 해외로 파견된 무주택자는 1순위 접수할 수 있도록 검토해볼게.

청약 재당첨 제한기한 강화

다음으로, 첫 번째 조건을 갖추더라도 과거의 청약 당첨 여부를 잘 확인해봐야 한다. 이번 제도의 도입으로 청약 당첨 후 다시 당첨될 수 있는 제한기간이 늘었기 때문이다. 만약 정해진 기간 내에 청약에 당첨됐다면 앞으로 최대 10년 동안 청약 당첨이 어려울 수 있다. 청약에 당첨된 적이 있나 없나 더욱더 폭넓게 점검해봐야 하는 이유다.

최대 5년에서 10년으로 2배나 늘었다.

Q. 만약 재당첨 제한 기간이 중복(조정지역대상 내 분양가상한제 주택 당첨)된다면?
A. 둘 중에서 더욱 강화된 기준을 적용한다. 결론부터 말하자면 향후 10년간은 또다시 당첨되기 어렵다. 이 또한 올해 4월 17일 이후에 당첨된 사람부터 적용한다. 이전에 당첨되었다면 변경 전의 규정을 적용하니 너무 놀라지 말자.

청약 당첨 확률 ‘영끌’ 방법

청약을 준비 중이라면 관련 정보를 총망라한 한국감정원 청에 자주 방문하자. 진행 예정인 청약일정 확인부터 청약신청, 당첨조회까지 한 번에 해결할 수 있다. 그뿐만 아니라 1순위 대상자의 당첨 여부를 가르는 청약 가점(무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간)도 산출 가능하고, 청약이 끝난 분양단지의 당첨가점(최저·최고점)과 경쟁률 등을 분석할 수 있어 앞으로 전략을 세울 때 유용하다.

에디터 쿨럭의 가점 현황. 사실상 이생망..🪐

또한 유심히 지켜보던 모집공고단지의 청약을 사전 연습해보거나, 청약가상체험관을 통해 일반공급 혹은 특별공급 청약 대상이 실제 진행하는 청약 과정을 경험해볼 수 있다. 도중에 헷갈리는 내용은 고객센터에 문의하면 되니 이것이야말로 제대로 된 청약 트레이닝!🏃‍♂️🏃‍♀️

주택청약종합저축 가입자는 2020년 6월 말을 기준으로 무려 2,460만 명에 달한다. 이중 절반이 넘는 1,294만명이 1순위대상자. 그렇다 보니 2순위 대상자는 상대적으로 경쟁력이 떨어진다고 해석할 수 있다. 그러니 청약을 준비 중인 푼둥이라면 1순위 자격 요건이 어떻게 바뀌는지 앞으로도 놓치지 않기를. 1순위 자격을 유지하며 차근차근 가점을 쌓아 나간다면, 나날이 치열해지는 청약 시장에서도 좋은 성과를 거둘 것이다😎

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청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

꿈같은 그 날을 위해 미리 공부해둡시다

바라고 바라던 청약 당첨이지만 그 후에도 고민은 이어진다. 물론 애초에 자금이 넉넉하지 않은 상황일 경우에 한해서. 대출 조건마저 까다로워졌으니 덮어놓고 청약부터 신청했다가는 다 된 집주인에 코 빠뜨리기 십상. 청약 신청 전, 어느 정도의 현금이 필요한지 계획을 짜는 일은 무엇보다 중요한 이유다. 

□ 계약금, 중도금, 잔금의 정의와 금액  
당첨 이후 단계별로 돈을 지급해야 한다. 순서상 계약금, 중도금, 잔금이라 불리는데 대략적인 비중과 자금 조달 플랜에 대해 미리 파악해두자. 

□ 집을 계약할 때 혹은 분양권을 팔 때 내야 하는 세금의 종류   
이제껏 본인 명의로 된 동산·부동산이 없었다면 잘 몰랐겠지만, 재산이 늘어나면 내야 할 세금도 비례한다. 집을 계약했다면 취득세와 등록세를, 분양권을 판다면 양도소득세를 내야 한다. 그 비용은 어떻게 산정되는지 알아두자. 

당첨 후부터 입주까지 현금, 얼마나 필요할까?

모든 투자는 필요한 자금을 파악하는 일부터 시작해야 한다. 청약에는 세 가지 납입금이 존재한다. 당첨 후  계약할 때 내는 ➊계약금, 일부 대출이 가능한 ➋중도금, 마지막에 내는 ➌잔금이다.

단계별로 내야 하는 금액은 대략적으로 위와 같지만, 최근 계약금이 20%인 경우도 있기 때문에 해당 아파트의 모집공고를 통해 분양가와 계약금, 중도금, 잔금의 납부 일정, 금액 등 구체적인 내용을 확인해야 한다. 특히 계약금은 당첨자 발표 직후 계약일에 맞춰 내야 하며, 대출이 안되니 반드시 준비해둬야 한다. 

경제적 부담이 가장 큰 중도금은 집단대출을 주로 이용한다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출을 실행해주는 식. 물론 제한이 있다. 분양가 9억 원 이내의 아파트에 한해 수도권은 5억 원 이하, 그 외 지역은 3억 원 이하만 가능하다. 중도금 대출 건수 제한도 있다. 조정지역은 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건. 비조정지역에서 먼저 대출을 받은 뒤 조정지역 대출 신청을 어렵지만 반대는 가능하기 때문에. 두 개의 분양권을 살 계획이라면 무조건 조정지역 먼저 대출을 받아야만 한다. 

예전에는 중도금의 60%는 대출이 가능했지만, 최근에는 아래 표처럼 지역에 따라 대출 가능 한도(LTV)가 40%로 낮아지기도 한다. 예를 들어, 투기과열지구에서 8억 원의 아파트에 당첨된 무주택 세대라고 가정하자. 그러면 표에 따라 대출 가능 한도(LTV)는 40%인 3억 2천만 원이다. 즉, 나머지 금액은 보유하고 있거나 개인 대출을 받아야 한다는 얘기. 

문제는 이뿐만이 아니다. 중도금 집단대출에서 탈락하는 사람도 속출한다. 대출금의 80%는 주택도시보증공사에서 보증을 서지만, 나머지 20%는 은행 부담이기 때문에 개인 신용등급에 따라 거절될 수 있기 때문이다. 로얄층에 당첨되고 중도금 대출이 거절돼 놓치는 상황을 막으려면 중도금 1회차 납부 한 달 전부터 신용 관리를 톡톡히 해둬야 한다.  

옵션도 모두 돈이라는 사실 잊지 마세요

발코니 확장, 시스템 에어컨 등 각종 옵션 비용도 만만치 않다. 이것 또한 공고문에 정확한 비용과 납입 일자가 나와있으니, 예산을 계획할 때 빠뜨리지 않아야 한다. 

집주인이 되려는 자 취득세의 무게를 견뎌라

집주인이 되면 내야 할 세금도 늘어난다. 아파트를 분양받았으니 소유권에 대한 세금, 취득세를 내야 한다.  

취득세는 잔금일 기준(취득일)으로 60일 이내에 납부해야 한다. 모든 세금이 그렇듯이 정해진 기간 내에 내지 않으면 20%의 가산세에 매일 0.03%의 지연이자가 더해진다.  

분양권을 팔 계획이라면 계산기부터 두드려보자

당첨 후 계약을 마치면 아파트가 다 지어졌을 때 입주할 수 있는 ‘분양권’을 얻게 된다. 이 권리를 다른 사람에게 팔아넘기는 게 ‘분양권 전매’다. 이렇게 권리를 매매할 때 양도 차익에 대해 양도소득세가 부과된다. 중도금 대출을 받은 상태에서 분양권을 판다면 양도소득세와 함께 대출 승계도 고려해야 한다. 예를 들어, 비조정지역 아파트 중에 중도금 대출 60%를 받고 전매제한이 없는 분양권의 경우라면 다음과 같다.  

만약 매도인이 중도금 대출을 30%만 받았다면, 매수인도 동일한 조건으로 중도금 대출을 이어받고, 나머지 30%에 대해서는 현금으로 내야 한다. 매수인은 중도금 대출을 다시 받지 못하고, 매도인이 받은 조건 그대로만 승계가 가능하다는 뜻. 

분양권을 거래할 때에도 중개 수수료와 양도소득세를 내야 한다. 중개 수수료는 기 납부액 + 프리미엄을 기준으로 수수료를 지급하지만 사실상 지역마다 관례상 정해진 금액을 지불하는 경우가 많다. 양도소득세는 매도인이 신고해야 하는데, 계산은 간단하다. 양도차익인 프리미엄 금액에 보유기간에 따른 세율을 곱하면 끝. 보유기간에 따른 양도소득세 세율은 국세청 홈페이지를 참고하면 된다.  

무주택자 소금과장 입장에서는 한 번 내봤으면 하는 게 아파트 취득세와 양도소득세다. 다음 시간에는 이 꿈같은 날을 청약 관심러가 평소 관심있게 봐야할 사이트를 공개할 예정이다.  

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청약 시장의 희망, 특별공급(2) – 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

내게 맞는 '특공' 하나쯤은 있지 않을까요?

특별공급은 일반공급과 달리 ‘그들만의 리그’다. 1편에서 소개한 신혼부부가 아니어도 특공의 기회는 있다. 미성년 자녀가 세 명 이상이라면 ‘다자녀가구’, 65세 이상 부모를 모시고 있다면 ‘노부모부양’ 그리고 ‘생애최초 주택구입’, ‘외국인’, ‘기관추천’ 등도 있다. 오늘은 신혼부부 특공 이외의 특공에 대해 하나씩 파헤쳐 보겠다. 

잠깐! 특별공급의 기본 조건은 알고 계시나요? 
청약 시장의 희망, 특별공급(1)

□ 다자녀가구/노부모부양 특별공급    
다자녀가구 특공과 노부모부양 특공은 ‘누구’를 부양하고 있느냐의 차이가 있을 뿐 나머지 조건에서는 큰 차이가 없다. 이 두 가지의 특공 조건에 대해 확인해보자. 

□ 생애최초 주택구입 특별공급 
국민주택에만 존재하는 생애최초 주택구입 특별공급. 특공은 무주택자만 지원할 수 있기 때문에, 각자의 조건에 맞는 특공과 더불어 생애최초 주택구입 특공까지 동시 지원을 하는 경우가 많다. 어떤 경우에 지원할 수 있는지, 동시 지원에 대한 불이익은 없는지 알아보자. 

특별공급의 ‘체급’을 다시 한번 정리하면 다음과 같다. ‘신혼부부’, ‘다자녀가구’, ‘노부모부양’, ‘생애최초 주택구입’, ‘외국인’, ‘기관추천’. 대충 누가 대상인지 가늠할 수 있지만 기관추천은 좀 고개를 갸웃거리게 한다. 기관추천은 장애인, 국가유공자, 올림픽 입상자처럼 국가에서 보호, 지원하고 있는 대상으로 해당 기관에서 추천을 받아야 한다. 예를 들어, 장애인이라면 해당 지역 장애인복지과에서 국가유공자 및 유족이라면 국가보훈처에서 추천받아 신청할 수 있다. 중소벤처기업청에서 추천을 받은 ‘중소기업 근로자’처럼 의외의 대상도 있으니 아파트투유(www.apt2you.com 홈페이지 > 청약안내 > 특별공급 > 기관추천)에서 대상자를 확인하고, 각 추천기관에 자세하게 알아보는 게 좋다. 

‘누구’를 부양하는가

다자녀가구 특공은 미성년 자녀가 세 명 이상 있어야 하고, 노부모부양 특공은 65세 이상의 부모님이 함께 거주하고 있어야 한다. 신혼부부, 기관추천 특별공급은 전용면적 85㎡ 이하 주택만 청약이 가능하지만 노부모부양과 다자녀가구 특별공급은 85㎡ 초과 주택에도 청약할 수 있다. 기본적으로 거주 인원이 많은 점을 국가에서도 고려해준 것. 

다자녀가구와 달리 노부모부양 특공은 무주택세대주만 신청 대상이다. 당연하지 않은가. 부모가 세대주이고, 자식이 세대원이라면 그건 부양이 아니라 더부살이니까. 더불어 부양 기간도 필수 조건. 만 65세 이상 부모님을 3년 이상 부양하고 있다면 가능하다.  

두 특공의 소득기준은 동일하다. 국민주택의 경우 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하여야 한다. 본인 소득이 그것보다 많다면 민영주택을 노리자. 다행히(?) 민영주택은 소득기준 조항이 적용되지 않는다. 

내 집은 처음이라

가족 구성이 내 맘대로 되는 것도 아니라며 아쉬워하는 사람들을 위해 ‘생애최초 주택구입 특별공급’이 있다. 세대 구성원 모두 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람들에게 기회를 주는 분야로, 오로지 국민주택에만 있다.

처음 주택을 구입하는 사람이 대상이라고 하면 너도나도 손을 들 것이다. 그래서 몇 가지 조건이 더 붙는다. 우선 결혼을 했거나 자녀가 있는 경우로 제한하고, 청약통장 예치 금액도 확인한다. 기본적으로 특공의 청약통장 가입 기준이 최소 6개월인 것에 비해, 생애최초 주택구입은 24개월이다. 소득기준 또한 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%로 제한한다. 정부는 ‘진짜’ 무주택자, ‘진짜’ 생애 첫 주택을 구입하는 사람에게 기회를 주기 위해 몇 가지 허들을 준비한 것이다. 

당첨의 조건

수많은 다자녀가구들 중에서 누가 ‘주인’이 될 수 있을까. 아래 배점기준표에 따라 점수가 높은 사람이 결국 웃게 된다. 아래 표 중에서 세대 구성 항목 중 3세대 이상이 함께 살 경우는 입주자 모집 공고일로부터 과거 3년 이상 계속 동일한 조건을 유지했을 경우에만 해당되며, 무주택 기간 조항은 모든 세대원에 해당하며, 한때 주택을 구입했다가 팔았다면 주택을 처분한 후 최근 무주택자가 된 시기부터 기간을 계산한다. 해당 시/도의 거주 기간은 시는 광역시·특별 자치시 기준이고, 도는 도·특별자치도 기준이지만 수도권은 서울, 경기, 인천지역 전체를 하나로 묶어 해당 시·도로 본다.  

노부모부양 가족은 국민주택은 우선 무주택기간이 3년 이상이면서 저축총액 혹은 납입횟수가 많아야 한다. 전용면적 40㎡ 초과 주택은 저축총액이, 전용면적 40㎡ 이하 주택은 납입횟수가 기준이다. 민영주택이라면 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간의 가점제로 당첨자를 선별한다. 

특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하다. 단, 특별공급 당첨이 우선되므로 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 주택에 대한 청약은 무효 처리된다. 당첨된 것 중에 골라 가질 순 없다는 얘기. 복권에 당첨되려면 우선 복권을 사야 하고, 복권을 많이 살수록 확률은 올라간다. 일반공급, 특별공급 영역에 상관없이 도전할 때 ‘청약’이라는 꿈에 한 발 더 가까워질 테니, 모두 두드리자!  

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청약 시장의 희망, 특별공급(1) – 신혼부부

날이면 날마다 오는 기회가 아닙니다. 혼인신고 후 7년만!

흔히 청약시장을 입시에 대입한다. 청약에는 앞서 소개한 일반분양처럼 ‘정시’만 있는 게 아니다. 농어촌, 재외국민 등 특정 대상만 지원하는 특별전형, ‘특별공급’도 있다. 특별공급은 어떤 대상이 지원서를 낼 수 있는지 지원 자격과 당첨 조건을 알아보았다. 

잠깐! 특별공급 이전에 일반분양에 대한 내용부터 숙지하는 건 기본인 거 아시죠? 
청약의 기본, 1순위 자격 조건  

□ 특별공급과 무주택세대 구성원   
특별공급을 줄여 흔히 ‘특공’이라고 부른다. 특공에 출사표를 던지려면 기본적으로 ‘무주택 세대 구성원’이어야만 한다. 청약 백전백승을 위해 특별공급이 무엇이고, 무주택 세대 구성원의 조건은 무엇인지 공부해보자. 

□ 신혼부부 특별공급 
특별공급에서 가장 뜨거운 시장은 단연 신혼부부 특별공급. 신혼부부 특공에 성공하려면 어떤 조건을 갖춰야 하는지 그리고 서울 신혼부부 특공의 가점 커트라인은 어느 정도인지 예상해보자. 

그들만의 리그 특별공급

특별공급은 배려가 필요한 사람들이 분양받도록 지원해주는 제도다. 레슬링처럼 비슷한 체급끼리 붙여서 경쟁해 나름의 불평등을 없애고, 최대한 ‘무주택자’가 내 집 마련을 할 수 있도록 만든 제도인 만큼 몇 가지 기본 조건을 갖춰야 한다. 

첫째, 청약통장이 필요하다. 장애인, 국가유공자, 외국인 등 몇몇 지원 대상은 청약통장 없이도 신청할 수 있지만 기본적으로는 가입한지 최소 6개월 이상 된 청약통장이 필수다.

둘째, 무주택 세대 구성원이어야 한다. 본인은 물론 등본에 함께 적혀있는 배우자, 부모, 자식까지 모두 본인 명의의 집이 없어야 한다. 예를 들어, 남편과 떨어져 처가에 살고 있는 아내가 특공 신청을 하려면 장인, 장모님도 무주택자여야 한다.

셋째, 1세대당 일평생 1회만 특공 혜택을 누릴 수 있다. 이전에 당첨된 이력이 있다면 아쉽게도 이번 생에 더 이상의 특공은 없다. 당첨 이력이 없더라도 동일 주택에 대해 한 사람이 신혼부부 특공, 다자녀 특공, 노부모부양 특공으로 특별공급에 중복으로 청약할 경우 모두 무효 처리된다.  

유효기간은 단 7년! 신혼부부 특공

특별공급 중에서도 가장 경쟁률이 높은 분야는 단연 신혼부부. 청약에서 신혼부부란, 초혼, 재혼 여부에 상관없이 혼인신고일 기준으로 결혼 기간이 7년 이내인 커플을 말한다. 수많은 신혼부부 중에서 소득을 기준으로 한 번 더 대상자를 걸러낸다. 

소득은 전년도 도시근로자의 가구당 월평균 소득을 기준으로 한다. 외벌이 기준으로 국민주택은 100% 이하, 민영주택은 120% 이하여야 한다. 맞벌이라면 국민주택은 120% 이하, 민영주택은 130% 이하로 소득 기준이 올라간다. 아래 표는 2018년 도시근로자의 가구당 월평균 소득이다. 

만약 본인의 연봉이 세전 7,000만 원이라면 월평균 소득은 약 583만 원. 자녀 한 명에 외벌이라면 국민주택은 어렵지만 민영주택은 도전해볼 수 있다. 물론 이 소득 기준은 단지 출전권을 얻은 것에 불과하다. 지원자 중에서 입주자 모집공고일 기준 미성년 자녀가 있으면 1순위, 그렇지 않으면 2순위가 된다. 예비 신혼부부라면 자녀가 있다 하더라도 2순위에 해당되고, 재혼이라면 둘 사이에 낳은 자녀가 있어야 1순위가 될 수 있다. 태아도 포함되며 이를 악용해 최근 허위 임신으로 특공 신청을 하고 추후 당첨 취소가 된 사례도 있었다. 집이 뭐길래. 

신혼부부 특공의 승자는?

1순위 내에서 당첨자 선정 방법은 국민주택과 민영주택이 다르다. 국민주택은 아래 배점표에 따라 점수를 더해 높은 순으로 입주자를 선정한다. 점수가 같을 땐 추첨을 한다. 

민영주택 신혼부부 특공은 우선공급과 일반공급으로 지원 분야가 한 번 더 나뉜다. 분양 물량의 75%를 소득이 적은 신혼부부에게 우선공급하고, 나머지를 일반공급한다. 우선공급에 지원하려면 앞서 확인한 소득 기준표에서 100% 이하여야만 가능하다. (맞벌이인 경우 120%) 그 기준에 못 미친다면 일반공급에 지원해야 한다. 

그 안에서 국민주택과 마찬가지로 미성년 자녀 유무에 따라 1순위가 정해진다. 1순위 내에서는 해당 주택 건설지역의 거주자, 자녀 수가 많은 사람 순으로 선정하고, 자녀 수가 같을 땐 추첨을 한다. 조합해보면 신혼부부 특별공급의 경우 해당 지역 거주자이면서 자녀가 많을수록 유리하다. 

현재 서울에서 많은 신혼부부들이 기다리고 있는 아파트 단지는 마곡 9단지. 작년 10월에 분양 계획이 있었다가 공사 중에 지장물이 발견돼 계속 연기되었다. 현재는 내년 상반기에 분양이라는 소문이 돌면서 올해 말에는 공고가 뜰 것으로 예상된다. 국민주택 분양 물량 중 신혼부부 특공의 예상 합격 가점은 12점. 부동산 카페에서 점쳐진 예상 가점이긴 하지만 마곡지구의 상승세를 보면 예언이 틀리진 않을 것 같다. 

신혼부부 특공도 점점 레드오션이 되고 있어서 신혼부부들은 ‘생애최초 주택구입 특별공급’도 함께 준비하기도 한다. 특공의 다른 분야에 대해서는 다음 편에서 이어가도록 하겠다. 

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