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서울 여자 독립기 ⑥ : 미련하게 전세 대출 갚는 여자

전세 대출금을 갚는 일이 종잣돈을 마련하는 방법이라고 착각했었다

오늘 일기 3줄 요약
👆 전세 대출금을 갚는 것 보다 주식이나 펀드처럼 재테크로 돈을 굴려 현금을 갖고 있는 편이 낫다 ✌ 전세 대출금 원금 상환만으로 강제 저축 및 월 납입 이자 삭감 효과 👌 전세 대출금 원금 및 이자 상환 금액은 소득공제 가능

저출산과 저금리가 만나 만들어낸 시너지는 위대했다. 1억이 넘는 돈을 빌리는데 한 달 이자가 20만 원 내외였다. 버팀목이라는 대출 상품 이름이 매우 적절하다고 느껴졌다. 버팀목 없이 삶을 이어가기는 쉽지 않으니까. 전세자금대출은 우리 삶에 매우 중요한 버팀목이 되어 주었다. 이름을 참 잘 지었다. 버팀목전세자금대출.

혼인신고, 이사, 집 정리, 무수히 많은 택배 받기, 각종 집들이를 겸한 청첩장 전달, 결혼식, 신혼여행까지 일사천리로 진행되었다. 개인적으로는 혼인신고 이전에 논문과, 큰 회사 행사, 집 알아보기가 선행된 후의 결혼이었던지라 혼이 들락날락하는 시기였다. 모든 것으로부터 자유로워진 것은 신혼여행을 다녀와서 한 달쯤 후였다. 저녁 9시만 되면 정신을 못 차리고 뻗기 일쑤였고, 급기야 보약을 먹어가며 체력을 보존한 후에야 겨우 정신이 돌아왔을 정도였다.

그제야 우리의 경제 사정이 눈에 들어왔다. 우리는 전세자금 대출을 제외하고는 아무것도 가진 것이 없는 신혼부부였다. 그나마 남아있던 약간의 현금을 충동적으로 넷플릭스 주식을 매수하는데 밀어 넣고 나니 매달 월급을 제외하고는 아무것도 남지 않았다.

우리에겐 종잣돈이 없었다. 그나마 있던 돈도 전세보증금에 꽁꽁 묶여 있으니까, 월급만이 전부였다. 애초에 전세 대출을 받을 때 나의 마음가짐은 “최대한 많이, 최대한 빨리 대출을 갚아 나가자!”는 것이었는데, 만약 어떤 투자자가 나를 봤다면 “그것참 미련한 선택”이라고 말했을 것이다.

“그걸 왜 갚아? 갚을 돈을 차라리 저축하고 모으던가, 주식투자나 재테크로 불리던가. 더 많은 돈이 보증금에 묶이지 않도록 했어야지!”. 이 사실을 깨달은 건 한참 나중 일이었다.

나는 전세 대출을 갚기 위해 최대한 빨리 목돈을 만들어야 한다고 생각했는데, 사고의 흐름은 이랬기 때문이었다.

“언젠가 더 큰 집, 더 나은 집으로 이사 갈 때는 추가 대출을 해야 할 텐데, 그러려면 기존에 갚아 둔 돈이 많아야 대출을 또 받을 수 있겠지?” 그렇게 1억을 만들어보고 싶었다.

(그래도) 전세 대출을 갚으면 이런 점은 좋다

① 강제로 목돈이 모인다

언젠가 홈텍스를 통해 찾아본 지난 몇 년간의 나의 총수입은 억이 훌쩍 넘는 돈이었다. 짧지 않은 사회생활, 제대로 등록된 수입은 얼마 되지 않았지만 그래도 10년이 넘어가니 1억은 족히 되는 것이었다. 1억이 남 일이 아니라는 생각을 하기 시작한 건 그때부터였다. 1억 원을 만드는 것은 생각보다 간단한 일일 수 있다. 최소한 거기서 시작해야 뭘 해도 할 수 있다고 생각했다.

언젠가 엄마가 말씀하셨다. “처음엔 100만 원, 그다음엔 300만 원, 500만 원, 천만 원으로 모이고, 천만 원이 모이면 3천만 원, 5천만 원, 다음엔 1억이야. 그 고비만 넘기면 돈은 모이게 되어있어”

우린 그 수 많은 고비를 넘고 넘어 돈을 모아 보기로 했다. 그리고 그 증거로 이자가 적어지는 기쁨을 누리기로 했다. 그랬다. 대출을 갚는 것으로 우리는 종잣돈을 만들어 보기로 했다. 각종 생활비를 제외한, 저축 가능한 모든 돈을 대출 상환에 쏟아부었다. 나는 정기적으로 일정 금액을, 신랑은 돈이 생길 때마다 뭉텅이로 툭툭 쳐내기 시작했다.

② 월 이자가 적어진다

20만 원이던 월 이자가 10만 원으로 줄었다. 아이도 없고, 크게 사치하는 일도 없는 팔자이기에 그렇게 빚을 갚고 이자가 줄어드는 것을 보는 건 꽤 큰 기쁨이 되었다.

③ 연말정산 소득공제를 받는다

대출을 갚는 즐거움은 하나가 더 있다. 바로 연말정산에 소득공제 항목으로 반영이 된다는 것이었다. 물론 월세도 이것은 가능하다. 엄밀히는 월세는 세액공제 항목이고, 전세자금대출 원금 및 이자 상환액은 소득공제 영역이다.

물론 주택청약불입을 하고 있다면 주택청약금액 포함해서 300만 원까지일 뿐이지만. 소득공제 영역에 들어가 있다는 것은 왠지 월세보다 전세가 좀 더 삶의 필수적인 요소처럼 느껴졌다. 이 와중에 난 청약도 한 달에 20만 원씩 꼬박꼬박 넣고 있었다. 굳이 그럴 필요는 없었는데, 왠지 청약으로 목돈을 만들어보고 싶었달까?

※ 특별소득공제 > 주택자금 > 주택 임차차입금 원리금 상환액
무주택 세대의 세대주(세대주가 주택 관련 공제를 받지 않은 경우 세대원도 가능)인 근로자가 국민주택규모(1호 또는 1세대당 85㎡ 이하)의 주택(주거용 오피스텔 포함)을 임차하기 위하여 금융회사 등으로부터 차입한 일정 요건의 주택차입금의 원리금 상환액

1년이 거의 다 됐을 무렵 무려 원금의 절반을 갚았다는 사실을 깨달았다. 일단 모으니 순식간에 몇천만 원이 쌓였다. 혼자였으면 기약이 없었을 일도 둘이 하니 끝이 보이는 기분이었다. 지금 생각하면 그 돈을 그냥 아마존 주식 같은 거나 좀 사놓고 있었으면 더 많이 모을 수 있었을 것 같은데 세상 고지식한 우리는 그렇게 미련하게, 굳이 전세금에 현금을 묶어가며 1년을 버텼다.

그렇게 다음 단계를 차곡차곡 준비했다. 빚을 갚는 즐거움이 언젠가 큰 괴로움과 위기로 올 수 있다는 것을 그때는 미처 몰랐다는 게 문제였을 뿐. 그 순간은 매우 즐거웠다. 인생의 첫 빚이었고, 그렇게 큰 빚은 무서웠으니까.

‘돈’과는 거리가 먼 예술계에서 머물다 뒤늦게 ‘재테크’에 눈을 떴다. 푼푼에서 ‘서른에 시작한 주식 오답노트’를 연재하며 수많은 재린이들의 눈높이에 맞춘 ‘해외 주식 매수법’을 공개 했던 그가 재린이를 위한 부동산 이야기를 들고 돌아왔다. 내 집 마련하고 싶은 이들의 궁금증을 해소해 줄 ‘서울 여자 독립기’는 매주 수요일 푼푼에서 확인할 수 있다.

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서울 여자 독립기 ⑤ : 전세와 대출은 이음동의어

1% 대 금리로 전세 자금 대출을 받았다

오늘 일기 3줄 요약
👆 전세 보증금의 80%까지 대출 가능 ✌ 신혼부부는 우대금리가 적용되어 최저 1%대까지 대출 금리가 낮아질 수 있다 👌 불법 구조물로 판명되면 대출 불가

사실 독립을 결심했을 때 전세를 생각하지 않았던 것은 아니다. 원룸은 1억 언저리면 전세를 구할 수 있었다. 전세금의 80%까지 대출할 수 있으니까 약 2천만 원의 현금이 있었다면 말이다. 현금도 없었지만 엄마가 해준 한마디가 마음에 크게 남아 월세로 시작했다.

“10원을 빌려도 빚은 빚이야. 은행은 절대 널 봐주지 않아”

짧지 않은 시간 동안 대출과 빚에 시달렸던 경험이 있었던 우리 집은 대출이라면 진저리를 쳤다. 엄마는 비록 정기적인 수입을 가지게 된 상태라 할지라도 대출로 무리수를 두지 말고 니가 할 수 있는 능력껏 살라는 말씀을 해주셨다. 그 말이 가진 무게는 딱 1년 정도였지만.

월세란 낼 때는 감이 없다. 그런데 연말정산할 때가 되면 세상 심란해진다. 1년 동안 낸 월세의 총합. 45만 원씩 12개월. 540만 원으로 뭉쳐진 목돈이 내 손가락 사이로 빠져나갔다 생각하니 속이 뒤틀렸다. 연말정산할 때 환급받는다고 해봐야 10% 정도다. 결국 쌩돈이 나간 셈. 그러다 우연히 사회초년생 재테크 정보를 찾아보다 ‘월세에서 탈출해야 하는 이유’를 쓴 글을 보게 되었다.

1억을 빌려도 전세자금 대출이자는 2~3%. 한 달 월세는 평균 50만 원. 이자가 3%라고 했을 때 한 달에 30만 원 내외의 이자가 나온다. 그리고 전세 만료 후 보증금을 그대로 대출금 상환에 사용한다고 해도 월세보다 대출 이자가 저렴한 것이었다.

망치로 머리를 땡 맞는 느낌이었다. 전세자금의 20%만 확보되고 대출 조건에 부합된다면 일반 월세의 반값에 은행에 월세를 내며 살 수 있었다. 심지어 대출 이자와 전세대출 상환금액도 연말정산에 반영이 된다. 월세로 인한 세액공제 만큼까진 아니어도 유의미한 정도는 됐다.

많은 사람이 원금을 갚지 않고 이자만 내면서 소액으로 전세에서 다시 전세로 이동하며 대출을 연장하고 있다는 사실을 뒤늦게 알았다. 나는 다음 계약엔 전세를 구할 생각을 하고 월급을 차곡차곡 모아야 했다.

물론 전세에도 허들은 있었다. 투룸의 경우는 좀 다르지만, 원룸은 전세 대출이 불가능한 경우가 많았다. 법적으로 집주인의 허락을 받아야 할 이유는 없었지만 집주인은 자신의 자산에 어떤 형태로든 위험요소가 얹어지는 것을 원하지 않는 것 같았다.

그런데 전세 대출이 안된다는 투룸 빌라는 어디에도 없었다. 누군가가 대출을 끼고 빌라 건물을 분양·건축했고, 세입자가 내는 전세자금으로 그 대출원금을 빨리 갚지 않으면 건물주는 꽤 높은 금리의 대출금을 감당해야 했다. 금수저 부자라 해도 생돈이 나가는 느낌이 들어 화나고 억울할 게 뻔한 구조이다. 전세 보증금은 2억 가까이 되니까 전세 대출을 마다할 리가 없었다.

또한 기존에 이미 전세로 굴러가고 있던 집은 다시 월세로 돌리기가 쉽지 않다. 그걸 월세로 돌리려면 지금 입주한 세입자의 전세 자금을 고대로 현금으로 주어야 한다.

전세 시스템을 알면 집이 보인다

다시 정리하자면 대출을 일으켜 건물을 세웠고, 전세 세입자를 들임으로 인해 건축으로 인해 발생한 대출 원금을 전액 상환한다. 건물주는 대출금을 해마다 아주 조금씩 인상하면서 물가상승분을 커버한다. 그리고 계약 기간이 다되면 다음 세입자가 들어올 수 있도록 최선을 다한다. 다음 세입자는 크건 작건 상승한 전세보증금을 건물주에게 전달하고, 그중 일부를 기존 세입자에게 주어 내보낸다.

결국 건물주의 대출금은 일정 시점이 지나면 임차인의 전세자금으로 인해 일제히 사라진다. 건물주는 새로운 임차인이 들어올 때 기존 임차인에게 진 빚을 갚는 구조. 그게 대한민국의 전세다. 이 시스템은 신축 빌라가 아닌 아파트에도 똑같이 적용된다. 임차인은 임대인에게 필요한 목돈을 들고 들어가 집을 빌리고, 임대인은 기존 임차인에게 진 빚을 해결한다.

전세와 대출은 떼려야 뗄 수 없는 구조

내가 전세자금 대출을 받을 당시엔 우리나라 전세자금 대출은 2가지로 나뉘었다. 정부보증 상품과 은행에서 자체적으로 운영하는 전세 대출. 주택금융공사의 보증으로 운영되는 버팀목전세자금 대출은 정부보증 상품으로 전세자금의 70%까지 대출이 가능했다. 집이 불법 가건물이거나, 대출자의 신용도가 터무니없이 낮은 게 아니라면(정규직이라면 대부분 OK) 버팀목전세자금 대출은 어렵지 않게 승인이 나는 듯했다.

물론 조건은 있었다.

  • 만 19세 이상의 무주택세대주 중 부부 합산 연 소득 5천만 원 미만인 자에게는 연 2.3~2.9% 정도의 금리로 대출이 가능
  • 서울을 기준으로 총대출 금액이 1억 2천만 원은 넘지 않을 것
  • 결혼한 지 5년 이내의 신혼부부에게는 우대금리 적용. 소득에 따라 최저 1.6%까지 금리를 낮출 수 있음

집주인이 급하면 전세도 깎는다

전세보증금 1억 8천만 원. 전에 살던 사람이 계약 기간을 다 못 채우고 나갔던지라 중개사 부장님께 조금 더 전세금을 낮출 수 있냐고 물었다. 다행히 약간의 조정이 가능했고 우리는 500만 원이나 낮춘 금액으로 최종 전세보증금을 확정했다.

전세 대출을 받을 땐

대출을 받으려면 대출 신청은 세대주가 해야 했다. 통상적으로 세대주는 남자가 하게 마련이지만 프리랜서로 살던 신랑은 금융권에서 선호하는 직업군이 아니었다. 페이가 크건 적건 정규직으로 안정적인 페이를 확보할 수 있는 사람이 세대주여야 했다.

그래서 우리 집은 세대주가 나다. 이런저런 서류들을 간단히 챙겨서 계약하고 일정 기간 이내에 혼인신고를 해야지만 신혼부부 우대 금리를 적용해준다는 말에 그냥 속 편하게 혼인신고를 했다. 어차피 날은 잡았고, 결혼은 할 거였으니까. 왜들 결혼식 전에 혼인신고를 하는지 이해가 되었다. 대출을 보다 낮은 금리로 받기 위해서 였다.

생에 첫 대출이라 떨릴 땐

주택전세자금계산마법사 사이트를 통해 시뮬레이션은 스무 번도 더 했다. 세대주여야 했고, 세대주 포함 세대원 전원이 무주택이어야 했다. 혼인신고를 한지 5년 미만의 신혼부부였고, 홈텍스 상 부부합산 소득이 연간 5천만 원 미만이었다. 입주하고자 하는 주택이 등기부등본상 주거에 적합한 주택이고, 주택전용면적이 85제곱미터 미만이었다. 연 소득을 입력하고, 우대사항에 신혼부부 관련 칸에 체크를 마쳤다.

전세보증금은 2억을 넘지 않았고 별도의 부채는 없었다. 1억 2천 300만 원 가량의 대출 가능 금액이 나왔고, 우린 남은 5천만 원 내외를 돈을 구해야 했다. 전세보증금을 제외한 돈으로 최대한 타이트하게 결혼식과 살림을 준비했다. 세탁기 냉장고 말고는 산 가전제품은 없었고, 침대는 엄마가 쓰던 돌침대를 받는 거로 하고, 옷장이나 탁자 다해서 100만 원 정도 지출한 게 다였다.

불법 구조물은 대출이 안된다

대출 신청을 완료 하며 새롭게 들은 사실은 원칙적으로는 불법 구조물에는 대출 승인이 나지 않는 다는 것. 전세자금 대출로 실사까지 나오지는 않으니 큰 문제는 없지만 우리가 선택한 투룸  빌라에도 불법 구조물은 있었다. 바로 베란다. 엄밀하게는 베란다가 아니었다. 건물이 용적률을 맞추기 위해 위층으로 올라갈수록 계단식으로 안쪽으로 들어간 구조를 가진 건물들이 많은데, 이 계단식 구조물 위에 가벽을 세우고 베란다처럼 사용하고 있는 것이었다.

법적으로 엄밀히 따지면 내가 선택한 집의 베란다는 베란다가 아니었다. 다른 층에는 없는 베란다가 있는 것이 이상하지 않은가. 세금 문제라는데 말이다. 결국 불법이었다. 물론 저 정도 상황은 별문제 없이 매끄럽게 지나갔고 대출 승인은 떨어졌다. 대출 승인이 떨어지고 서류작성까지 마친 상황에서 신혼부부 우대 금리가 추가 인하되었고, 담당 은행원의 배려로 서류를 다시 작성해 좀 더 낮은 금리로 대출을 할 수 있었다. 저출산 기조가 유지되는 통에 지금 소득 기준이라던가, 대출 가능 금액 등의 기준들이 좀 더 완화되었다.

그렇게 무사히 대출을 받은 우리는 “청첩장 날짜와 (대출을 받기 위해서 한) 혼인신고 날짜 중 어느 날을 결혼기념일로 해야 할까?”라며 농담을 던질 정도로 여유가 생겼다. 이제 진짜 부부가 된 서울 여자. 내 집 마련을 향한 또 한 걸음을 내 딛게 된다.

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느려도 내 집 마련, 지분적립형 분양주택

20~30년을 두고 내 집 마련을 할 수 있는 방법, 서울시가 내놨다

서울시가 지분적립형 분양주택을 공급한다. 지분적립형 분양주택이란 분양가의 20~40% 수준의 일정 지분만 내고 20~30년 장기간 거주하면서 나머지 지분을 분할로 사들여 완전한 내 소유로 만드는 주택을 말한다.

내 집을 아직 갖지 못한 무주택자가 전체 인구의 약 44%. 거의 절반이다. 2010년 이후 주택 공급은 늘었지만 자가보유비율은 오히려 낮아졌다고 하는데(2010년 자가보유비율 51.3%). 서울 곳곳에 그렇게 많은 아파트가 올라가고 있는데도 이전보다 더 많은 사람들이 셋집을 전전하고 있다는 말이 아이러니하다. 집값이 비싸도 보통 비싼 게 아니군, 의 반증이겠지만 말이다. 이런 맥락에서 ‘지분적립형 분양주택’ 소식이 적어도 절반의 한국인들에겐 분명 솔깃한 소식일 테니 와중에도 놓치지 말아야 할 내용 짚고 넘어가 본다.

내 집 마련을 꿈꾸는 이라면 지분적립형 분양주택 ‘연리지홈’

‘연리지홈’은 내 집 마련을 원하지만 자금력이 부족한 이들을 위한 지분적립형 분양주택의 브랜드이다. 지난 8.4 주택공급 확대 방안으로 처음 공개된 분양주택 모델로, 정부는 무려 1만 7천호를 ‘연리지홈’으로 분양한다고 밝혔다. 현실적으로 청약에만 기대어 내 집 마련을 할 수 없는 3040을 겨냥했다. 추첨제로 분양 대상을 뽑지만 청년층과 4050의 균형 있는 공급을 하기 위해 일반 공급 분 20%는 청약가점제를 도입할 예정.

✔ 주 공급 대상은?

  • 이제 내 집 마련의 첫발을 내딛는 3040이 주 타깃. 하지만 실제 분양에 연령 제한은 없다.

✔ 자격(소득) 요건은?

  • 소득 5~6분위(월 약 396만~462만 원) 대상
  • 도시근로자 월평균 소득의 130%, 맞벌이는 140% 이하
    • 130% : 3인 이하 약 731만 원, 4인 약 809만 원, 5인 이상 약 902만 원 이하
    • 140% : 3인 이하 약788만 원, 4인 약 872만 원, 5인 이상 약 971만 원 이하
  • 부동산 자산 2억 1550만 원 이하
  • +일반 분양 2순위는 월평균 소득의 140%, 맞벌이는 150%까지 인정

*위의 내용은 예상 안, 구체적인 소득 요건 확정 예정

✔ 납부는 어떻게? (20년 주거일 경우 예시)

  • 이해를 쉽게 하기 위해 20년 주거일 경우(실제는 20년 주거와 30년 주거 중 선택)를 예로 들었다. 아래와 같이 4년 단위로 기간을 끊어 6회에 걸쳐 지분을 매입해 최종적으로 100% 지분을 모두 매입하면 온전히 입주자 소유의 주택이 된다.

확인! 지분적립형 분양주택의 분양 방식은 두 가지

지분적립형 분양주택은 두 가지 방식으로 가능하다. 입주할 때 최초 지분가를 내고 거주를 시작하는 공공분양과 입주할 땐 임대로 시작하여 8년 임대 거주 후에 공공분양으로 전환하는 임대 후 분양 방식이다. 두 가지 모두 임대의 개념이 혼재되어 있으므로, 100%에 모자라는 지분을 갖고 있다면 거주하는 동안은 임대료를 내야 한다. 물론 임대보증금 또한 내야 하니 이 부분도 염두에 둘 것.

공공분양임대 후 분양
주거 기간•일반 지역 : 20년 또는 30년 선택
•고분양가지역(분양가 9억 원 이상) : 30년 고정
•일반 지역 : 임대 8년+분양 12년 또는 22년 선택
•고분양가지역(분양가 9억 원 이상) : 임대 8년+분양 22년 고정
지분 취득 방법•최초 취득 : 분양가X지분율 20~25%
•4년마다 10~15%씩 지분 취득
•최초 취득 : 분양가X지분율 25~40%
•4년마다 12~20%씩 지분 취득
•추가 취득 시 분양가 기준 정기예금금리 가산
•미취득한 공공지분은 행복주택 수준의 임대료 납부
(본인 소유의 지분률이 올라갈수록 임대료 인하), *임대보증금 확인

최초 입주 때 얼마나 갖고 있어야 할까(Feat.주택담보대출/공공임대아파트 보증금 대출)

분양가가 5억이면 최초 지분가는 약 1억~1억 5천 만 원이다. 여기에 이사 비용과 취득세까지(*지분적립형 분양주택 역시 구매한 지분은 본인 재산이 되므로에 지분 비율에 따라 취득세를 내야 한다), 여윳돈 약 천 만 원 정도가 더 필요하다. 결국 1억이 훌쩍 넘는 돈이 내 주머니에 들어있지 않다면, 이 지분적립형주택도 그림의 떡이 될 수 있다는 뜻이다. 1억이란 돈을 만져본 적도 없고 향후 몇 년간에도 만질 수 없는 에디터는 이 지점에서 털썩 주저 앉을 뻔했다.

하지만 다행히도 지분적립형주택 역시 주택담보대출이 가능하다는데. 게다가 지분적립형 분양주택은 임대와 분양, 두 가지 성격을 갖고 있어 아래와 같이 중복 대출도 가능하다. 역시 집 사는 데 대출은 꼭 필요하다!

지분적립형분양주택 주택담보대출
최초 취득 지분에서 주택담보인정비율(LTV) 40%까지 가능
만약 분양가 5억 원 아파트를초기 지분 30% 취득한다면
(5억 권 X 30%) X 40% = 6천 만 원
공공임대아파트 보증금대출
총 보증금 기준 80~140%까지 가능
만약, 분양가 취득 후 임대보증금 1억 원, 월 14만 원이라면
1억 원 X 80~140% = 8천 만 원~1억 4천 만 원

*더 다양한 전용대출상품 출시 가능성 예상, 추후 확정

20~30년 동안 평생 매인 몸이 되어야 할까?

사정 상 도중에 팔아야 한다면, 전매제한으로 두고 거래가 가능하다. 현재 서울시는 10년, 혹은 20년을 전매제한으로 고려하고 있지만 아직 확정된 것은 아니다.  

지분적립형 분양주택 거래 제한 조건
•실 의무 거주 기간 및 전매제한 기간 후 팔 수 있음
•주택 매매 후 남는 차익은 입주자가 소유한 지분만큼의 수익만 가져갈 수 있으며 나머지는 정부나 SH에 귀속
(주택 값이 떨어지면 내 지분만큼 손실을 가져 감)

위에서 보듯이 대금 납부 기간을 다 채우지 못하고 집을 판다면 시세에 맞춰 자신이 가진 지분만큼 이익을 얻을 수 있다. 물론 지분 납부 기간을 모두 채운 후에 생긴 시세도 개인의 몫이 된다.

감수해야 할 불편함도 있다

지금은 돈이 없어 지분적립형 분양주택에 입주를 했더라도 사람 일은 한 치 앞을 모르는 것. 몇 년 사이 드라마틱하게 경제 상황이 펴서 생각보다 빨리 분양가를 지불할 수 있을 정도의 능력을 갖게 된다면 어떨까.

갚을 능력이 된다 해도 지분 취득에 속도를 낼 수 없다는 것이 기본 입장이다. 이는 입주자들이 시세 차익을 챙기는 목적으로 제도를 이용하는 것을 예방하기 위해서인데. 이처럼 본격적인 법 제정이 이뤄지기 전부터 제한 사항이 많아 지분적립형 분양주택의 현실성에 의문을 품는 목소리들도 꽤 있다. 하지만 부동산 시세를 안정화 시키고 무주택자를 구제하기 위한 취지의 정부 사업이라는 점을 고려할 때, ‘혜택’을 위한 어느 정도의 불편은 감수할 수밖에 없다는 점 또한 납득이 되는 사실.

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서울 여자 독립기 ① : 서울 여자는 서울에서 살고 싶었다

서울에서 내 집 마련 포기하지마. 나도 했어

주거 안정. 그것은 인간이 추구해야 할 가장 기본적인 권리 중 하나. 우리나라 인구의 절반이 모여있는 수도권, 그중에서도 대부분의 새내기 직장인이 원하는 서울에서의 생활은 정말 녹록지 않았다. 

학생 땐 여러 가지 할인 혜택과 시설들을 알차게 이용하다 보니 사회생활이 이렇게 부담스러운 일인지 전혀 알지 못했다. 취업 후, 독립을 결심하고 나서야 월세가 생활비에서 차지하는 비중이 얼마나 큰지, 부모님과 함께 살 때가 얼마나 안정적인 생활이었는지 깨닫게 됐다. 

멀기만 한 주거 안정의 길

여름에 시원하고 겨울에 따뜻한 것까지는 바라지도 않았다. 볕이 드는 지상층에 최소한 곰팡이는 없어야 하고, 적당한 수압과 침대와 빨래건조대를 놓아도 답답함을 느끼지 않을 사이즈에 살고 싶었다. 그랬더니 최소한 월세 50만 원의 지출은 각오해야 했다. 보증금은 빼고 월세만. 만약 여기에 평지면서 지하철과 도보 10분 이내의 거리를 확보하려면? 월세와 보증금 중 하나는 포기해야 했다. 그럼 CCTV 같은 안전시설이라도 있었으면 좋겠다고 했더니, 보증금과 월세는 제쳐두고서라도 관리비가 올라가는 상황을 겪게 됐다. 

그렇게나 시간을 공들여 알아보고 꼼꼼하게 따져 골라 들어간 집. 으앗차차! 진상 이웃이 있을 줄이야. ‘그래, 친구랑 돈을 합치면 좀 더 컨디션이 좋은 집, 환경이 좋은 집에 살 수 있을 거야’. 이거지! 진작 이렇게 할 걸…하고 안심하던 찰나, 평생 함께할 것 같던 친구가 직장을 옮기게 됐다네. 뭐? 넌 왜 뭐 또? 결혼한다고? 아! 안정적인 내 보금자리는 그렇게 또 점점 멀어져 갔다.

서울에서 여자 혼자 살기가 어렵다는 것을 깨달을수록 안정적인 내 집을 갖고 싶다는 서울 여자의 소망은 커졌다. 그리고 학자금 빚에 치이고 월세에 월급을 통째로 넘겨주던 서울 여자의 결말.

그래서 너는 집이 있으시겠다? 

그렇다. 얼마 전 나는 서울에서 우리 세 식구가 살 만한 아주 작고 소중한 집을 샀다. 그리고 대단한 성공담은 아니면서도 이 글을 꼭 쓰고 싶었던 이유. 너무 빨리 내 집 마련을 포기해버린 사람들에게 외치고 싶었기 때문이다. “포기하지 마세요. 나 같이 돈 없는 사람도 해냈다구요! 어떻게 서울에 집을 샀는지 알려드릴게요!”.

‘서른셋, 취준생보다 경제 사정이 나은 바 없었던 보통의 서울 여자’였던 나. 서울에서 독립하려면 뭘 어떻게 해야 하는지 아무도 알려주지 않아서, 내가 직접 해본 이야기. 월세와 전세를 거쳐, 내 소유의 집을 가지게 될 때까지. 각각의 스텝을 밟으며 깨달았던 내 집 마련 팁을 낱낱이 공개하겠다.

‘돈’과는 거리가 먼 예술계에서 머물다 뒤늦게 ‘재테크’에 눈을 떴다. 푼푼에서 ‘서른에 시작한 주식 오답노트’를 연재하며 수많은 재린이들의 눈높이에 맞춘 ‘해외 주식 매수법’을 공개 했던 그가 재린이를 위한 부동산 이야기를 들고 돌아왔다. 내 집 마련하고 싶은 이들의 궁금증을 해소해 줄 ‘서울 여자 독립기’는 매주 수요일 푼푼에서 확인할 수 있다.

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어떻게 돌려 받지? 전세보증금 반환 청구 절차

집주인님 우리 이런 절차없이 쿨거래해요. 제발!

전세보증금반환

A. 전세 계약이 종료된 지, 1달이 지났는데도 임대인이 보증금을 주지 않았을 때!
B. 계약기간 중 집이 경매/공매로 넘어갔는데, 배당 실시 후에도 집주인이 내 보증금을 안 줬을 때
C. 임대인이 임차보증금을 반환할 사유가 발생했음에도 임차인이 임차보증금을 반환받지 못했을 때

👉 믿을 구석은 가입해 놓은 전세금반환보증! 아래 순서에 따라 신속하게 절차를 밟아보자

# 소중한 전세보증금을 지키는 방법!

어떻게 돌려 받지? 전세보증금 반환 청구 절차

집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때, 보증기관이 세입자에 먼저 보증금을 주고 집주인에 회수하는 전세금반환보증. 담당하는 보증기관은 주택금융공사(HF), 주택도시보증공사(HUG), SGI서울보증 딱 3곳이다. 기관별 더 자세한 내용이 궁금하면 지난 기사 클릭 

# 4 STEP으로 끝내는 전세보증금 반환 절차

기관별로 세부 절차는 상이하지만, 전반적인 절차는 딱 4개로 나눠볼 수 있다.

📌 STEP1. 보증사고 발생 SOS

가장 먼저 해야 할 것은 역시 신고다. 1개월 이내에 자신이 가입한 보증기관에 알리고, 절차를 준비해야 한다. 주택도시보증공사의 경우 사고통지서를 제출해야 한다. 이 외 두 기관은 STEP2로 얼른 가자!

📌 STEP2. 자신이 가입한 기관에 반환 청구 서류 제출

보증 기관에 따라 청구 심사 방식 및 전세금을 돌려받지 못하는 경우에 따라 챙겨야 할 서류가 조금씩 상이하다. 때문에 자신이 가입한 보증 기관에 따라 필요한 서류가 무엇인지 확인해야 한다.

  1개월이 지났는데도 보증금을 돌려받지 못했을 때
  → 전세 계약 종료 증명 서류 준비, 임차권등기명령 신청 후 보증 기관에 이행청구

  • 전세 계약 종료 증명 서류: 전세 계약이 종료되었음에도 보증금을 돌려받지 못했다는 내용을 우편으로 집주인에게 통지한 ‘내용증명’ 서류.
  • 임차권등기명령: 해당 집에 대한 세입자의 권리에 대해, 법원에 등기해 놓는 것이다. 임차권등기명령을 신청해야, 내가 아직 전세금을 돌려받지 못한 집의 임차인이라고 주장할 수 있는 힘(대항력)과 돈 받을 권리가 있는 사람들이 줄 서고 있다(우선변제권)는 내용을 누구나 열람할 수 있다. 소위 말해 이 집은 깡통주택임을 공공에 알리는 것! 이 등기 명령은 세입자가 직접 임차주택 소재지 관할 법원에 직접 신청하면 된다.

 ✌ 경매/공매로 임대인의 집이 넘어가 보증금을 못 받았을 때
  → 배당표 등 전세보증금 미수령액을 증명하는 서류

  • 전세권 배당요구 권리서: 세입자가 더는 그 집에서 사는 것을 원하지 않을 때, 경매 금액의 배당을 요구하는 서류. 다른 곳으로 이사하거나 다른 주소로 전입신고를 하면 안 된다.
  • 배당표: 배당기일에 배당요구를 한 사람들에 한해 열람할 수 있다.

📌 STEP3. 보증기관의 심사를 기다린다.

서류를 제출하면 보증 기관에서 임대인에게 연락해서 보증금 반환 여부 등을 확인하는 등 심사를 거치게 된다. 사안에 따라 전세 계약과 관련한 별도의 서류를 추가 요청할 수도 있다. 보통 이렇게 추가 서류를 요청할 때에는 제출해야 하는 기간이 같이 명시되어 있다. 무조건 A.S.A.P! 빨리 처리해야, 빨리 받을 수 있다.

📌 STEP4. 소중한 전세보증금 드디어 내 품으로

청구일을 기준으로 1개월 이내로 보증금을 받게 된다. 단, 전셋집을 비워야 수령 가능하다. 이때에도 제출해야 하는 서류가 있다! 계좌입금의뢰서와 임차권등기명령 해제에 필요한 각종 서류, 대위변제증서 등이 필요하다. 대위변제는 제3자가 채무를 변제함으로써 채권자의 채권이 채무를 갚아준 제3자에게 넘어가는 것을 말한다. 이를 확인하는 증서를 기관에 제출하면 The End(가 아니라, 기관 및 사안에 따라 별도 서류를 요구할 수 있다고…)

🏡 기관별 청구 방법
주택금융공사(HF)
주택도시보증공사(HUG)
SGI서울보증(SGI)

Tip. 전세보증금반환보증이 없다면, 법원으로 가세요!
전세보증금반환보증 상품에 가입하지 못한 세입자들은 분쟁 조정이나 소송 등의 절차를 이용해서 보증금을 돌려받을 수 있다. 대한법률구조공단은 분쟁조정위원회를 두고 보증금을 반환받지 못한 세입자와 집주인의 분쟁을 조정해주고 있다. 서울, 대전, 전주, 광주, 부산, 대구 등 전국 6곳의 위원회 지사에서 분쟁 조정을 지원하고 있다. 하지만 집주인이 분쟁 조정에도 응하지 않으면 전세보증금 지급명령을 법원에 신청해야 한다.

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보증금 떼일까 걱정된다면? 전세금반환보증 셋

전세가 급등 *주의* 보증금 지키고 싶은 세입자들 모여라~

전세보증금반환

전세 계약한 세입자의 걱정, 삼대장

1. 집주인이 내 전세금 안 돌려주면 어떡하지?
2. 전세 살고 있는 집이 경매에 넘어가서, 내 전세금 못 받으면 어쩌지?
3. 집주인이 보증금 못 준다고 배짱부릴 때, 법적 조치 어떻게 하지?

👉셋 중 하나라도 해당한다면, 전세금반환보증 가입 필수

# 내 전세보증금 지키는 방법!

전세금반환보증은 임차인(세입자)이 임대인(집주인)으로부터 전세금을 돌려받지 못하는 경우를 대비해, 보증기관이 대신 보증금을 지급해주는 제도다. 이 제도를 운영하는 보증기관은 딱 3개다. 지난 7월부터 시작한 주택금융공사(이하 HF)와 주택도시보증공사(이하 HUG), SGI서울보증(이하 SGI). 기관마다 가입 대상, 보험료 등은 각각 다르다.  

# 보증 가입은 정해진 기간에만 가능! 가입 대상

  HF HUG SGI
상품명 전세지킴보증 전세보증금반환보증 전세금보장신용보험
대상 아파트, 주거용 오피스텔, 단독·다가구. 연립·다세대
9억 원 이하 · 수도권: 7억 원 이하
· 그 외 지역: 5억 원 이하
·  아파트: 제한 없음
·  기타 주택: 10억 원 이내
**도시형 생활주택도 가능
시기 전세계약기간
4/1 지나기 전
전세계약기간
2/1이 지나기 전
전세계약기간 2년 기준,
계약일부터 10개월 이내

세 기관 모두 임대차 계약 기간이 최소 1년 이상인 계약에 대해서만 보장 중이다. 휴대폰 파손 보험처럼 일정 기간에만 가입할 수 있다. 기간이 지나 아쉬운 푼둥이들 STOP!! HUG에서는 가입할 수 있는 기간을 21년 7월 28일까지 한시적으로 확대했다. 전세계약기간 만료일 6개월 전까지 가입 가능한데, 몇 가지 넘어야 할 허들이 있다. 부부 합산 소득 1억 원 이하여야 하고, 보증금은 수도권 5억 원, 기타 3억 원 이하로 제한된다.

# 그래서 보증료는 얼마? 보증료

  HF HUG, SGI
상품명 전세지킴보증 전세보증금반환보증 전세금 보장신용보험
아파트 · 기본 보증료율: 0.07%
· 보증료율 우대대상:  0.05%
연 0.128% 연 0.192%
기타 주택 연 0.154% 연 0.218%
LTV*
구간별
할인율
· 60% 이내: 30%
· ~70% 이내: 20%
· ~80% 이내: 10%
· 50% 이하: 30%
· 60% 이하: 20%

* LTV: 자세한 설명 바로가기

HUG와 SGI는 아파트와 기타 주택에 따라 보증료율을 책정했지만, HF는 고정하고 있다. 단, 우대대상(다자녀, 신혼부부, 저소득자, 다문화, 장애인, 국가유공자, 의사상자, 한부모, 조손 가구와 공사 청년전세자금보증 이용자, 공사 보증서 담보 버팀목전세대출-청년전용·중소기업취업청년 이용자)에 한해 0.02% 낮은 보증료율 적용한다. HUG 또한 특정 대상에, 할인 혜택을 제공하고 있다.

#언제, 얼마까지 보증 가능할까? 보증 한도

  HF HUG SGI
상품명 전세지킴보증 전세보증금반환보증 전세금보장신용보험
시기 보증서 발급일 ~ 임대차계약 종료일 + 1개월
보증금액 ① 수도권 5억 원(지방 3억)
② 주택가격-선순위채권*총액 중 적은 금액
보증신청인이 신청한 금액(보증 한도 이내에서) 임대차 계약서의 임차보증금(전액)

* 선순위채권: 바로가기

전세금반환보증 가입 후, 집주인이 바뀐 경우 기존에 가입한 보증의 효력은 소멸된다. 새로 가입하거나 가입 정보를 변경해야 한다! 보증을 계속 이용하려면 해당 변경 사유가 발생하기 전에 보증기관에 연락해서 문제가 없는지 확인해보는 것이 좋다.

# 이렇게 하면 전세금 걱정 끝! 가입 및 신청

  HF HUG SGI
상품명 전세지킴보증 전세보증금반환보증 전세금보장신용보험
제출서류 주민등록등본 및 신분증, 확정일자부 임대차 계약서, 부동산등기부등본, 전입세대열람내역
· 전세지킴보증 신청서
· 전세지킴보증 확약서
· 개인정보제공동의서 등
· 심사 별 서류(별도 안내)
· 보증신청서
· 개인정보제공동의서
· 전세보증금반환보증 확약서
· 보증료율 할인 시, 증명 서류
· 기타, 심사에 필요한 서류
· 보험가입신청서
· 심사에 필요한 서류(별도 안내)
상담기관 국민, 기업, 농협, 신한, 우리, KEB하나 HUG지사 및 국민, 기업, 농협, 신한, 우리(모바일-위비뱅크), KEB하나, 광주, IBK기업, 경남, 부산, 수협, 카카오페이 SGI 영업지점

가입하기 전 시중 은행 및 해당 기관을 통해 보증 대상 및 조건, 내용 등을 확인한 후 보증신청구비서류를 작성, 제출하면 된다. 이때 신용도도 같이 심사를 받아야 한다. 심사 완료 후 보증료수납 및 전자보증서, 증권 등을 발급받으면 끝! 가입할 때 집주인 눈치는 볼 필요 없다. 애초에 소중한 내 전세보증금을 지키기 위해, 내가 별도의 돈을 지불하는 것인데 무슨 상관!!! (((((소중한 내 전세보증금)))))) 보호막 제대로 쳐 놓자🔐🔐

🏡 기관별 홈페이지로 순간이동!
주택금융공사(HF)
주택도시보증공사(HUG)
SGI서울보증(SGI)

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달라진 주택청약 1순위 자격 요건, 놓치지 마세요

서울 및 수도권 거주자라면 특히 주목!

에디터 쿨럭은 예기치 못한 (전 직장에서의 이른) 퇴사로 보릿고개를 견디지 못해 결국 주택청약종합저축을 허문 적이 있다.(주륵…) 그러자 주택청약종합저축은 유지할수록 좋은 건데 그걸 해지하면 어쩌냐는 주변 사람들의 잔소리가 쏟아졌다. 난들 이게 좋은 건지 나쁜 건지 어떻게 알았겠나, 뭣도 모르는 사회 초년생이 그저 가입부터 하고 본 것을. 솔직히 그때는 이렇게 생각했다. 당장 생활비도 없는데 미래의 내 집이 대수야?’

… 대수였다. 주택청약종합저축 없이는, 요즘 인기 절정인 주택청약을 신청조차 할 수 없으니까😥

청약 당첨자, 어떻게 뽑을까?

청약은 신청만 한다고 끝이 아니다. 공급되는 주택이 한정적이기 때문에 ‘당첨’을 꿈꾼다면 기본 중의 기본인 아래 선정 방식부터 꼼꼼히 확인해야 하는 것!

방식 1) 청약 당첨자는 1순위부터 선발하고 당첨자 수가 남으면 2순위에서 뽑는다.

방식 2) 그런데 국민주택과 민영주택의 1순위 조건이 다르다. (잠시 후 정리 예정!)

  • 국민주택: 국가나 지자체, LH, 지방공사 등에서 직접 건설하여 제공하는 주택으로 전용면적이 85m²이하다.
  • 민영주택: 국민주택을 제외한 모든 주택. 민간 건설 사업자가 공급하는 푸O지오, 자O 등도 포함되는데 전용면적은 85m² 이하부터 135m² 초과까지 다양하다.

방식 3) 또한 청약을 희망하는 지역이 ‘투기과열지구’라면 추가 조건을 달성해야 1순위가 된다.

그런데 기존의 1순위 요건에 더해, 정부가 올해 들어 청약 관련 개정안을 내놓았다. 대체 무엇이 또 바뀌었을까? 변경된 주요 사항을 살펴보자.

정부가 [수도권 주택청약 요건]을 [+2] 강화했습니다.

국토교통부는 2019년 12월 16일 발표한 ‘주택시장 안정화 방안’의 후속 조치인 ‘주택공급에 관한 규칙 일부개정안을 올해 4월 17일부터 시행 중이다. 서울 등 수도권 투기과열지구(대규모 지구 포함)에서 1순위 대상자의 자격과 재당첨 제한기간 등을 강화해 투기 세력은 뿌리 뽑고 실수요자의 당첨 기회를 보호하는 게 바로 그 목적.

청약을 희망하는 지역에서의 최소 거주 기간 강화

우선 서울 등 수도권 투기과열지구(대규모 택지 지구 포함)에서 공급되는 주택청약을 위해 기존에는 해당 지역에서 1년 이상 거주해야 1순위 요건을 충족할 수 있었다.

그러다 지난 4월 17일부터, 아래 지역에서 거주해야 하는 기간이 최소 2년으로 변경됐다.

적용 지역
👉 서울, 경기 과천, 광명, 성남 분당, 광명, 하남 등 수도권 투기과열지구를 비롯해 
과천 지식정보화타운, 성남 위례, 하남 미사ㆍ감일지구 등 대규모 택지개발지구

그러니까 청약을 희망하는 지역이 이에 해당한다면, 거주기간 2년을 채울 수 있도록 미리 이사해야 당첨 확률을 올릴 수 있다.

따라서 국민주택과 민영주택 모두 1순위 자격 요건이 다음과 같이 바뀌었다.

국민주택 & 민영주택 청약 1순위 1장..아니 2장 요약!

거의 비슷하지만 국민주택은 납입 횟수, 민영주택은 예치금 액수가 중요하다.

정책 받고 이슈 더

하지만 정책이란 게 모든 사람을 만족시킬 수 없는 법. 실수요자나 해외 근로자의 반발도 만만치 않아 정부도 의견을 수렴해 조정할 건 조정하며 제도를 다져나가는 상황이다.

 👪실수요자: 투기꾼 때려잡는 건 ok. 그런데 갑자기 1년에서 2년 바꾼 건 너무한 거 아니야? 적어도 1년 이상 살고 있던 사람은 유예기간을 줘야지! 🤯

 👳해외근로자: 직장 때문에 가족이랑 떨어져 해외에서 근무하는 거도 서러운데 출국한 지 6개월 지났다고 그새 1순위 청약 자격을 박탈한다고? (심한 말)

 🏠국토교통부: 사정은 알겠는데 지금까지 규제 강화할 때는 유예 없이 전격적으로 늘 시행해 왔어. 그래도 국내에서 요건 다 채우고 해외로 파견된 무주택자는 1순위 접수할 수 있도록 검토해볼게.

청약 재당첨 제한기한 강화

다음으로, 첫 번째 조건을 갖추더라도 과거의 청약 당첨 여부를 잘 확인해봐야 한다. 이번 제도의 도입으로 청약 당첨 후 다시 당첨될 수 있는 제한기간이 늘었기 때문이다. 만약 정해진 기간 내에 청약에 당첨됐다면 앞으로 최대 10년 동안 청약 당첨이 어려울 수 있다. 청약에 당첨된 적이 있나 없나 더욱더 폭넓게 점검해봐야 하는 이유다.

최대 5년에서 10년으로 2배나 늘었다.

Q. 만약 재당첨 제한 기간이 중복(조정지역대상 내 분양가상한제 주택 당첨)된다면?
A. 둘 중에서 더욱 강화된 기준을 적용한다. 결론부터 말하자면 향후 10년간은 또다시 당첨되기 어렵다. 이 또한 올해 4월 17일 이후에 당첨된 사람부터 적용한다. 이전에 당첨되었다면 변경 전의 규정을 적용하니 너무 놀라지 말자.

청약 당첨 확률 ‘영끌’ 방법

청약을 준비 중이라면 관련 정보를 총망라한 한국감정원 청에 자주 방문하자. 진행 예정인 청약일정 확인부터 청약신청, 당첨조회까지 한 번에 해결할 수 있다. 그뿐만 아니라 1순위 대상자의 당첨 여부를 가르는 청약 가점(무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입기간)도 산출 가능하고, 청약이 끝난 분양단지의 당첨가점(최저·최고점)과 경쟁률 등을 분석할 수 있어 앞으로 전략을 세울 때 유용하다.

에디터 쿨럭의 가점 현황. 사실상 이생망..🪐

또한 유심히 지켜보던 모집공고단지의 청약을 사전 연습해보거나, 청약가상체험관을 통해 일반공급 혹은 특별공급 청약 대상이 실제 진행하는 청약 과정을 경험해볼 수 있다. 도중에 헷갈리는 내용은 고객센터에 문의하면 되니 이것이야말로 제대로 된 청약 트레이닝!🏃‍♂️🏃‍♀️

주택청약종합저축 가입자는 2020년 6월 말을 기준으로 무려 2,460만 명에 달한다. 이중 절반이 넘는 1,294만명이 1순위대상자. 그렇다 보니 2순위 대상자는 상대적으로 경쟁력이 떨어진다고 해석할 수 있다. 그러니 청약을 준비 중인 푼둥이라면 1순위 자격 요건이 어떻게 바뀌는지 앞으로도 놓치지 않기를. 1순위 자격을 유지하며 차근차근 가점을 쌓아 나간다면, 나날이 치열해지는 청약 시장에서도 좋은 성과를 거둘 것이다😎

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아파트 분양 공고, 대강 견적 나옵니다

아파트, 사양 따져보고 고르는 법

서울에 터를 잡고서 아파트 라이프를 고려하지 않을 수 없을 만큼 아파트는 흔한 주거 형태가 되었다. 첫 내 집 마련을 아파트에서 시작하는 분들도 적지 않을 터. 우리 독자들 중에도 아파트 매입을 앞두고 있는 분들이 있을 것 같아서 준비했다.

아파트 분양 공고 “잘” 보는 법을.

분양 공고는 어디에서 볼 수 있죠?

내가 원하는 아파트를 찾아준다는 사이트의 애정 어린 도움 삼아 발품을 아껴보자. 아래는 청약과 관련하여 아파트분양공고에 대한 정보를 집중적으로 제공하고 있는 사이트이다.

청약홈(한국감정원과 국토교통부 운영, 청약을 위한 정보, 편의기능 집약)

LH청약센터(한국주택토지공사 운영, 토지 / 건물별 청약 및 임대 정보 집약)

SH공사(서울주택토지공사 운영, 분양 정보 뿐 아니라 장기전세 및 행복주택 공급 현황 확인 가능)

호갱노노(google play 2019 올해를 빛낸 일상생활 앱 선정, 아파트 실거래가 확인 )

아파트 분양 공고 안에서 읽을 수 있는 중요한 정보들

입주자 모집공고는 분양 아파트에 대해 가장 정확하고 객관적인 정보를 담았기 때문에 청약을 하기 전에 반드시 꼼꼼하게 살펴봐야만 한다. 확인의 확인을 거쳐 정독을 하려면 우선 입주자 모집공고에 실려있는 정보들이 무엇을 뜻하는지 알아두어야 한다. 한 단어 한 단어, 간과하지 않고 안내해 드리도록 하겠다.

내 마음에 딱 맞는 아파트의 사이즈를 알아봅시다

위 이미지는 분양공고의 “공급대상” 내용이다. 해당 란이 제공하는 정보를 통해 청약 자격, 아파트 규격, 아파트 공급량을 확인할 수 있으므로 청약을 준비하고 있는 분이라면 이 세 가지를 중심으로 주의깊게 보시면 좋을 듯하다.

①구분은 민간 건설사에서 공급하는 민영주택과 국가 또는 지자체가 공급하는 공공주택을 구분하는 내용이다. 공공분양(공공임대주택과 함께 통칭하여 국민주택이라 하며 보통 아파트분양공고에선 “공공분양”이라 칭함)은 LH(한국토지주택공사)나 SH(서울주택공사) 같은 곳에서 청약을 하는 것을 뜻하며 민영주택은 민간 분양을 의미한다. ②주택형(혹은 주택타입)은 평형대와 구조에 대한 내용이다. 표시 단위는 제곱미터(m2)로 감이 오지 않아서 평으로 환산해서 확인하고 싶다면 제곱미터 수치를 3.3으로 나누어 보면 된다.

③공급면적은 해당 아파트의 주거 면적을 나타내며 ④주거전용면적⑤주거공용면적으로 나뉜다. ④주거전용면적은 각 가구별로 독립적으로 사용하는 실제 사용면적으로, 거실, 주방, 욕실, 침실 등 순수한 내부 면적을 말한다. 실제 이 면적에 준하여 청약자격을 따지는데 청약부금이나 청약저축 가입자는 전용 면적인 85m이하인 주택에만 청약 신청을 할 수 있다. ⑤주거공용면적은 계단이나 복도, 엘리베이터 등 동 주민들이 공동으로 사용하는 공간을 말하는데, 여기에 표기된 숫자는 전체 주거공용면적을 세대수로 나눈 것이다. 지하주차장을 포함하고 있다고 표기된 ⑥기타공용면적은 분양자 전체 혹은 일부에게 제공되는 공용면적이다. 복도, 계단, 현관, 경비실, 외벽과 전기실, 기계실, 보일러실, 지하주차장, 노인정 등이 해당된다. ⑦계약 면적은 위에서 등장한 모든 “면적”을 더한 것이다

계약 면적=주거전용면적+주거공용면적+기타공용면적

⑧특별공급은 신혼부부, 다자녀 가구, 장애인 가구 등에 따로 공급하는 특별전형 확인 내용이라고 보면 된다. ⑨일반공급은 청약가점제를 통해 아파트를 청약하는 것으로 특별공급에 해당 사항이 없다면 이 부분에 해당한다고 생각하면 된다.

그래서 이 아파트를 얼마에 살 수 있다고요?

아파트 사이즈를 알아봤다면 그 다음 문제는 가격이다. 보통 층별에 따라 전망이나 일조량 등 차이가 나기 때문에 층별로 가격을 달리한다. ⑩층 구분에서 가격이 올라간다면 전망이나 일조량에서 유리한 로열층이라서 그렇다고 생각하면 된다. ⑪타입은 기본형과 마이너스 옵션 등으로 구분된다. 마이너스 옵션은 내부 마감재와 인테리어 등 각종 가구 등의 설치 비용을 제외한 가격으로 분양을 받는다. 이 경우 개인적으로 인테리어 비용이 더 들 수 있지만 분양가는 낮아지기 때문에 취득세와 양도세를 줄일 수 있다는 점! 기억해두자.

⑫주택 가격은 해당 아파트의 총 분양금액을 말한다. 해당 예시에서는 “분양가격”으로 표기되었다. 이 가격엔 취득세와 농어촌특별세 및 교육세가 빠져 있음에 주의하자. 그래서 대개 총 분양가의 3~4%를 여윳돈으로 준비하는 게 좋다. ⑬계약금은 총 분양대금의 10~20%인 경우가 대부분이다. 물론 건설사에 따라 다르다. ⑭중도금은 계약금과 잔금을 제외한 금액이다. 보통 계약금 20%, 중도금 60%, 잔금 20%로 진행이 된다. 아래와 같이 10%, 60%, 30%의 비율로 진행되기도 한다. 이 부분도 건설사에 따라 다르니 참고로 알고 계시면 좋은 부분.

보시는 것처럼 보통 중도금은 분할로 납부한다. 큰 돈이 오가기 때문에 위험 부담을 최소화기 위해서 관행적으로 이와 같이 하고 있다. 계약금은 담보 대출이 되지 않기 때문에 수중의 돈으로 준비해야 한다. 중도금은 미리 정해진 날에 납부하지 못하면 연체이자를 물어야 하므로 시공사(혹은 시행사) 연계 은행으로부터 대출 한도를 미리 확인하는 게 좋다. ⑮잔금은 입주 전에 납부하는 돈이다.

이렇게 잔금까지 납부하면 비로소 내 아파트가 된다. 어떤가. 상상만으로도 뿌듯하지 않은가!

참고로 부동산 거래 현황, 거래 정보 뿐만 아니라 계약서 작성까지 도움을 받을 수 있고 부동산 시장 동향에 대한 정보를 얻을 수 있는 사이트를 아래와 같이 간추렸다. 내 집 마련을 앞두고 있는 분들이나 부동산에 관심이 많은 분들이라면 꼭 알아두면 좋을 사이트들이므로, 내 마음 속에 저장해 주세요.

소비의 관점에서 보면 내 집 마련은 인생에서 제일 큰큰큰 “쇼핑”이기도 하다. 그러니 꼼꼼히 따져보고 비교해보고 파헤쳐봐도 부족함이 없을 듯하다.  

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아파트 가격 너의 이름은?

아파트의 가치는 상황에 따라 다르게 이름 불린다.

공시지가 상승 발표로 또다시 아파트 가격이 화두에 올랐다. 아파트 가격이라고 하면 매매가를 떠올렸고, 그게 다인 줄 알았는데… 😱 😱 용도에 따라 아파트의 가치를 가늠하는 명칭은 달랐고, 그 이름에 맞춰 평가되고 있었다.

출처: 신자이 마코토 감독, <너의 이름은?>

아파트, 매매시장에서는 이렇게

아파트를 사고팔 때, 구입하는 상황에 따라 아파트 가격을 부르는 이름은 조금씩 달라진다.

# 수요와 공급에 의해 결정되는 시세

여기서 확인하세요! KB리브온> 매물/시세
현재의 부동산 시세를 반영하는 가격이다. ‘어느 건물이 얼마다’ ‘아파트가 얼마다’ 할 때의 가격을 말한다. 부동산의 수요와 공급 등에 의해 결정되는 가장 따끈따끈한 가격.

# 아파트가 거래될 때의 가격, 실거래가

여기서 확인하세요! 국토교통부 실거래가 공개시스템>아파트
말 그대로 실제 거래된 가격이다. 2006년 1월부터 부동산을 거래했을 때, 매매계약이 체결된 날로부터 일정기간 내에 실거래가를 신고하도록 하고 있다. 실제 거래된 가격 정보이기 때문에 현재 집값을 가장 정확하게 보여준다. 이를 토대로 원하는 매물의 가격을 파악하기도 수월하다.

# 태초에 분양가가 있었다

여기서 확인하세요! 국토교통부 실거래가 공개시스템>분양/입주권
분양가는 청약을 받았을 때 아파트를 매매하는 가격을 말한다. 원래라면 공사에 들어가는 원가가 기준이 되어야 하겠지만 분양할 때는 아직 아파트가 지어지지 않은 상태이니, 건설사에서는 시장의 원리를 적용해서 몸 값을 매긴다. ‘그 지역에 최근 공급된 아파트 분양가’ ‘청약 경쟁률’ ‘지역 개발 호재 영향’ 등이다.

아파트와 세금이 만났을 때에는

아파트를 사고 팔 때의 가격이 아니라, 재산세, 종합부동산세 등의 보유세나 각종 세금을 매길 때의 아파트 가격은 이렇게 불린다.

# 세금의 기준, 공동주택공시가격(a.k.a. 아파트 공시가)

여기서 확인하세요! 국토교통부 홈페이지>공동주택가격열람
정부에서는 매년 부동산 가격을 조사해, 세금을 매기는 기초 자료로 활용한다. 공동주택이라 함은 아파트와 빌라, 연립 같은 주택이다. 국토부 장관은 건물과 토지를 종합적으로 평가해서 매년 4월에 이들 주택의 가격을 발표한다. 국토부에서 매긴 아파트 가격이 높으면, 건강보험료와 같은 세금도 높아지기 때문에 관심을 가지고 봐야하는 가격이다.


짚고 넘어가세요! 왜 정부는 공시지가를 올렸을까?

정부에서 공시한 땅의 가격을 공시지가라고 총칭한다. 공시지가는 표준지 공시지가와 개별 공시지가로 나뉜다.
– 표준지 공시지가: 국토교통부에서 대표성이 있는 50만 필지를 골라 토지의 적정 가격을 평가해 공시
– 개별 공시지가: 표준지 공시지가를 토대로 시군구청장은 개별 토지 가격을 산정해 5월 말 발표 여기서 확인하세요!전국 공시지가 안내

Q. 공시지가는 땅 가격인데 아파트 가격이랑 무슨 상관?

공시지가는 직접적으로 아파트 가격을 대변하지는 않지만, 공공주택공시가격 및 감정평가액을 계산할 때 포함된다. 때문에 공시지가 상승과 하락이 아파트 거래 가격에도 영향을 준다. 최근 부동산 규제 방법 중 하나로 표준 공시지가 현실화를 한 이유도 여기에 있다. 공시지가가 상승 → 공동주택 공시가격 상승 → 재산세, 종부세 상승 → 부동산 매도 증가+매수 감소 → 부동산 가격 감소 (직방: 서울 ‘공시지가’ 상승 높은 5곳, 아파트 시세 변동률은?)  


# 과세표준, 기준시가

여기서 확인하세요! 국세청 홈택스>공동주택 기준시가 조회
아파트, 연립주택, 오피스텔 등 부동산의 거래가를 확인할 수 없거나 시가를 알 수 없는 경우, 과세의 기준으로 적용하기 위해 매년 4월 국토교통부에서 산정, 고시한다. 2005년까지는 국세청에서 조사했으나 2006년부터 국토교통부가 발표한 공동주택공시가격을 따르고 있다.

# 경매를 위하여, 감정평가액

여기서 확인하세요! 한국감정원 부동산테크
금융기관에서 융자를 위해 평가하거나 경매법원이나 자산관리공사에서 경매나 공매를 하기 위한 가격이다. 국가에서 개발사업을 이유로 수용하는 부동산도 감정가로 한다. 아파트의 경우 시세 하락기에 있어 감정평가액과 시세와 상당한 차이를 보이는 경우도 많기 때문에 주의해야 한다.

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청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

청약의 모든 정보가 여기에 있다!

청약과 대입 시험은 비슷하다. 착실히 공부만 한다고, 자격만 갖춘다고 되는 것이 아니다. 청약도 대입도 성공의 핵심은 정보에 있다. 계속 바뀌는 정책부터 일정, 필요 점수 등 모든 정보를 꿰고 그에 맞는 전략을 짜야 한다. 그래야 분양 합격의 고지에 가까워지니까. 청약 성공을 바란다면 적어도 이 사이트들 정도는 즐겨찾기 해두길!📲

1. 국토교통부

“청약 로드의 지침서와 같은 국가의 정책”
국토교통부 바로 가기
 www.molit.go.kr


청약 계획에 정책은 중요하다. 정책의 방향성에 따라서 청약 전략의 첫걸음이 바뀌기도 하니까. 대입도 정책으로 인해 정시로, 수시로 크게 들썩이지 않던가. 청약에서도 마찬가지. 목표 지역이나 당첨 확률이 높은 대상자가 달라지기도 한다. 정책의 모든 것은 ‘국토교통부’ 사이트에 있다. 사이트 메인의 검색창에 ‘청약’ 키워드를 검색하면 해당 내용이 쪼르륵 나온다. 새로운 개정사항이나 주의할 점부터 법령 정보, Q&A 등 전반적인 부동산 정책 내용을 볼 수 있다. 대부분이 보도자료 형태라 언제든 다운로드할 수 있고 과거 정책 자료와 비교·분석을 해볼 수도 있다. 보충 설명이 더 필요하다면 국토교통부의 공식 블로그도 참고하자. 짧고 간단한 문장의 카드 뉴스 위주라 헷갈렸던 내용도 말끔히 정리된다.

청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

실거래가 공개 시스템 Click
‘집값’이란 게 한두 푼 수준이 아니다 보니 청약에서는 예산 부분이 계획의 대부분을 차지한다. 그러니 요즘의 실거래가 추세에 대해 알아야 그에 맞게 대출을 준비하든 허리띠를 조이든, 대비를 할 수 있다. 국토교통부 사이트 내에서 클릭 몇 번이면 전국 부동산의 전반적인 시세를 펼쳐볼 수 있다. 부동산 거래 신고제를 통해 수집한 실거래 가격 자료를 직접 돌아다니지 않고도 확인할 수 있어 편리하다. 

통계누리 시스템 Click
통계누리 시스템에는 국가 토지와 관련한 다양한 통계 자료가 있다. 그중 미분양 현황 자료는 청약 지역을 선택하는 데 참고하기 좋다. 신청 열기가 너무 핫! 한 곳의 경쟁률이 높아 곤란하다면, 반대로 지나치게 분양이 안 되는 지역에도 분명 이유가 있을 테니. 월별 자료로 나누어져 있기 때문에 최신의 상황도 파악할 수 있다.

2. 아파트투유

“신청부터 합격까지 주택청약의 모든 것”
청약홈 바로 가기
 www.apt2you.com

누구나 청약 신청을 할 수는 없다. 점수에 맞게 입시 원서를 넣듯, 청약 신청에도 필요한 자격이 있다. 자격에 맞지 않는 청약을 했다가는 조건 부족으로 탈락하는 안타까운 일이 생긴다. 본선은 가보지도 못하고 소중한 기회를 그냥 날려버리는 것! 또 특별공급의 대상자임에도 이를 몰라서 훨씬 불리한 일반 신청을 하는 일도 종종 발생한다. 그러니 나중에 후회할 일이 없도록 현재 내 자격이 어디에 해당하는지 꼭 알아두자. 이럴 때 필요한 사이트가 한국감정원에서 운영하는 ‘청약홈’이다. 기본 조건과 점수 등 청약 신청 과정에 필요한 자격 정보를 확인할 수 있다. 접수 경쟁률이나 당첨 커트라인, 신청 현황 자료도 볼 수 있고 실제 청약 신청도 여기서 진행하니 여러모로 둘러 보면 좋은 사이트다.

청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

청약가상체험
실제 청약에 앞서 가상으로 청약 신청 절차를 체험해볼 수 있다. 일종의 청약 모의고사를 치르는 셈이다. 가상체험도 특별공급일반공급으로 나누어져 있으니 각자의 자격에 맞춰서 테스트해보면 된다.

통장 확인 필수!
청약 신청을 하려면 청약통장이 반드시 필요하다. 주택청약종합저축 가입 후 일정 기간이나 예치금 등의 조건을 충족시켜야 청약이 가능하니, 아직 해당 통장이 없다면 하루 빨리 개설하자.

3. 분양알리미

“분양 일정만 깔끔하게 정리해 둔 스케줄러”
분양알리미 바로 가기
 www.bunyangi.com


청약도 입시도 정해진 기간 내에 완료해야 한다. 아무리 만점의 수능 성적표라도 마감 일자가 지난 후에 내밀어본들 무슨 소용인가. 준비도 미리미리 해야 하니 수시로 사이트를 열어 분양 일정 정보를 체크하는 것은 필수다. 하지만 청약 도전자 중에서 수험생처럼 모든 시간을 올인할 수 있는 사람이 몇이나 있을까. 출근도 해야 하고, 반찬도 만들어야 하고, 때로는 야근도 해야 한다. 이러다 보면 깜빡하고 놓치기 십상, 이제는 엄마 찬스도 없는데 누가 귀띔이라도 해주면 얼마나 좋을까? 다행히 ‘분양알리미‘이 이를 해결해 준다. 이름 그대로 분양 일정을 알려주는 알림 기능을 하는데, 사용법과 구성이 심플해서 누구든지 쉽게 쓸 수 있다. 필터 설정에 들어가 관심 지역(시/도)과 분양 형태(민간, 공공, 행복주택 등)를 선택하면 끝!

청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

손안의 분양캘린더
분양 알림을 빠르게 확인하려면 앱을 꼭 깔아두자. 24시간 곁에 있는 스마트폰이 때마다 알림으로 알려줄 테니. 또한 분양 내용을 클릭하면 해당 단지의 이미지와 주변 지도, 평면도, 상세 공고문까지 관련 정보가 하나로 묶여 있어 일정 외에 추가 팁도 얻을 수 있다.

4. 호갱노노

“컬러풀한 도형과 필터 기능으로 쏙쏙 골라보기”
호갱노노 바로 가기
 hogangnono.com


다음 입시를 기약한다고 책을 덮는 것은 노노. 청약 계획이 당장 없더라도 정보는 늘 가까이해야 한다. 청약의 기회가 갑자기 찾아오기도 하니까! 청약은 입주 물량이나 인구수, 공급량 등의 변화에 따라서 성공 확률이 달라지기도 한다. 가령 입주 물량이 일시적으로 쏟아지는 곳이 있다면 매매가와 전세가가 하락할 수 있기 때문에, 마침 예산에 딱 들어맞은 청약 도전자에겐 그린라이트다. 꾸준히 입주 물량을 체크했다면 주변 상황을 파악하는 데 나름 도움이 됐을 것. 이런 전반적인 흐름을 손쉽게 확인할 수 있는 사이트가 바로 ‘호갱노노’다.

청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

빅데이터를 기반으로 한 호갱노노의 정보는 시각적 효과가 뛰어난 것이 특징이다. 가격 변동부터 인구의 유입 및 유출, 일정 시점의 공급량 등 지역마다 변동 사항을 도형의 컬러와 크기로 표현해 이해하기가 쉽다. 또한 단지마다 관심이 쏠리는 핫한 곳이 어디인지도 예측할 수 있다. 해당 지역의 정보 알림 신청 횟수와 관련 부동산 중개사무소가 받은 연락 횟수가 표시되는 기능 덕분이다. 선택 단지를 기준으로 주변의 대중교통이나 편의 시설 안내까지, 없는 것 빼고 다 있다.

실생활에 접목한 다양한 기능
‘마포역에서 출퇴근 1시간 거리에 있는 5억 미만의 아파트’만 검색하는 것이 가능할까? 호갱노노 사이트에서 맞춤으로 검색할 수 있다. 실제로 청약을 할 때 평소의 생활 패턴을 중심으로 여러 조건을 따져보기 마련. 이런 조건을 한 번에 적용할 수 있는 기능을 활용해 미리 시뮬레이션해두면 청약 준비가 조금은 편해진다.

청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

5. 부동산114

“청약 모범생을 위한 부동산 공부방”
부동산114 바로 가기
 www.r114.com


완벽한 성적을 내려면 탄탄한 기본기에 더해 심화 학습까지 놓치지 말아야 한다. 청약도 다방면으로 정보를 습득하며 감을 키우는 것이 좋다. 내공을 더 다지고 싶다면 ‘부동산114’ 사이트를 참고해보자. 20년간 운영하며 쌓인 DB를 활용해 부동산 정보를 주제별로 다양하게 소개하고 있다. 분양도 기본 사항부터 일정, 관련 뉴스 등이 한데 모여있어 보기 편하다. 특히 부동산을 다룬 영상과 칼럼형 자료들은 청약 정보를 넘어서 부동산 전반의 지식을 업그레이드하는 데 도움이 된다. 청약을 위해 찜해두면 좋은 메뉴로, 분양 장소를 생생한 동영상으로 볼 수 있는 분양&현장 코너와 청약 전략에 필요한 기본 가이드 및 상식을 정리한 청약전략 코너가 있다.

부동산 계산기
복잡한 세금 계산을 대신할 수 있는 꿀팁! 청약에 성공해 분양이 확정되면 아파트 소유권을 갖는 데에 대한 취득세가 발생한다. 취득세 계산이 어려울 땐 부동산114 사이트에 있는 부동산 계산기를 이용하자. 옵션을 입력하고 계산 버튼을 누르면 납부할 취득세를 간편하게 산출할 수 있다.

청약 성공률을 높이는 정보 사이트 5가지

하늘은 스스로 돕는 자를 돕는다고 했다. 청약도 의지가 있는 사람에게 단비처럼 찾아온다. 청약이 로또라는 말이 워낙 많아 시작도 전에 괜히 움츠러들지만, 해보지 않고는 모를 일이다. 정보를 내 편으로 만들면 그 좁은 청약의 틈새에도 당첨 한 줄기는 보이는 법! (수험생의 엄마들이 그토록 치열하게 정보 전쟁을 하는 데에는 다 이유가 있지 않았을까) 자꾸만 뛰는 정보 위에서도 꿋꿋하게 나는 청약 도전자들, 모두 화이팅이다.

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청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

꿈같은 그 날을 위해 미리 공부해둡시다

바라고 바라던 청약 당첨이지만 그 후에도 고민은 이어진다. 물론 애초에 자금이 넉넉하지 않은 상황일 경우에 한해서. 대출 조건마저 까다로워졌으니 덮어놓고 청약부터 신청했다가는 다 된 집주인에 코 빠뜨리기 십상. 청약 신청 전, 어느 정도의 현금이 필요한지 계획을 짜는 일은 무엇보다 중요한 이유다. 

청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

□ 계약금, 중도금, 잔금의 정의와 금액  
당첨 이후 단계별로 돈을 지급해야 한다. 순서상 계약금, 중도금, 잔금이라 불리는데 대략적인 비중과 자금 조달 플랜에 대해 미리 파악해두자. 

□ 집을 계약할 때 혹은 분양권을 팔 때 내야 하는 세금의 종류   
이제껏 본인 명의로 된 동산·부동산이 없었다면 잘 몰랐겠지만, 재산이 늘어나면 내야 할 세금도 비례한다. 집을 계약했다면 취득세와 등록세를, 분양권을 판다면 양도소득세를 내야 한다. 그 비용은 어떻게 산정되는지 알아두자. 

당첨 후부터 입주까지 현금, 얼마나 필요할까?

모든 투자는 필요한 자금을 파악하는 일부터 시작해야 한다. 청약에는 세 가지 납입금이 존재한다. 당첨 후  계약할 때 내는 ➊계약금, 일부 대출이 가능한 ➋중도금, 마지막에 내는 ➌잔금이다.

청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

단계별로 내야 하는 금액은 대략적으로 위와 같지만, 최근 계약금이 20%인 경우도 있기 때문에 해당 아파트의 모집공고를 통해 분양가와 계약금, 중도금, 잔금의 납부 일정, 금액 등 구체적인 내용을 확인해야 한다. 특히 계약금은 당첨자 발표 직후 계약일에 맞춰 내야 하며, 대출이 안되니 반드시 준비해둬야 한다. 

경제적 부담이 가장 큰 중도금은 집단대출을 주로 이용한다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출을 실행해주는 식. 물론 제한이 있다. 분양가 9억 원 이내의 아파트에 한해 수도권은 5억 원 이하, 그 외 지역은 3억 원 이하만 가능하다. 중도금 대출 건수 제한도 있다. 조정지역은 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건. 비조정지역에서 먼저 대출을 받은 뒤 조정지역 대출 신청을 어렵지만 반대는 가능하기 때문에. 두 개의 분양권을 살 계획이라면 무조건 조정지역 먼저 대출을 받아야만 한다. 

예전에는 중도금의 60%는 대출이 가능했지만, 최근에는 아래 표처럼 지역에 따라 대출 가능 한도(LTV)가 40%로 낮아지기도 한다. 예를 들어, 투기과열지구에서 8억 원의 아파트에 당첨된 무주택 세대라고 가정하자. 그러면 표에 따라 대출 가능 한도(LTV)는 40%인 3억 2천만 원이다. 즉, 나머지 금액은 보유하고 있거나 개인 대출을 받아야 한다는 얘기. 

문제는 이뿐만이 아니다. 중도금 집단대출에서 탈락하는 사람도 속출한다. 대출금의 80%는 주택도시보증공사에서 보증을 서지만, 나머지 20%는 은행 부담이기 때문에 개인 신용등급에 따라 거절될 수 있기 때문이다. 로얄층에 당첨되고 중도금 대출이 거절돼 놓치는 상황을 막으려면 중도금 1회차 납부 한 달 전부터 신용 관리를 톡톡히 해둬야 한다.  

옵션도 모두 돈이라는 사실 잊지 마세요

발코니 확장, 시스템 에어컨 등 각종 옵션 비용도 만만치 않다. 이것 또한 공고문에 정확한 비용과 납입 일자가 나와있으니, 예산을 계획할 때 빠뜨리지 않아야 한다. 

집주인이 되려는 자 취득세의 무게를 견뎌라

집주인이 되면 내야 할 세금도 늘어난다. 아파트를 분양받았으니 소유권에 대한 세금, 취득세를 내야 한다.  

청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

취득세는 잔금일 기준(취득일)으로 60일 이내에 납부해야 한다. 모든 세금이 그렇듯이 정해진 기간 내에 내지 않으면 20%의 가산세에 매일 0.03%의 지연이자가 더해진다.  

분양권을 팔 계획이라면 계산기부터 두드려보자

당첨 후 계약을 마치면 아파트가 다 지어졌을 때 입주할 수 있는 ‘분양권’을 얻게 된다. 이 권리를 다른 사람에게 팔아넘기는 게 ‘분양권 전매’다. 이렇게 권리를 매매할 때 양도 차익에 대해 양도소득세가 부과된다. 중도금 대출을 받은 상태에서 분양권을 판다면 양도소득세와 함께 대출 승계도 고려해야 한다. 예를 들어, 비조정지역 아파트 중에 중도금 대출 60%를 받고 전매제한이 없는 분양권의 경우라면 다음과 같다.  

청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

만약 매도인이 중도금 대출을 30%만 받았다면, 매수인도 동일한 조건으로 중도금 대출을 이어받고, 나머지 30%에 대해서는 현금으로 내야 한다. 매수인은 중도금 대출을 다시 받지 못하고, 매도인이 받은 조건 그대로만 승계가 가능하다는 뜻. 

분양권을 거래할 때에도 중개 수수료와 양도소득세를 내야 한다. 중개 수수료는 기 납부액 + 프리미엄을 기준으로 수수료를 지급하지만 사실상 지역마다 관례상 정해진 금액을 지불하는 경우가 많다. 양도소득세는 매도인이 신고해야 하는데, 계산은 간단하다. 양도차익인 프리미엄 금액에 보유기간에 따른 세율을 곱하면 끝. 보유기간에 따른 양도소득세 세율은 국세청 홈페이지를 참고하면 된다.  

무주택자 소금과장 입장에서는 한 번 내봤으면 하는 게 아파트 취득세와 양도소득세다. 다음 시간에는 이 꿈같은 날을 청약 관심러가 평소 관심있게 봐야할 사이트를 공개할 예정이다.  

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모델하우스 완전정복 가이드!

이거 모르고 모델하우스 보지 말아요

청약에 당첨됐다. 소금과장 말고 옆자리 선배가. 몇 년 전 무주택기간을 20대 자취 기간부터 계산하는 바람에 당첨 취소라는 뼈아픈 전적이 있던 그였다. 그 경험을 타산지석 삼아 한동안 부동산, 청약 책을 무섭게 읽어젖히더니 환골탈태! 청약 당첨 후 절차가 궁금하기도 하고, 모델하우스도 구경할 겸 계약하는 날 따라나섰다. ‘꾸며놓은 집’ 구경하듯 감탄하며 모델하우스를 둘러보고 나왔는데.. 그냥 뭐, 더할 나위가 없었다. 그런데 모델하우스, 이렇게 넋 놓고 구경만 해도 되는 걸까?  

□ 주거전용면적, 서비스 면적 등 면적 관련 건축용어   
카탈로그를 보면, 주거전용면적, 주거공용면적 등 비슷한 용어들이 쏟아진다. 공용 시설, 공용 공간이 있는 아파트는 건축법상으로 면적을 나눠 기재하기 때문. 각 용어의 정확한 정의를 알아본다. 

□ 판상형, 타워형, 베이 등의 구조 관련 용어 
옷을 사러 가면 ‘찾는 스타일이 있어요?’라고 묻는다. 이때 목적과 취향이 확실하면 빠른 시간 안에 원하는 아이템을 찾고, 쇼핑에 실패할 확률도 적다. 집도 마찬가지. 물건을 보러 가기 전, 아파트 구조의 종류와 트렌드를 알아두자. 그래야 내가 선호하는 아파트가 어떤 스타일인지 묻고 답할 수 있을 테니. 

카탈로그 체크리스트

모델하우스에 방문하면 양손이 무거워진다. 휴지며, 행주며 선물을 쥐여주는데, 이때 공짜 물건들 보다 카탈로그를 잘 챙겨야 한다. 카탈로그에는 단지와 아파트별 면적, 도면 등에 대한 자세한 정보와 청약자격 및 분양가와 중도금 일정까지 담겨 있다. 

1) 라이프스타일에 맞는 향 찾기 
카탈로그에 있는 단지 배치도를 보면 향과 조망을 파악할 수 있다. 향은 큰 창이 어느 쪽을 바라보고 있는지를 말하는데, 주로 집에서 가장 큰 창인 거실 베란다가 기준이다. 만약 단지 배치도에 향 표시가 되어 있지 않다면 인터넷 맵을 통해 동서남북 위치를 꼭 확인해야 한다. 방향에 따라, 전망에 따라 집값은 달라지기 때문이다.

우리나라 사람들은 유독 볕이 잘 드는 남향을 좋아한다. 밝은 집을 선호하는 성향도 있고, 겨울에 난방비도 절약할 수 있기 때문. 하지만 낮에 내내 집을 비우는 맞벌이 부부라면 굳이 비싼 남향집을 고집할 필요가 있을까? 최근에는 집집마다 라이프스타일에 따라서 선호하는 집이 달라지고 있다. 아침형 인간이라면 아침 해를 가장 먼저 볼 수 있는 동향집을, 낮 시간에 집에서 일하는 프리랜서나 유치원, 초등학교 저학년 자녀를 둔 가정은 오후부터 초저녁까지 해가 드는 서향집을 선호하기도 한다. 북향은 햇볕이 잘 들어오지 않아 거의 선호하지 않지만, 전문가들은 빛의 변화가 적어 집중력에 좋다며 수험생 자녀를 둔 가정에게 종종 권한다.

2) 평면도 읽기 
모델하우스를 보기 전에 카탈로그의 평면도로 공간의 크기와 구조를 파악해두는 게 좋다. 모델하우스는 아늑한 조명과 마음을 사로잡는 인테리어로 눈에 콩깍지를 씌워 판단이 흐려질 수 있다.

아파트 규모를 얘기할 때 흔히 24평, 34평처럼 평형 단위로 이야기한다. 하지만 분양 시 아파트 면적의 표시 단위는 제곱미터(㎡)다. 정확하게는 3.3058㎡당 1평으로 계산한다. 유닛별로 평면도와 함께 정확한 면적이 쓰여 있는데, 이름이 비슷해 헷갈릴 수 있으니 뜻부터 정확히 짚고 넘어가자.  

평면도에 쓰여 있는 59㎡, 84㎡는 주거전용면적이다. 84㎡를 3.3058㎡로 나누면 25평 정도. 이 아파트를 30평대라고 하는 게 의아했을 수도 있다. ‘우리 집은 34평이야’라고 말할 때 기준은 주택공급면적이다. 84㎡ 전용면적에 각기 다른 공용면적이 더해져 32평, 33평, 34평이 된다. 평수는 달라도 전용면적이 같기 때문에 사실 주거 공간은 동일하다.  
 
서비스 면적은 덤이다. 마트에서 우유나 과자 등을 살 때 운 좋게 붙어있는 사은품이나 마찬가지. 뭔가 더 주면 이득이고, 안 준다고 해도 따질 순 없다. 서비스 면적을 확장하는 게 트렌드이기 때문에 이 면적이 클수록 실평수가 더 늘어난다. 평면이나 구조별로 다르게 배정되므로 정확하게 알아두자. 

판상형 vs 타워형

클래식한 판상형 타입 
아파트는 구조에 따라 타워형과 판상형으로 구분한다. 우리나라 아파트의 대부분은 판상형이었다. 남향을 선호하는 정서 때문에 아파트 세대가 일자로 열 맞춘 판상형이 유행했다. 도미노 같은 구조 덕분에 ❶ 대부분 세대가 남향이고, ❷ 마주 보는 창문이 있어 통풍과 환기에 유리하며, ❸ 발코니랑 맞닿은 공간이 많으니 서비스 면적도 많았다. 하지만 ❶ 외관이 단조롭고, ❷ 창문이 한 방향이라 다른 집을 엿보기 쉬워 사생활 침해 우려가 높았다. 타워형은 판상형이 지닌 몇 가지 단점을 보완하는 구조다. 

트렌디한 타워형 타입  
본격적으로 타워형이 알려진 건 ‘도곡동 타워팰리스’가 출현한 이후. 집집마다 조망권과 향이 다르게 설계돼 밖에서 보면 ❶ 다양한 형태로 세련된 느낌이고, ❷ 한 층에 있는 아파트 세대를 +자형, Y자형 등 다양한 형태로 설계해 조망권이 다양하고, 사생활 침해 우려도 낮으며, ❸ 동별 배치가 자유로워 공원 등을 만들기도 좋다. 하지만 ❶ 북향, 서향 등 일조권이 불리한 세대가 있고, ❷ 창문 방향이 한쪽 혹은 ㄱ자 형태가 많아 환기나 통풍이 안될 수 있으며, ❸ 공간 활용이 다소 비효율적이다. 

베이 
아파트를 이야기할 때 2베이, 3베이, 4베이라는 이야기도 많이 한다. 평면도에서 전면 발코니를 몇 개의 구획으로 나눴는지를 뜻한다. 원룸이라면 1베이일 수밖에 없고, 방이 3개라면 구조에 따라 2베이, 3베이, 4베이가 될 수도 있다. 흔히 4베이가 좋다고들 하는데, 이유는 간단하다. 4베이 구조라는 것은 발코니 쪽으로 거실과 방 3개가 있다는 건데, 그러면 ❶ 모든 방에 해가 들고, ❷ 발코니를 확장했을 경우, 거실도 방도 확 넓어지기 때문. 반면 방 3개, 거실 1개인 집이 2베이 구조라면 거실과 안방은 넓지만 나머지 방 2개가 채광이 좋지 않다는 얘기다. 최근에는 아파트 면적이 작으면 중간 형태인 3베이로, 면적이 크면 4베이로 설계한다. 

모형도는 꼼꼼하게 뜯어보자

기본기를 다졌다면 이제는 실전. 우선 순서는 카탈로그 > 모형도 > 모델하우스 유닛 순으로 관람하길 권한다. 분양 카탈로그에 나와 있는 평면도는 1차원이지만, 모형도는 실제 단지를 축소해서 만든 것이기 때문에 일조권이나 조망권 등을 3D로 보면서 상상할 수 있다. 주요 체크사항은 방향, 일조권, 조망권, 동 간격, 단지 조망, 저층 정보(분양가, 전용정원 여부 등), 단지 내 정월, 지상 및 지하주차장, 주 출입구, 커뮤니티 시설, 경사도, 학교 위치, 도로 및 전철 교통망과의 거리 등이다. 학교가 가까울수록, 역과 가까울수록 집값이 높은 ‘로열동’이다.  

모델하우스에 속지 말자

모델하우스를 볼 때, 정신을 똑바로 차려야 한다. 모델하우스는 대체로 발코니와 같은 서비스 면적을 늘린 확장형이다. 정확한 기본 규모는 바닥에 점선으로 확인할 수 있다. 면적만 늘린 게 아니다. 모델하우스에 배치된 침대나 소파, 책상 등 가구는 실제보다 작다. 공간을 넓어 보이게 하기 위해서다. 보이는 것을 믿지 말고, 그 안의 ‘진짜’ 사이즈를 보려고 노력해야 한다.  

모델하우스에서는 실제 단지의 평형과 타입별로 모든 유닛을 다 설치해두지 못하는 경우가 다반사다. 그러다 보니 설치된 타입의 경쟁률이 더 높기 마련. 가점이 부족하다면 설치되지 않은 타입을 노리는 것도 방법이다. 많이 다녀봐야 실물을 보지 않고 평면도만 봐도 상상할 수 있는 능력이 생긴다. 지나가다 모델하우스가 있으면 많이 보라는 건 그런 이유다. 쇼핑도 평소에 관심 있게 보던 사람이 잘 산다. 

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청약시장의 보안관, 분양가상한제와 전매제한

청약시장에서 투기꾼을 몰아내기 위한 두 가지 정책!

“차라리 청약을 해.” 수년 전, 독립하고 싶다는 소금과장에게 주변 사람들은 이렇게 말했다. 그때만 해도 청약 경쟁률도, 분양가도 지금처럼 높지 않아 진입장벽이 낮았기 때문이다. 지금은 상황이 다르다. 아파트 분양가도 일반 집값 못지않다. 이건 뭐 흥정도 안된다. 청약은 더 이상 서민들을 위한 정책이 아닌 걸까? 

□ 분양가 잡는 분양가상한제 
분양가상한제가 어떻게 아파트 분양가를 조정하는지 알아보자.  
 
□ 투기꾼을 몰아내는 분양권 전매제한 
전매제한의 배경과 함께 분양권을 팔 때 양도소득세는 얼마를 내는지, 분양권 거래 시 어떤 점을 주의해야 하는지 확인해보자.

이 이상은 안되오! 분양가상한제

분양 예정인 아파트 대부분은 실체가 없다. 이제 막 공사를 시작하고 입주를 하는 것은 2~3년 후. 대체 무슨 근거로 분양가를 정하는 걸까? 모든 물건의 가격 구조를 알 수 없듯이 건설사도 분양가 산정 기준을 따로 공개하진 않지만 알려진 나름의 계산법은 있다. 입지, 단지 규모, 시공사 브랜드 등 시장조사를 위한 항목을 만들고 점수를 낸 후 주변 아파트 시세와 비교해 금액을 올리거나 낮춘다. 수도권 아파트 분양가가 평당 4천만 원을 돌파하게 된 이유다.  

분양가가 너무 치솟자, 정부는 ‘분양가상한제’를 실시했다. 분양가상한제는 토지 가격에 기본 건축비 등을 적용해 건설사나 시행사가 분양가를 부풀려 책정하지 못하도록 하는 규제다. 토지 가격을 시세가 아닌 시세 대비 60~80% 선의 ‘감정평가액’으로 반영하니 분양가가 떨어질 수밖에 없다. 

그런데 잠깐! 분양가가 시세보다 낮으면 청약에 당첨된 사람들은 더 많은 수익을 얻는 게 아닐까? 실제로 북위례, 하남 감일, 과천지식정보타운 등은 당첨만 되면 수 억 원의 이익이 보장돼 인기를 끌었다. 정부는 분양가상한제로 단기 시세차익을 누리는 사람들을 막기 위해 ‘전매제한’이라는 보완책을 내놓았다. 

당첨된 로또를 팔아요! 분양권 전매

청약에 당첨되고 계약까지 마치면 ‘분양권’을 갖게 된다. 아파트가 완공되었을 때 입주할 수 있는 권리다. 만약 중도금을 낼 여력이 안된다면? 분양권을 팔 수밖에 없다. 새 아파트에 살고 싶지만, 청약에는 자꾸 낙방하는 사람이라면 분양가보다 조금 더 돈(프리미엄, P)을 주더라도 충분히 사고 싶을 테니까. 이렇게 공급과 수요가 있으니 자연스레 분양권을 사고파는 시장이 생겼다. 

분양권 전매는 매매, 증여 그 밖에 권리가 변동되는 모든 상황을 포함(상속 제외)한다. 아파트를 계약하고 입주하기까지 2~3년간 거래가 이뤄진다. 단기 시세차익을 노릴 수 있는 것. 특히 분양가상한제가 적용된 아파트라면 이런 투기꾼들이 들끓는데, 정부는 일정 기간 동안 분양권을 타인에게 판매할 수 없도록 ‘분양권 전매제한’을 시행했다. 

기존에도 분양권 전매제한은 있었지만, 최근 이슈가 되고 있는 민간택지 분양가상한제 적용을 앞두고 아래와 같이 다시 한번 강화될 예정이다. 지역에 따라 10년 전매제한이 걸릴 수도 있으니, 분양 전 입주자 모집공고문을 통해 정확히 확인해야 한다. 

청약시장의 보안관, 분양가상한제와 전매제한

분양권 거래할 때 고려해야 할 2가지

분양권을 팔 때에는 분양권 양도소득세가 발생한다. 조정대상지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의경우 보유 기간과 관계없이 양도차익의 50%를 내야 한다. 단, 양도자가 다른 분양권도 없는 무주택세대이고, 30세 이상이거나 30세 미만이라도 배우가 있는 경우라면 조정대상지역이 아닌 곳과 마찬가지로 일반 세율을 적용한다. 

청약시장의 보안관, 분양가상한제와 전매제한

7억 원짜리 아파트를 분양받아서 1억 원의 프리미엄(P)을 붙여 팔았다면 양도세를 얼마나 내야 할까? 

▶ 조정대상지역 :{(양도차익 1억 원 – 기본공제 250만 원) × 양도소득세 50%}× 지방소득세 1.1% 
= 53,625,000원
▶ 조정대상지역 외 :{(양도차익 1억 원 – 기본공제 250만 원) × 양도소득세 35% – 양도차익 구간에 따른 누진공세 1,490만 원 }× 지방소득세 1.1% = 21,147,500원

지역에 따라 두 배 넘게 양도세가 차이난다. 분양권을 거래할 때 주의해야 할 게 하나 더 있다. 과거에는 분양권은 주택에 포함되지 않았다. 청약 당첨 후에 분양권을 쥔 상태에서 욕심나는 청약이 있다면 무주택자로 재도전이 가능했다. 하지만 2018년 12월 11일 이후에 계약한 분양권은 주택 수에 포함된다. 분양권만 있어도 유주택자로 재당첨제한에 걸릴 수도 있다. 재당첨제한은 ‘주택공급에 관한 규칙 제54조’에 따라 주택 청약에 이미 당첨된 경우, 본인과 동일한 세대 구성원에게 일정 기간 청약 당첨에 제한을 두어 당첨되지 않은 사람들에게 기회를 주고자 하는 제도다. 단, 과거 주택 당첨 이력이 있어도 투기과열지구 및 조정대상지역이 아닌 지역에는 민영주택 1순위 청약이 가능하다.

이 모든 규제의 목표는 ‘무주택자에게 주택을’, 단 하나다. 사실 어떤 정책도, 규제도 사각지대는 존재한다. 투기세력을 아예 몰아낼 순 없을거다. 하지만 실거주자라면 이러한 규제에 위축될 필요가 없다. 곧 정부에서 ‘민간택지 분양가상한제’를 실시할 계획이다. 찬반이 뜨겁지만, 부동산 시장에 지각변동을 예고한다는 사실만은 틀림없다. 부디 그 변화 속에서 서민들이 피해보는 일은 없길 바란다. 

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청약 시장의 희망, 특별공급(2) – 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

내게 맞는 '특공' 하나쯤은 있지 않을까요?

특별공급은 일반공급과 달리 ‘그들만의 리그’다. 1편에서 소개한 신혼부부가 아니어도 특공의 기회는 있다. 미성년 자녀가 세 명 이상이라면 ‘다자녀가구’, 65세 이상 부모를 모시고 있다면 ‘노부모부양’ 그리고 ‘생애최초 주택구입’, ‘외국인’, ‘기관추천’ 등도 있다. 오늘은 신혼부부 특공 이외의 특공에 대해 하나씩 파헤쳐 보겠다. 

잠깐! 특별공급의 기본 조건은 알고 계시나요? 
청약 시장의 희망, 특별공급(1)

□ 다자녀가구/노부모부양 특별공급    
다자녀가구 특공과 노부모부양 특공은 ‘누구’를 부양하고 있느냐의 차이가 있을 뿐 나머지 조건에서는 큰 차이가 없다. 이 두 가지의 특공 조건에 대해 확인해보자. 

□ 생애최초 주택구입 특별공급 
국민주택에만 존재하는 생애최초 주택구입 특별공급. 특공은 무주택자만 지원할 수 있기 때문에, 각자의 조건에 맞는 특공과 더불어 생애최초 주택구입 특공까지 동시 지원을 하는 경우가 많다. 어떤 경우에 지원할 수 있는지, 동시 지원에 대한 불이익은 없는지 알아보자. 

특별공급의 ‘체급’을 다시 한번 정리하면 다음과 같다. ‘신혼부부’, ‘다자녀가구’, ‘노부모부양’, ‘생애최초 주택구입’, ‘외국인’, ‘기관추천’. 대충 누가 대상인지 가늠할 수 있지만 기관추천은 좀 고개를 갸웃거리게 한다. 기관추천은 장애인, 국가유공자, 올림픽 입상자처럼 국가에서 보호, 지원하고 있는 대상으로 해당 기관에서 추천을 받아야 한다. 예를 들어, 장애인이라면 해당 지역 장애인복지과에서 국가유공자 및 유족이라면 국가보훈처에서 추천받아 신청할 수 있다. 중소벤처기업청에서 추천을 받은 ‘중소기업 근로자’처럼 의외의 대상도 있으니 아파트투유(www.apt2you.com 홈페이지 > 청약안내 > 특별공급 > 기관추천)에서 대상자를 확인하고, 각 추천기관에 자세하게 알아보는 게 좋다. 

‘누구’를 부양하는가

다자녀가구 특공은 미성년 자녀가 세 명 이상 있어야 하고, 노부모부양 특공은 65세 이상의 부모님이 함께 거주하고 있어야 한다. 신혼부부, 기관추천 특별공급은 전용면적 85㎡ 이하 주택만 청약이 가능하지만 노부모부양과 다자녀가구 특별공급은 85㎡ 초과 주택에도 청약할 수 있다. 기본적으로 거주 인원이 많은 점을 국가에서도 고려해준 것. 

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

다자녀가구와 달리 노부모부양 특공은 무주택세대주만 신청 대상이다. 당연하지 않은가. 부모가 세대주이고, 자식이 세대원이라면 그건 부양이 아니라 더부살이니까. 더불어 부양 기간도 필수 조건. 만 65세 이상 부모님을 3년 이상 부양하고 있다면 가능하다.  

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

두 특공의 소득기준은 동일하다. 국민주택의 경우 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 120% 이하여야 한다. 본인 소득이 그것보다 많다면 민영주택을 노리자. 다행히(?) 민영주택은 소득기준 조항이 적용되지 않는다. 

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

내 집은 처음이라

가족 구성이 내 맘대로 되는 것도 아니라며 아쉬워하는 사람들을 위해 ‘생애최초 주택구입 특별공급’이 있다. 세대 구성원 모두 단 한 번도 주택을 소유한 적이 없는 사람들에게 기회를 주는 분야로, 오로지 국민주택에만 있다.

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

처음 주택을 구입하는 사람이 대상이라고 하면 너도나도 손을 들 것이다. 그래서 몇 가지 조건이 더 붙는다. 우선 결혼을 했거나 자녀가 있는 경우로 제한하고, 청약통장 예치 금액도 확인한다. 기본적으로 특공의 청약통장 가입 기준이 최소 6개월인 것에 비해, 생애최초 주택구입은 24개월이다. 소득기준 또한 전년도 도시근로자 가구당 월평균 소득의 100%로 제한한다. 정부는 ‘진짜’ 무주택자, ‘진짜’ 생애 첫 주택을 구입하는 사람에게 기회를 주기 위해 몇 가지 허들을 준비한 것이다. 

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

당첨의 조건

수많은 다자녀가구들 중에서 누가 ‘주인’이 될 수 있을까. 아래 배점기준표에 따라 점수가 높은 사람이 결국 웃게 된다. 아래 표 중에서 세대 구성 항목 중 3세대 이상이 함께 살 경우는 입주자 모집 공고일로부터 과거 3년 이상 계속 동일한 조건을 유지했을 경우에만 해당되며, 무주택 기간 조항은 모든 세대원에 해당하며, 한때 주택을 구입했다가 팔았다면 주택을 처분한 후 최근 무주택자가 된 시기부터 기간을 계산한다. 해당 시/도의 거주 기간은 시는 광역시·특별 자치시 기준이고, 도는 도·특별자치도 기준이지만 수도권은 서울, 경기, 인천지역 전체를 하나로 묶어 해당 시·도로 본다.  

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

노부모부양 가족은 국민주택은 우선 무주택기간이 3년 이상이면서 저축총액 혹은 납입횟수가 많아야 한다. 전용면적 40㎡ 초과 주택은 저축총액이, 전용면적 40㎡ 이하 주택은 납입횟수가 기준이다. 민영주택이라면 무주택기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간의 가점제로 당첨자를 선별한다. 

청약 시장의 희망, 특별공급(2) - 다자녀가구/노부모부양/생애최초주택구입

특별공급과 일반공급은 중복 신청이 가능하다. 단, 특별공급 당첨이 우선되므로 특별공급 당첨자로 선정되면 일반공급 주택에 대한 청약은 무효 처리된다. 당첨된 것 중에 골라 가질 순 없다는 얘기. 복권에 당첨되려면 우선 복권을 사야 하고, 복권을 많이 살수록 확률은 올라간다. 일반공급, 특별공급 영역에 상관없이 도전할 때 ‘청약’이라는 꿈에 한 발 더 가까워질 테니, 모두 두드리자!  

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청약 시장의 희망, 특별공급(1) – 신혼부부

날이면 날마다 오는 기회가 아닙니다. 혼인신고 후 7년만!

흔히 청약시장을 입시에 대입한다. 청약에는 앞서 소개한 일반분양처럼 ‘정시’만 있는 게 아니다. 농어촌, 재외국민 등 특정 대상만 지원하는 특별전형, ‘특별공급’도 있다. 특별공급은 어떤 대상이 지원서를 낼 수 있는지 지원 자격과 당첨 조건을 알아보았다. 

잠깐! 특별공급 이전에 일반분양에 대한 내용부터 숙지하는 건 기본인 거 아시죠? 
청약의 기본, 1순위 자격 조건  

□ 특별공급과 무주택세대 구성원   
특별공급을 줄여 흔히 ‘특공’이라고 부른다. 특공에 출사표를 던지려면 기본적으로 ‘무주택 세대 구성원’이어야만 한다. 청약 백전백승을 위해 특별공급이 무엇이고, 무주택 세대 구성원의 조건은 무엇인지 공부해보자. 

□ 신혼부부 특별공급 
특별공급에서 가장 뜨거운 시장은 단연 신혼부부 특별공급. 신혼부부 특공에 성공하려면 어떤 조건을 갖춰야 하는지 그리고 서울 신혼부부 특공의 가점 커트라인은 어느 정도인지 예상해보자. 

그들만의 리그 특별공급

특별공급은 배려가 필요한 사람들이 분양받도록 지원해주는 제도다. 레슬링처럼 비슷한 체급끼리 붙여서 경쟁해 나름의 불평등을 없애고, 최대한 ‘무주택자’가 내 집 마련을 할 수 있도록 만든 제도인 만큼 몇 가지 기본 조건을 갖춰야 한다. 

첫째, 청약통장이 필요하다. 장애인, 국가유공자, 외국인 등 몇몇 지원 대상은 청약통장 없이도 신청할 수 있지만 기본적으로는 가입한지 최소 6개월 이상 된 청약통장이 필수다.

둘째, 무주택 세대 구성원이어야 한다. 본인은 물론 등본에 함께 적혀있는 배우자, 부모, 자식까지 모두 본인 명의의 집이 없어야 한다. 예를 들어, 남편과 떨어져 처가에 살고 있는 아내가 특공 신청을 하려면 장인, 장모님도 무주택자여야 한다.

셋째, 1세대당 일평생 1회만 특공 혜택을 누릴 수 있다. 이전에 당첨된 이력이 있다면 아쉽게도 이번 생에 더 이상의 특공은 없다. 당첨 이력이 없더라도 동일 주택에 대해 한 사람이 신혼부부 특공, 다자녀 특공, 노부모부양 특공으로 특별공급에 중복으로 청약할 경우 모두 무효 처리된다.  

유효기간은 단 7년! 신혼부부 특공

특별공급 중에서도 가장 경쟁률이 높은 분야는 단연 신혼부부. 청약에서 신혼부부란, 초혼, 재혼 여부에 상관없이 혼인신고일 기준으로 결혼 기간이 7년 이내인 커플을 말한다. 수많은 신혼부부 중에서 소득을 기준으로 한 번 더 대상자를 걸러낸다. 

소득은 전년도 도시근로자의 가구당 월평균 소득을 기준으로 한다. 외벌이 기준으로 국민주택은 100% 이하, 민영주택은 120% 이하여야 한다. 맞벌이라면 국민주택은 120% 이하, 민영주택은 130% 이하로 소득 기준이 올라간다. 아래 표는 2018년 도시근로자의 가구당 월평균 소득이다. 

청약 시장의 희망, 특별공급(1) – 신혼부부

만약 본인의 연봉이 세전 7,000만 원이라면 월평균 소득은 약 583만 원. 자녀 한 명에 외벌이라면 국민주택은 어렵지만 민영주택은 도전해볼 수 있다. 물론 이 소득 기준은 단지 출전권을 얻은 것에 불과하다. 지원자 중에서 입주자 모집공고일 기준 미성년 자녀가 있으면 1순위, 그렇지 않으면 2순위가 된다. 예비 신혼부부라면 자녀가 있다 하더라도 2순위에 해당되고, 재혼이라면 둘 사이에 낳은 자녀가 있어야 1순위가 될 수 있다. 태아도 포함되며 이를 악용해 최근 허위 임신으로 특공 신청을 하고 추후 당첨 취소가 된 사례도 있었다. 집이 뭐길래. 

신혼부부 특공의 승자는?

1순위 내에서 당첨자 선정 방법은 국민주택과 민영주택이 다르다. 국민주택은 아래 배점표에 따라 점수를 더해 높은 순으로 입주자를 선정한다. 점수가 같을 땐 추첨을 한다. 

청약 시장의 희망, 특별공급(1) – 신혼부부

민영주택 신혼부부 특공은 우선공급과 일반공급으로 지원 분야가 한 번 더 나뉜다. 분양 물량의 75%를 소득이 적은 신혼부부에게 우선공급하고, 나머지를 일반공급한다. 우선공급에 지원하려면 앞서 확인한 소득 기준표에서 100% 이하여야만 가능하다. (맞벌이인 경우 120%) 그 기준에 못 미친다면 일반공급에 지원해야 한다. 

그 안에서 국민주택과 마찬가지로 미성년 자녀 유무에 따라 1순위가 정해진다. 1순위 내에서는 해당 주택 건설지역의 거주자, 자녀 수가 많은 사람 순으로 선정하고, 자녀 수가 같을 땐 추첨을 한다. 조합해보면 신혼부부 특별공급의 경우 해당 지역 거주자이면서 자녀가 많을수록 유리하다. 

현재 서울에서 많은 신혼부부들이 기다리고 있는 아파트 단지는 마곡 9단지. 작년 10월에 분양 계획이 있었다가 공사 중에 지장물이 발견돼 계속 연기되었다. 현재는 내년 상반기에 분양이라는 소문이 돌면서 올해 말에는 공고가 뜰 것으로 예상된다. 국민주택 분양 물량 중 신혼부부 특공의 예상 합격 가점은 12점. 부동산 카페에서 점쳐진 예상 가점이긴 하지만 마곡지구의 상승세를 보면 예언이 틀리진 않을 것 같다. 

신혼부부 특공도 점점 레드오션이 되고 있어서 신혼부부들은 ‘생애최초 주택구입 특별공급’도 함께 준비하기도 한다. 특공의 다른 분야에 대해서는 다음 편에서 이어가도록 하겠다. 

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리츠라면 가능한 건물주의 꿈

건물주가 되고픈 꿈이 있다면 당장 시작해야 하는 투자, 리츠

‘조물주 있고 위에 건물주’라는 말처럼 대한민국에서 부동산이라는 자산에 대한 선망은 남다르다. 하지만 문제는 집 주인 되기도 어려운데 어떻게 건물 주인이 되느냐 하는 것이다. 다행히도 이 꿈에 한 발짝 가까이 갈 수 있는 ‘리츠’라는 다리가 있다. (먹는 과자 말고) 

리츠가 뭐지?

리츠, REITs. 개인이 투자할 수 있는 ‘부동산 간접 투자 기구’를 말한다. 쉽게 말해 리츠 투자란 다 함께 부동산을 사는 공동구매와 비슷하다. 리츠의 일반적인 구조는 투자자는 부동산투자회사에 투자를 하고 부동산투자회사는 건물을 매입하여 임대수익을 얻고, 그 수익을 투자자에게 배당하여 돌려주는 방식이다.   

리츠 투자는 기관투자자 등 큰 손들이 모여 하는 ‘사모’ 형태와 공개적으로 다수의 투자자들로부터 투자금을 모으는 ‘공모’ 형태가 있다. 기존에는 대부분의 리츠가 사모 형태여서 일반 투자자들에게는 그저 ‘그림의 떡’ 같은 투자 상품이었다. 그러나 최근 들어 다수의 리츠들이 주식 시장에 상장을 하기 시작하면서, 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 있게 되었다.

이렇게 증권시장에 상장된 리츠의 주식을 사는 것이 일종의 부동산 간접투자가 되는 셈이다. 한 마디로 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 리츠투자는‘부동산’에 투자하는 ‘주식회사’의 주식을 사서 그 이익을 배당받는 형태라고 이해하면 쉽다. (물론 상장하지 않는 공모형 리츠들도 있지만, 이 또한 일반인이 제때 공모 타이밍을 알아서 투자하기는 쉽지 않다.)

리츠의 특징?

따라서 리츠 투자의 속성은 부동산 시장과 주식 시장에 조금씩 양다리를 걸쳐놓는 모양새다. 유가 증권이기에 소액 투자가 가능하고 현금화하기 쉬운 반면, 안정적인 임대수익으로 인해 수익률도 상대적으로 안정적이다. 기본적으로 주로 오피스나 대형몰, 아울렛 같은 대형 유통 건물과 같이 변동성이나 공실 위험이 적고 임대료 수익이 어느 정도 보장되는 우량 부동산에 투자하기 때문에 안정적인 배당 수익이 가능하기 때문이다. 

그러나 상장 리츠 투자도 일종의 주식 투자이기에 주식 시장의 등락에 따라 손실이 발생할 여지가 있다. 그래도 일반적인 주식에 비하면 변동폭이 적은 편이다. 또 부동산은 경기에 민감하기 때문에 상황에 따라 공실률이나 임대료 저하와 같이 수익을 위협하는 일이 발생한다. 특히나 우리나라의 경우 경기나 정책 등에 종종 흔들리곤 한다. 수익률도 마냥 좋기만 한 것은 아니다. 이는 부동산투자회사의 운용 능력에 달려있기에 운용사 선택에 의해 수익 희비교차가 갈릴 수 있다. 간접투자의 특성상 투자 과정이 마음에 들지 않아도 투자 방향을 바꾸긴 어렵다. 상황에 맞춰 빠르게 갈아타는 것을 좋아하고 고수익만 노리고 싶은 투자자라면 고민해 볼 필요가 있다.

리츠 한 번 해볼까?

리츠를 시작하는 것은 의외로 간단하다. 우선 리츠는 상장 주식을 거래하기 때문에 증권 계좌가 필요하다. 증권사 APP을 설치하고 증권 계좌를 만들고 나면 기초 준비는 완료다. 이후는 주식을 구매하는 것과 똑같다. 투자할 리츠 종목을 고르고 주문서를 넣으면 끝! 그리고 배당금이 나오길 기다리면 된다. 일반적으로 리츠는 6개월 주기로 수익 배당금이 나온다.

#tip

리츠 투자를 할 때, 해당 부동산의 임대 기간과 기대 수익률 등을 꼼꼼히 살피는 것은 필수다. 부동산 유형에도 주의를 기울여야 한다. 예를 들어 오피스는 보통 임대료를 감당할 수 있는 중소기업이나 대기업이 들어오는 경우가 많다. 이사를 할 때마다 비용부터 업무 영향 등 여러 가지 요소가 걸리기 때문에 한 번 들어오면 쉽게 이동하지 않아 장기적인 투자 대상으로 적절하다. 반대로 유통 건물인 마트의 경우, 온라인 마트 배송이 대세라 오프라인 매장은 늘 폐점의 위험이 따라다닌다. 기대 수익은 당연히 낮을 수밖에 없으니 섣불리 투자하는 것은 좋지 않다. 간접 투자이기 때문에 직접 컨트롤하는 것은 어려워도 조금만 신경 쓰면 더 좋은 선택의 기회를 발견할 수 있다.

   

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