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1.2% 초저금리! 중소기업취업청년 전월세보증금대출 ⑤ : 이사 후 전입신고까지 꼼꼼하게

삶의 질 수직상승! 이 맛에 이사하는구나?

중소기업취업청년 전월세보증금대출 받고 이사가기

STEP. 0 계획 수립
STEP. 1 은행 방문
STEP. 2 집 탐방
STEP. 3 가계약
STEP. 4 대출 신청
STEP. 5 대출 심사 승인
STEP. 6 이사하고 이자 납부하기

복잡한 대출 신청이 끝났다면, 허들을 거의 다 넘은 것이나 다름없다. 특별한 문제가 갑작스레 발생하지 않는 이상 대출 승인이 정상적으로 처리되기 때문. 이제 이사를 끝마치고 전입신고와 이자 납부 등만 잊지 않으면 된다. 고지가 코앞이다.

STEP. 5 심사 승인 완료

고대하던 대출 승인 결과는 개인 연락처로 알려준다. 은행에서 요청한다면 직접 방문해 대출 기간, 상환 방법, 금리와 월 이자 등 관련 내용을 다시 한번 듣고 대출약정서에 사인한다. 이후 이상이 있다면 사전에 연락이 오고, 그렇지 않다면 이사 일자에 맞춰 신청한 대출 금액이 실행된다.

전편에서 언급한 것처럼 최초 대출 기간은 2년으로, 총 4회까지 연장해 최장 10년까지 이용할 수 있다. 다만 연 1.2%(고정금리)의 저금리는 4년(1회 연장)까지만 적용되고 이후에는 금리가 상향된 타 대출 상품으로 전환된다.

대출이 실행되기에 앞서, 전세 대출 보증료인지세를 이자가 빠져나갈 계좌에 입금해두어야 한다. 여기서 보증료는 주택도시보증공사 혹은 한국주택금융공사가 대출 실행을 위해 은행에 보증을 서주는 비용이고 인지세는 계약에 부과되는 세금이다. 대출제부대비용이라는 명목으로 대출실행일, 그러니까 잔금이 집주인에게 입금되는 날 돈이 빠져나간다. 금액은 10~20만 원 선. 그러니 이에 맞춰 잔고를 충분히 채워 두자.

STEP. 6 이사 끝! 전입신고하고 이자 납부하기

  1. 대출 실행과 잔금 납부

이사 하루 전 혹은 당일, 신청한 대출금이 실행되었다고 문자 메시지가 온다. 이때 대출금은 신청한 사람이 아닌 집주인에게 직접 입금되고, 돈이 제대로 들어갔다면 잔금을 마저 치르면 된다. 100% 대출을 받았다면 더 보내야 할 돈이 없고, 80%를 대출받았다면 전세금에서 계약금과 은행 대출금을 뺀 금액을 입금하면 된다.

Ex) 전세 1억 2천만 원인 집을 구했다면, 임차인이 계약금으로 600만 원(5%)을 걸고, 나중에 은행에서 9,600만 원(80%)의 대출금을 실행한다. 따라서 나머지 1,800만 원(15%)을 이사 직후 집주인에게 보내는 것이다.

TIP. 천만 원이 넘는 거금을 한 번에 이체하기 어려울 수 있다. 1회 최대 이체 가능 금액, 1일 최대 이체 가능 금액을 확인해 OTP를 발급해두거나, 고액 이체가 가능한 카카오뱅크를 활용해보자.

2.전입신고

드디어 이사가 끝났다. 새집에서 들뜬 기분을 만끽하고 싶겠지만 신경 써야 할 게 한 가지 더 있다. 바로 전입신고인데, 이는 새로운 거주지로 이사했다는 사실을 해당 지역의 관할 기관에 신고하는 것이다. 새 주거지로 전입한 날을 기준으로 14일 안에 신고해야 한다. 전입신고된 주민등록등본을 은행에 별도로 제출해야 하니, 가능하다면 정부24 홈페이지에서 최대한 빨리해두자.

전입신고를 오프라인으로 해야 한다면? 반드시 ‘이사하는 지역의 주민센터’에서 신청해야 한다. 이때, 본인은 신분증과 부동산 임대차계약서가 필요하고, 대리인이라면 별도의 위임장과 세대주 도장을 추가로 지참할 것.

3. 이자 납부

은행에서 대출 금액과 납부 일자 그리고 납부해야 하는 금액을 매월 문자로 안내해준다. 1.2%의 이율이지만 세금이 붙어 딱 맞아떨어지지는 않는다. 에디터 쿨럭도 9,600만 원을 대출받아 9만 6천~7천 원 선의 이자를 꼬박꼬박 납부 중이다. 여기서 주의할 점은 정부의 도움을 얻었다 해도 대출은 대출이란 것! 이자 납부를 성실히 이행하지 않으면 신용도에 악영향을 미칠 수 있으니, 계약이 끝나는 그 날까지 놓치지 말아야 한다.

에필로그

매월 4~50만 원씩 나가던 월세는 (그렇지 않아도 박봉인) 내게 상당한 부담이었다. 관리비에 공과금까지 더하면 돈을 모으기는커녕 생활조차 빠듯한 정도였으니…(식비에, 교통비에, 통신비까지 더하면 답도 없었다.) 하지만 중소기업취업청년 전월세보증금대출을 활용한 결과, 집 관련 고정 지출이 3분의 1 수준으로 대폭 줄었고, 덕분에 여유자금을 저축과 투자에 나누어 쓸 수 있게 되었다. 그뿐만 아니라 대출 가능한 금액이 제법 크다 보니 집을 고르는 선택지가 넓었고, 몸 하나 달랑 누일 정도로 협소했던 이전의 집에서 벗어나 넓고 깔끔한 집으로 거처를 옮겼다.

물론 모든 게 순탄하지는 않았다. 대출 과정이 생각보다 복잡하고, 필요한 금액이 제때, 제대로 나올지 전전긍긍하는 바람에 몸과 마음이 꽤 소모됐다. 게다가 시간뿐만 아니라 중개수수료와 보증료, 인지세, 이사 비용, 새롭게 집을 꾸미는 인테리어 비용 등 예상 못 한 비용이 끊임없이 발생해 결국 부모님께 손을 벌려야 했다. (이사할 땐 꼭, 여유자금을 충분히 마련해 놓자.)

그럼에도 불구하고, 자격요건을 갖췄다면 꼭 한번 중소기업취업청년 전월세보증금대출을 신청해보라고 강력하게 권한다. 사회초년생이 1억 원 가까운 거액을 1.2%의 고정금리로 대출받는 것은 사실상 불가능에 가깝지만 그것을 가능케 하는 게 중소기업취업청년 전월세보증금대출이기 때문이다. (아아 대출이 현실로 일어났습니다…!)

열심히 발품을 팔아 집을 알아보고 대출을 마무리해, 원하던 집으로 들어설 때의 그 뿌듯함은 무어라 형언하기 힘들다. 특히 반지하와 3평짜리 원룸을 전전하던 (암울하기 그지없던) 과거를 떠올릴 때면, 사는 곳이 삶에 얼마나 큰 영향력을 미치는지 다시금 깨닫는다. 그러니 과거의 쿨럭처럼 집 문제로 골머리를 앓고 있다면, 중소기업취업청년 전월세보증금대출을 활용해보는 게 어떨까? 전에 없던 여유를 누리며 삶이 더 윤택해질 수 있다고 자신 있게 말할 수 있다.

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1.2% 초저금리! 중소기업취업청년 전월세보증금대출 ④ : 확정일자 받고 대출 신청까지

주사위는 던져졌다. 이제 대출 승인만 기다릴 뿐

중소기업취업청년 전월세보증금대출 받고 이사가기

STEP. 0 계획 수립
STEP. 1 은행 방문
STEP. 2 집 탐방
STEP. 3 가계약
STEP. 4 대출 신청

STEP. 5 대출 심사 승인
STEP. 6 이사하고 이자 납부하기

마음에 드는 집을 발견하고 계약까지 끝마쳤다면? 이제 부족한 보증금을 메우기 위해 은행에 대출을 신청할 차례. 하지만 준비 없이 무턱대고 은행에 들리면 가뜩이나 영업시간 내에 짬을 내기 어려운데 헛걸음하며 진만 빼기 일쑤다. 방문 전, 확정일자를 미리 받아둬야 대출 신청이 가능하기 때문이다. 확정일자라는 용어가 생소해 보여도 막상 해보면 그리 어렵지 않다. 차분히 다음 스텝을 따라 하자.

STEP. 4 대출 신청하기

중소기업취업청년 전월세보증금대출을 받으려면 확정일자가 필요하다. 요즘은 온라인으로도 신청할 수 있다. 다만 공인인증서의 나라답게(🤯), 개인 공인인증서가 꼭 필요하다.

1.확정일자 받기

확정일자는 해당 계약이 실제로 있었다는 것을 증명하기 위해 받는다. 부동산 계약 체결 일자를 확인하고, 계약서 여백에 계약 날짜를 도장으로 찍어 증거를 남기는 것. 세입자가 법적 효력을 갖춘 확정일자를 받아두어야 대항력과 우선변제권의 효력을 갖게 된다. 그러니까 세입자가 이 집에 계약 기간 거주할 수 있는 권리, 계약 만료 후 보증금을 받을 때까지 거주할 수 있는 권리, 문제가 발생하면 임차보증금을 최우선으로 변제받을 수 있는 권리 등이 주어지는, 최소한의 보호장치다. (중소기업취업청년 전월세보증금대출이 아니더라도 확정일자는 반드시 챙기자.)

대법원 인터넷 등기소에서 신청서와 임대차계약서 스캔본 파일을 첨부하고 발급받으면 된다. 혹시나 신청서의 기입 항목이 헷갈린다면, 담당 공인중개사에서 연락해보자. 제대로 된 중개사라면 늦을지언정 언젠가 친절한 답변을 보내준다.

2.서류 제출 후 대출 신청

돌고 돌아 다시 은행이다. 여기서 본격적인 대출 절차를 밟는다. 추가 서류를 제출하고 별 탈 없이 심사를 통과하면 은행에서 연락이 오고, 또다시 들러 대출약정서 등을 추가로 작성한다. 

이를 위해 가심사 과정에서 준비한 서류 외에 은행원에게 별도로 안내받은 기타 서류 중 놓친 게 없나 끝까지 잘 살피자. (밥도 못 먹고 은행에 갔는데 뭐가 하나 빠졌다면 정말 화난다. 갑자기 서류 종류가 헷갈린다면 뭐다? 사전 문의 전화가 답이다.) 보통은 기존 서류에 더해 계약 과정에서 생긴 임대차계약서 원본과 계약금 영수증(보증금의 5% 이상 납입 명시), 그리고 잔금을 입금받을 임대인 통장 사본과 등기부등본 등이 필요하다. (등기부등본도 대법원 인터넷 등기소에서 출력 가능)

늘 강조하지만 아무리 서류가 많아도 꼼꼼하게 살펴보자. 이 과정에서 시간이 제법 걸린다. 점심시간을 할애해야 하는 직장인은 인원이 덜 붐비는 요일을 택하거나 아예 반차나 연차를 내고 대출 신청을 끝내는 게 속 시원하다. 여기서 팁은 사인할 서류가 워낙 방대하다 보니, 개인 도장으로 사인을 대신하는 것이다. 훨씬 편한 데다 시간도 단축된다.

서류 제출 후, 지점의 간부(혹은 임원)가 대출 적격 여부를 심사하고 승인하기까지 보통 1~2주 정도 걸린다. 하지만 3주 이상 걸리는 경우도 종종 있으니, 한 달 정도 여유를 두는 게 좋다. (승인 여부가 하루빨리 나와야 하는 급박한 상황이라면 담당자에게 빨리 처리해달라고 간곡히 요청하자.)

은행에 방문하지 않고 ‘기금e든든’ 온라인 페이지모바일 애플리케이션에서 대출 심사 요청을 넣을 수도 있다. 위의 홈페이지를 예로 들면 메인 페이지의 대출 신청 버튼을 누르고 절차를 따라가면 된다. 접수 완료부터 사전자산심사까지의 결과를 문자로 전송해 주고, 승인 완료 과정이 비교적 빨라 편리하다. 한 차례 방문 횟수를 줄이지만 결국 은행에 직접 방문해 남은 서류를 제출하고 대출약정서를 작성해야 한다.

여기까지 왔다면 거의 최종 단계에 다다른 것이나 다름없다. 이제 심사가 무사히 끝나기만을 하염없이 기다릴 뿐이다. 더디게만 흐르는 이 시기에는, 나도 모르던 결격 사유로 대출이 불가하면 어떡하지? 그렇게 하면 나는 어디서 살아야 하지? 이삿짐은 일단 창고에 맡겨두고 다시 이사할 곳을 알아봐야 하나? 등등 온갖 생각이 다 든다. (속된 말로 X줄이 탄다.)

그래도 크게 걱정할 필요는 없다. 가심사까지 거치고 나서 그런 사례가 실제로 발생하는 건 극히 드물다. (심사에서 탈락하더라도 다시 집을 알아보고, 계약하고, 심사를 넣는 과정을 반복하면 된다. 계약금 반환 특약을 계약서에 넣는 이유도 만에 하나 발생할 불상사를 방지하기 위해서이다. 물론 그런 일은 없어야 하겠지만…) 그러니 차분히 심사 후를 준비하자. 이건 다음 편에서 계속- ★

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1.2% 초저금리! 중소기업취업청년 전월세보증금대출 ③ : 집 계약, 이렇게나 어렵다

대출도, 집 알아보기도 다 발품이었어

중소기업취업청년 전월세보증금대출 받고 이사가기

STEP. 0 계획 수립
STEP. 1 은행 방문
STEP. 2 집 탐방
STEP. 3 가계약
STEP. 4 대출 신청
STEP. 5 대출 심사 승인
STEP. 6 이사하고 이자 납부하기

계획을 세우고 은행에서 가심사까지 끝냈다면 드디어 이사할 집을 알아볼 차례다. 건물에 근저당이 너무 많이 잡혔거나 이외의 하자가 있다면 은행에서 대출 승인을 거절한다. 또한 은행을 끼고 계약하길 원치 않는 주인이 많아서 중소기업취업청년 전월세보증금대출이 가능한 집을 잘 골라봐야 한다. (집주인 동의 없이는 계약할 수 없다.) 특히 100% 대출은 그 조건이 상당히 까다롭고, 매물이 특히 적으니 80% 대출을 기준에 두고 집을 알아보자.✔👀

STEP. 2 집 알아보기

1.부동산 앱으로 ‘전세자금대출’ 가능 매물 확인

요즘은 다방이나 피터팬의 좋은 방 구하기 등의 부동산 애플리케이션에서 ‘전세자금대출’ 필터를 적용할 수 있어 편리하다.

다만 전세자금대출 중에서 기존의 은행권 대출이나 버팀목 대출이 아닌 ‘중소기업취업청년 전월세보증금대출’이 가능한 곳이어야 한다. 상품별로 이율 차이가 크기 때문. 그러니 게시물 세부사항에 정확한 단어로 명시하지 않았거나 표현이 어중간하다면 공인중개소에 반드시 연락해보자.

2.공인중개소 방문

계획 수립 단계에서 점 찍었던 동네의 시세와 집 상태 등 여러 가지를 머릿속에 그려둔 다음, 공인중개소에 방문해 눈으로 직접 집을 둘러본다. 요즘 들어 전세 품귀 현상이 눈에 띌 정도인 데다, 중소기취업청년 전월세보증금대출이 가능한 곳은 상당히 드물어 나오는 족족 집이 나간다. 또, 한 번에 여러 방을 뜯어 봐야 비교분석하기도 쉬우니 하루에 몰아서 부동산을 살펴보거나 그게 어렵다면, 얼굴을 튼 공인중개사에게 괜찮은 매물이 등록되면 귀띔해달라고 요청하는 게 좋다.

처음 들른 집만 보고 덜컥 거래하는 것은 추천하지 않는다. 다양한 지역에서 최소 2~3개 정도의 매물을 살펴보자. 더 좋은 조건의 집은 발품만 열심히 판다면, 어떻게든 만날 수 있다. (일반화할 수는 없지만 급변하는 부동산 시장 정세와 집 구하는 이의 심리를 이용해 ‘지금 아니면 계약 못 한다’, ‘이게 주변에서 최고의 집이다’ 등의 멘트를 심심찮게 들을 수 있으니 주의할 것.) 쿨럭 또한, 처음 본 집에 혹해 계약까지 해버릴 뻔했다. 그러다 열 군데 넘게 집을 더 살펴보고 나서야 (첫눈에 반하고만) 현재의 집을 발견했다.

집을 알아볼 때, 전문적인 공인중개사를 만나는 게 무엇보다 중요하다. 좋은 공인중개사는 입주자 입장에서 타입 별로 집을 소개해주고, 건물의 등기부등본과 건축물관리대장을 보고 대출이 가능할지 불가능할지 어느 정도 미리 조언해준다. 게다가 집주인과의 이견 조율뿐만 아니라, 계약부터 이사까지, 단계마다 연락하며 꼼꼼하게 챙기는 매우 중요한 역할을 수행한다. 그러니 쫓기듯 계약을 진행하려는 이는 거르고, 여유를 가지고 최대한 많은 것을 꼼꼼하게 챙기는 사람에게 중개를 맡겨야, 전세 복비가 조금도 아깝지 않다.

STEP. 3 가계약하기

괜찮은 방은 정말 빨리 빠진다. 과장 조금 보태 집을 보고 있는 순간, ‘다른 사람이 방금 여기 계약 했다네요?’ 라는 말을 들을 정도. 그렇기 때문에 되도록 계약 의사를 빨리 밝히는 게 유리하다. (다만 구두 계약이 아닌 지면 계약서만 유효하다.) 안전하게 가려면, 등기부등본과 건축물관리대장을 들고 은행에 다시 한번 들러 이사할 건물에 하자가 없는지, 대출이 불가한 숨은 문제점이 없는지 확인할 수 있다. 하지만 재점검하는 하루 사이에 집이 나갈 가능성이 (몹시) 크다. 따라서 공인중개사에게 해당 서류를 검토해달라고 요청하여 큰 문제가 없다면 계약을 서둘러야 한다.

1.계약서에 특약 삽입

대신, 계약서에 ‘계약금 반환 조항’을 명시한다. 돈까지 걸고 계약서를 썼는데 건물에 모종의 문제가 있어 대출 심사에서 탈락할 수 있어서이다. 그렇기 때문에 ‘건물의 문제로 인해 전세자금대출이 안 될 시, 계약금 전액(중도금 포함)을 반환하기로 한다.’라는 문구를 기재한다. 만약 부동산이나 집주인 측에서 이를 거부한다면, 굳이 위험을 감수하면서까지 계약서에 서명할 이유가 없다. 그밖에 청소비를 요구한다거나, 최소 거주기간을 합의와 다르게 작성했을 수 있다. 최소 2년, 최대 10년을 거주할 지도 모르는 집이다. 내가 불리한 항목이 있다면 과감하게 시정 조치를 해야 기분 좋게 입주할 수 있다.

2.잔금 지급 일자 체크

계약금을 제외하고 남은 돈을 납부하는 ‘잔금 지급일자’는 3~4주 정도 넉넉하게 잡는 게 좋다. 전세대출이 승인될 경우, 잔금은 보통 입주 날짜 1~2일 전에 집주인 계좌로 바로 입금되는데, 대출심사 기간이 생각보다 지연될 수 있기 때문이다. 따라서 입주 날짜와 잔금 지급 일자를 맞춰 두자.

3.계약금액과 영수증 확인

중소기업취업청년 전월세보증금대출 신청서류 중, 보증금의 5%를 납부한 영수증이 필수다. 따라서 보증금의 5%를 계약금으로 걸었다는 내용이 계약서에 표기되었는지 놓치지 말고, 돈을 정확하게 지급했다는 영수증도 필히 챙기자. 또한 은행에서 임대인의 통장에 계약금을 송금해야 하므로, 임대인 통장 사본도 받아뒀다가 대출 신청 시 함께 제출해야 한다.

드디어 꿈에 그리던 새집을 찾아 가계약까지 끝마쳤다. 이제 전입 일자에 맞춰 이사만 하면 될까? 그렇지 않다. 지금까지 대출을 받기 위한 기초 작업에 불과했으니까… 다음 편에서는 가계약 후 확정일자를 받고 수십 번의 사인을 휘갈겨야 하는 머리 아픈 대출 신청과 최종 승인의 길고 긴 기다림까지. 새로운 보금자리로 들어가기 위한 마지막 관문을 알려드리겠다! (조금만 더, 영..차.. 영..차..🏋️‍♂️)

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1.2% 초저금리! 중소기업취업청년 전월세보증금대출 ② : 계획을 세웠다면 은행으로!

대출 가능 여부에 따라 기분이 오르락내리락

중소기업취업청년 전월세보증금대출 받고 이사하기

STEP. 0 계획 수립
STEP. 1 은행 방문

STEP. 2 집 탐방
STEP. 3 가계약
STEP. 4 대출 신청
STEP. 5 대출 심사 승인
STEP. 6 이사하고 이자 납부하기

1.2%의 초저금리로 최대 1억까지 대출 가능한 중소기업취업청년 전월세보증금대출! 1편에서는 특징과 세부 내용을 상세하게 살피며, 동시에 대출을 받기 위해 어떠한 자격 요건을 갖춰야 하는지 하나하나 들여다봤다.

솔직히 말하면, 자격 요건을 갖추는 것보다 이후의 진행 과정이 더욱더 까다롭다. 그래서 오늘은 이사 계획 수립과 은행 방문 방법을, 에디터 쿨럭의 경험을 바탕으로 소개해보겠다. 실전에서 우러난 꿀팁이 군데군데 포진해 있으니, 중소기업취업청년 전월세보증금대출이 궁금한 푼둥이라면 특히 주목하자 👀👀

STEP. 0 전반적인 계획 세우기

회사와의 거리, 주변 환경 등을 고려해 희망 지역 몇 군데를 선정하고 인근 전세 시세를 파악한 이후 예산을 설정한다. 이때, 최대 1억 원까지 대출이 가능하지만, 보증서 발급 주체가 주택도시보증공사냐 한국주택금융공사냐에 따라 전자는 100%, 후자는 80%로 대출금 차이가 발생한다. 예를 들어 보증금 1억 원인 집을 대상으로 대출을 받을 때 1억 원을 빌릴 수도, 8천만 원을 빌릴 수도 있다는 뜻이다. 상황에 따라 대출금액 외에 자비 부담이 늘어날 수 있으니, 이러한 점을 염두에 두고 계획을 세워야 보증금이 부족해 계약을 포기하는 불상사를 방지할 수 있다.

추가로 준비부터 이사까지 최소 1달은 걸린다. 그러니 적어도 이사 희망 일자의 2달 전부터 중소기업취업청년 전월세보증금대출을 준비하자.

STEP. 1 은행 방문하기

계획을 세웠다면 부동산에 먼저 방문하느냐, 은행에 먼저 방문하느냐 고민하게 된다. 에디터 쿨럭은 ‘선 은행-후 부동산’을 추천한다. 은행 내부 기준에 맞는 자격 요건에 부합하는지 그리고 대출금액이 얼마나 나오는지 얼추 확인해야 그에 맞춰 집을 살펴볼 수 있기 때문이다. 최대치로 대출이 가능하면 좋겠지만 생각보다 적게 나오기라도 하면 예산 한도 내에서 울며 겨자먹기로 집을 알아봐야 한다.

중소기업취업청년 전월세보증금대출 취급 은행

1.적격여부 확인

은행 방문 전 기본 서류를 구비해 헛걸음하지 말자. 크게 개인 서류와 회사 서류, 그리고 부동산 서류(대출 신청 과정에서 소개할 예정!)로 나뉜다. 첫 방문 시 미리 뽑아 두면 두고두고 쓸 수 있어 유용하다.

개인 준비 서류
– 신분증
– 주민등록 초본 및 등본(최근 이사 이력 포함)
– 가족관계 증명서고용보험
– 피보험 자격 이력내역서(피보험자용)
– 건강보험 자격득실 확인서
– 전세 계약서(계약 후 확정일자 받은 이후 제출) 

회사 요청 서류
– 재직증명서
– 원천징수영수증(급여명세서와 급여통장)
– 사업자등록증(사본)
– 주업종 코드 확인서

은행에서 이밖에 추가 서류를 요청할 수 있고 서류 발행 기간 기준도 각기 다르니, 전화 문의를 통해 미리 한 번쯤 짚고 넘어가는 게 마음 편하다.

자, 복잡한 서류 준비가 드디어 끝났다. 이제 은행에 방문하면 대출 전담 은행원이 적격 여부와, 대출금액 산정 등을 친절히 상담해준다. 또한 신용등급과 기타 부채 등을 조회하여, 대출 대상자라면 다음번 은행 방문 시 제출해야 할 서류와 유의 사항도 안내해준다.

2.대출금액 가심사

은행 방문의 가장 큰 목적은 ‘가심사’다. 이사할 집을 정하고 대출신청서를 제출하면 더욱 정확한 수치가 나오겠지만, 가심사 과정에서 대략 얼마큼 대출을 받을 수 있을지 가닥이 잡힌다. 여기서 주거래 은행의 이점은 크지 않다. 같은 은행이어도 지점에 따라 대출 가능 금액이 천차만별이라 부지런히 돌아다니며 필요한 금액만큼 대출해주는 곳을 찾을 수밖에 없다. 은행원의 답변 한마디 한마디에 천당과 지옥을 오가는 구간으로, 대출 과정에서 맞이하는 가장 큰 고비 중 하나다.

쿨럭 역시, 대출 가능 최대치인 9,600만 원(전세보증금 1억 2천만 원)을 받아야 이사할 수 있는 상황이었다. 그런데 K은행 9,400만 원, W은행 9,200만 원, 심지어 주거래 은행에서는 8,800만원까지 가능하다는 답변을 듣고 크게 절망했다.(이사 포기할 뻔…) 그러다 두 번째 W은행에서 9,600만 원까지 가능할 것 같다는 이야기를 듣고 그제야 가슴을 쓸어내리며 다음 단계를 밟을 수 있었다.

여기까지 끝마쳤다면 손에 쥔 돈으로 좋은 조건의 집을 얼마나 빠르게 알아보고 먼저 계약하는가에 성패가 달려 있다. 가히 피 말리는 초 싸움이라 부를만한 집 알아보기는 다음 편에서 이어가겠다🚴‍♂️-🚴‍♂️

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보험사의 주택담보대출, 은행보다 좋은 조건으로 받을 수 있다

우리가 은행 대출을 선호하는 이유는, 제2금융권보다는 그나마 나은 조건(낮은 대출 이자)으로 대출을 할 수 있을 거란 기대 때문이다. 그래서 은행 외에는 전혀 접근할 시도조차 하지 않는 경우가 많은 게 사실.

하지만 ‘주택담보대출’의 경우, 제2금융권에 속하는 보험사를 통한 대출이 의외로 좋은 선택지가 될 수 있다고 한다. 보험사의 주택담보대출이 괜찮은 이유를 한 번 알아보자.  

Fact 1 : 의외로 금리가 저렴하다

올해 들어 보험사의 주택담보대출 금리가 계속 낮아지면서, 최근엔 보험사 주택담보대출의 최저금리가 오히려 은행보다 낮아지게 됐다. 10월 대출 공시에 따르면 생명보험사들의 분할상환방식 아파트담보대출 상품의 최저금리(고정*/변동**)는 2.43~3.08%, 손해보험사의 경우 2.03~2.91%였다. 5대 시중 은행의 10월 16일 이후 주택담보대출의 최저금리는 2.31~2.73%였다. 요컨대, 손해보험사의 최저 이자율 2.03%를 기준으로 보면 보험사의 대출 금리가 은행보다도 낮은 수준.

*고정금리 : 상품에 가입한 동안에는 금리가 변동하지 않는 것

**변동금리 : 한국은행에서 정한 기준금리에 따라 금리가 변동하는 것

Q. 같은 계열 금융사라면 은행, 보험사 중 어느 곳이 더 금리가 낮을까?

신한생명, KB생명, NH농협, 하나생명 등과 같은 금융지주 소속 보험사가 자체 브랜드인 신한은행, KB국민은행, NH농협보다 더 낮은 최저금리를 제시하기도 한다. 결론은 같은 금융 브랜드라 하더라도 은행업을 하는 회사보다는 보험업을 하는 회사에서 대출을 받는 게 더 유리할 수도 있다는 뜻.

Q. 그럼 보험사 대출은 내가 보험을 들고 있는 상태에서만 받을 수 있는 걸까?

보험사의 주택담보대출은 보험에 가입하지 않더라도 받을 수 있다. 하지만 보험에 가입하면 우대 금리가 적용된다. 그렇기 때문에 보험사 메리트를 잘 이용하기만 한다면 더 저렴한 금리로 대출을 받을 수 있다.

Fact 2 : 중도상환수수료가 없다

보험사의 주택담보대출은 ‘중도상환수수료’가 은행보다 낮거나 대출 상품에 따라 면제까지 가능하다. 중도상환수수료란 대출금을 상환 만기일이 되기도 전에 갚았을 경우 돈을 빌린 금융사에 납부해야 하는 일종의 벌칙금인데. 이를 테면 너무 일찍 빚을 갚아도 돈을 내야하니 돈을 빌린 입장에선 조금 억울할 수도 있는 부분.

따라서 단기간만 쓸 생각으로 대출을 받는다면, 은행대출보다는 보험사를 통한 대출이 더 낫다는 얘기가 되겠다. 보험사마다 대출 상품마다 중도상환수수료가 은행에 비해 50% 저렴하거나 수수료를 아예 받지 않는 경우도 있으니 잘 알아보고 대출을 진행하면 좋을 듯.

덧붙이는 지식. 이자만 갚아나가는 ‘거치형 상품’, ‘중도상환수수료 면제 상품’ 등과 같이 대출 상품별로 선택지가 있으니 상환 부담이 제일 적은 상품을 골라 대출을 받자.

Fact 3 : 조건부 할인에 얽매일 필요가 없다

은행 주택담보대출의 경우, 금리 할인을 받기 위해서 몇 가지 조건을 만족시켜야 한다. 일명 금리 할인 항목이라 일컫는 것으로, 신용카드 30만 원 이상 사용, 급여 이체 50만 원 이상, 자동이체 3건 이상, 청약저축 10만 원 등과 같은 조건들을 말한다. 이 항목 중 몇 가지 이상을 충족하면 각 항목마다 0.1~0.3% 정도로 추가 금리 할인을 받을 수 있다(단, 상한선이 있어 아래 조건을 모두 만족시킨다 해도 일정 이상 할인을 받을 수 없다).

좀 더 대출을 싸게 받아야 한다는 아쉬운 마음으로, ‘주 거래 은행을 바꿔야 하나’, ‘쓰던 카드를 바꿔야 하나’, ‘청약통장을 다시 들어야 해?’ 등등의 갈등에 처하게 되는 항목들이다. 하지만 보험사 주택담보대출의 경우 이와 같은 금리 할인 항목이 없거나 은행보다 간단하다는 메리트가 있다.

Fact 4 : 생각보다 규제가 덜하다

보험사는 제2금융권으로 제1금융권인 은행보다 규제가 적다. 특히 DSR 규제가 느슨한 편인데, 은행보다 보험사 대출이 DSR 허용 한도가 높다.

“보험사 DSR 60%, 은행 DSR 40%까지 허용”

Q. 여기에서 말하는 DSR은 무엇?

‘원리금’ : 원금+이자

‘기타 대출 원리금 상환액’ : ‘기타 대출’은 주택담보대출 외에 받은 모든 대출을 뜻. 본인이 받은 대출이 주택담보대출이 유일하다면 해당 항목은 무시하고 계산.

요컨대 ‘DSR 규제’는 대출을 받으려는 사람의 연 소득이 낮으면 총 대출 원리금이 일정 한도 이상 높아질 수 없도록 하는 제도이다. 이는 상환 능력이 없는 사람에게 마냥 대출을 늘려주지 않기 위한 법적 장치이지만, 일정 액수 이상 대출을 받을 수 없기 때문에 더 큰 돈이 필요한 사람에겐 아쉬운 규제일 수밖에 없다.

하지만 보험사의 경우, DSR 기준에서 대출 한도가 높은 편이다. 그렇기 때문에 충분히 대출이 필요한 이들에게 보험사의 주택담보대출은 좋은 조건으로 대출을 받을 수 있는 기회가 될 수 있다.

단, 2021년부터는 보험사와 같은 제2금융권도 제1금융권인 은행과 같은 DSR 한도가 적용되니, 내년에 대출 계획이 있는 분들은 이 부분 참고하자.

자료 출처: 연합뉴스, 네이버지식백과

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마이너스 통장의 A to Z

마이너스 통장 활용법

요즘 영끌 투자를 위해 마이너스 통장을 이용하는 사람들이 눈에 띄게 늘고 있습니다. 특히 2030세대의 마이너스 통장 대출 한도액이 급증했다고 해요. 최근 3년간 새로 개설된 마이너스 통장 3개 중 1개는 2030세대 명의일 정도! 양꽁의 지인 중에서도 공모주 청약을 신청하기 위해 마이너스 통장을 개설한 케이스도 있고요. ‘통장 잔고가 마이너스가 된다니! 너무 무서워!’라고 생각했던 저는, 마이너스 통장의 실체를 알게 된 후 오히려 솔깃해졌습니다. (장점이 정말 많더라고요!) 마이너스 통장에 대해 잘 모르셨던 분들, 오늘 금트하면서 오해도 풀고, 필요할 때 똑똑하게 활용하기로 해요!

+ 사전지식
담보 대출 : 현금화할 만한 가치가 있는 것을 맡기고 돈을 빌리는 것
신용 대출 : 신용 등급, 소득 여부, 재직 중인 회사 등 신용을 담보로 돈을 빌리는 것
   – 건별대출(일시 대출) : 통장에 돈이 들어오는 방식
   – 한도대출(마이너스 대출) : 통장에 한도가 설정되는 방식

대출에 대해 더 알아보기 Click

한도’로 대출해주는
마이너스 통장

마이너스 통장이란 개인의 신용도에 따라 대출 한도를 정해두고 그 한도 안에서 자유롭게 돈을 빌려 쓸 수 있는 ‘한도 대출’ 상품입니다. 일반적인 대출은 대출금을 통장에 직접 넣어주는 방식으로 진행된다면, 마이너스 통장과 같은 한도 대출은 통장에 ‘한도’가 설정되는 방식으로 대출이 진행되는 거예요. 만약 3천만 원짜리 마이너스 통장을 개설했다면, 잔고가 3천만 원이 되는 게 아니라 한도가 3천만 원이라고 표기되고, 그 안에서 자유롭게 쓰고 갚을 수 있는 거죠. 은행마다 조금씩은 다르겠지만, ①어느 회사에 다니는지 ②연 소득이 어느 정도인지 ③재직한 지 얼마나 됐는지에 따라 대출 가능한 한도와 금리가 정해집니다.

대출 이자
쓴 만큼만, 빌린 기간만큼만

대출 이자는 ‘쓴 만큼만’, ‘빌린 기간만큼만’ 내면 됩니다. 만약 금리가 연 4%인 마이너스 통장을 개설해 -100만 원을 쓰고 1년간 유지하면 100만 원 X 0.04 = 4만 원이고, 1달간 유지하면 3,333원 정도의 이자가 발생하는 거예요. 이 이자는 하루 단위로 계산되고, 지정해놓은 이자납입일에 출금됩니다. 대출금을 틈틈이 상환하면 그만큼 이자를 줄일 수 있겠죠?! 게다가 일반적인 대출은 중도에 대출금을 갚을 시 ‘중도상환수수료’가 발생하는데요, 마이너스 통장의 경우엔 중도상환수수료가 없어 한도 내에서 자유롭게 빌리고 상환할 수 있다는 장점이 있습니다.

🍯 꿀팁! 금리 자체는 건별대출에 비해 비싼 편이에요. 혹시 한 번에 목돈을 출금하고 오랜 기간 유지해야 한다면 마이너스 통장(한도 대출) 대신, 건별 대출을 추천합니다.
 주의! 마이너스 통장의 금리는 ‘복리’로 계산됩니다. 이자를 제때 납부하지 않으면 이자에도 이자가 붙게 되어 이자가 금방 눈덩이처럼 불어나게 되니까 유의하세요!
예) 500만 원 한도 중 200만 원을 사용 중이고 이자가 4만 원이 나왔다면, 이자 납부일에 -204만 원이 되겠죠? 그러면 다음 결제일엔 -204만 원에 대한 이자가 발생하는 겁니다.

마이너스 통장 개설 필수템

1. 입출금 계좌
: 마이너스 대출을 이용할 때 쓸 입출금 통장이 필요합니다. 그렇다고 꼭 신규로 가입할 필요는 없고, 기존에 사용하던 입출금 계좌로도 신청할 수 있습니다.

2. 소득 증빙 서류
: 직장인의 경우 원천징수영수증이나 급여명세서가 필요합니다. 이때 일정 기간 이상(보통 6개월~1년 이상, 은행별로 상이) 재직 중이어야 합니다. 사업자나 프리랜서라면 국세청 소득금액증명원을 통해 증빙할 수 있습니다.

마이너스 통장의 진실

✔ 마이너스 통장을 개설하면 신용 점수가 떨어진다? (⭕)
: 마이너스 통장도 대출입니다. 당연히 마이너스 통장을 개설하면 신용점수에 부정적인 영향을 미쳐요. 다만 이자를 연체하지 않고 원금도 잘 상환하면 신용점수는 회복할 수 있습니다.

✔ 만기에 대출 총액을 일시 상환해야 한다? (❌)
: 계약 만기 한두 달 전 연장 여부를 결정할 수 있어요. 연체한 적이 없고 신용에도 문제가 없다면 대부분 연장이 가능합니다.

✔ 계약 중 마이너스 통장을 해지하면 해지수수료를 내야 한다? (❌)
: 그렇지 않습니다. 다만 사용한 내역이 있다면 그 금액과 이자를 납부해야 합니다. 


마이너스 통장, 꼭 은행에 가야만 개설할 수 있는 건 아니고요. 은행 애플리케이션으로도 쉽게 신청할 수 있습니다. 급전이 필요할 때 똑똑하게 활용하는 것도 중요하지만, 이것도 대출은 대출! 신중하게 사용하시길 바랍니다.

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역사상 최저 금리! 현명한 대출 갈아타기 체크 리스트

금리 낮아졌는데, 대출 왜 안 바꿔?

역사상 최저 기준 금리, 0.75%! 시중은행 대출금리도 뚝 떨어진 상황이다. 대출이 있다면 지금이 바로 환승할 때!!!

역사상 최저 금리! 현명한 대출 갈아타기 체크 리스트

Check 1. 꼼꼼한 은행별 금리 비교만이 살길!

🔎 은행별 대출금리 확인 방법: 은행연합회 대출금리 조회하기
(*단, 여기 고시된 금리는 우대 요건을 다 갖췄을 때를 기준으로 한다!)

위의 방법으로 금리 낮은 은행을 확인해, 2~3곳 직접 돌아다니면서 발품을 파는 게 가장 확실하다. 이때 주거래은행을 꼭 고집할 필요는 없다! 신규대출영업이 적극적인 은행의 경우 주거래은행 보다 낮은 금리를 제공할 수도 있기 때문. 다만 은행을 바꾸면 급여통장 변경, 카드 신청 등의 부수 거래를 해야한다. 매력적인 금리라면 주거래은행 환승을 고민해볼 필요가 있다!

Check 2. 대출상담사 활용하기

조금은 생소할 수 있는 대출상담사는 은행, 보험사, 카드사 등 전 금융사의 대출을 모두 취급하는 전문가다. 은행 및 금융사에서는 인력 상의 이유로 업무를 지원해줄 대출상담사를 고용하고 있다. 이들은 초록 검색 창에 대출 금리 확인 등을 검색하면 쉽게 찾아볼 수 있다. 대출에 대해 문의하면 오늘자 기준 은행별 최저 금리 제공 및 효율적인 방법을 제시해준다. 이때 고객이 부담해야하는 수수료는 없!다! 대출상담사들은 은행에서 수수료를 받기 때문. 금전을 요구하는 대출상담사는 믿고 거르는 게 상책이다.

Check 3. 나의 중도상환 수수료는?

은행 입장에서는 장기로 자금 조달이나 운영계획을 짜 대출을 실행한다. 그런데 고객이 중간에 갚아버리면??? 기존 계획이 흐트러지기 때문에 장애물을 만들어 놓는데 그게 바로 중도상환 수수료다. 은행별로 3년 내 대출을 해지하면 중도상환 수수료를 물린다. 주택담보대출의 경우 대부분 1.2~2.0%로 시작해 시간이 흐를수록 줄어드는 구조다. 아직 3년이 다 안 됐다고, 바로 포기할 필요는 없다! 은행에 따라서는 1~3개월 정도 남았을 때 중도상환 수수료를 받지 않는 곳도 많다. 무턱대고 기다리지 말고 꼭 은행에 전화해 수수료 여부를 확인하자. 반대로 갈아타서 아낄 수 있는 이자보다 중도상환 수수료가 월등히 많거나 또 3년 내 다시 이사를 해야 한다면, 수수료를 두 번 내야해 되려 손해다. 
💰 중도상환 수수료를 계산해보고 싶다면 → 바로 가기

Check 4. 주택담보대출을 갈아탄다면? 담보인정비율 LTV 확인!

주택가격조정대상지역투기과열지구2주택 이상 보유세대
9억 이하50%40%0%
9억 초과30%20%
15억 초과30%0%
20.06.17 정부 21번째 부동산 대책 발표 내용 中

LTV 담보안정비율은 주택담보대출을 갈아탈 때, 가장 중요한 요소다. 내가 살고 있는 집이 투기과열지구나, 조정대상지역에 들어갔다면 받을 수 있는 대출 금액도 줄어들기 때문. 6월 17일 새로 발표된 21번째 부동산 대책에서는 총 48곳을 투기과열지구로 정하고 있다. 다주택자는 대출받는 게 아예 불가능하다. 원래 집이 한 채 있는데 다른 집으로 갈아타면서 일시적으로 2주택자가 된 사람은 일정 기간 내에 집을 처분하고 새집으로 들어가야 한다. 이 기간이 이번에 6개월로 짧아졌다.

Tip. 기존의 소득공제 혜택은 어떻게 될까?
주택담보대출 상환기간이 10년 이상이면 연말정산 소득공제 혜택을 받을 수 있다. 고정금리 또는 비거치식, 주택 등기 후 3개월 이내 신청, 기준시가 5억원 이하 주택, 무주택자 또는 1주택자 등에 한해서만 가능하다. 문제는 대출을 타행으로 갈아타는 대환대출 일 경우에도 기존의 소득공제 혜택이 이어지느냐 하는 것이다. 답은 대출을 갈아타더라도 애초에 소득공제 혜택을 받고 있었으면 그대로 이어진다.

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우리 집, 전세대출금 반납 대상인가요?

전세대출 규제 가이드라인 총정리.

정부에서 2020년 1월 17일 ‘9억 넘는 집 가진 자와 다주택자’는 전세대출을 못 받게 하거나 전세대출 중이라도 대출금을 뺏어버린다고 발표했다. 발표한지 한 달이 지난 지금까지도 부동산 카페를 시끄럽게 만드는 이유는, 대출금을 바로 갚지 못하는 최악의 경우 신용불량자가 될 수 있기 때문!

우리 집, 전세대출금 반납 대상인가요? - 푼푼(PUNPUN)

그래서 정리해봤다! 진짜 전세대출할 길은 막힌 건지, 9억 넘는 집을 가지고 있으면 전세대출을 바로 갚아야 하는 건지, 애매모호하게 쓰인 보도자료를 읽고 또 읽으며 총정리 했다.

뉴스(open) - 푼푼(PUNPUN)
우리 집은 전세대출 될까? 안될까?

☑ 고가주택(시가 9억 초과) 또는 다주택(주택 2채 이상)자가 되면 전세대출보증*을 이용할 수 없다. *은행에서 전세대출을 받을 때 보증기관에서 대출보증을 서주는 것. 전세대출의 99%가 이 방법으로 이뤄진다. 보증기관에는 공적보증인 한국주택금융공사(주금공), 주택도시보증공사(HUG), 사적보증인 서울보증보험(SGI)이 있다.

주택보유수/연소득중/저소득자
(1억 원 이하)
고소득자
(1억 원 초과)
무주택OO
1주택시가 9억 원 이하O공적보증 X
시가 9억원 초과공적보증 + 사적보증 X공적보증 + 사적보증 X
다주택공적보증 + 사적보증 X

고가주택인지 아닌지를 판단하는 시가KB또는 한국감정원 시세 중 더 높은 가격이 시가가 된다. 전세대출을 신청하고자 하는 날, 또는 대출을 연장하고자 하는 날에 확인하면 된다.

나는 전세대출 회수 대상일까?

 전세대출 중 고가주택을 사거나 다주택자가 되면 전세대출금을 갚아야 한다.
 전세대출 중 상속이나 가지고 있던 주택의 가격이 올라서 고가주택 또는 다주택자가 되면 전세대출 만기 때까지만 이용할 수 있다.

전세대출 중에9억 넘는 집을 사거나 추가로 사서 다주택자가 되면?전세대출 즉각 회수
갖고 있던 집이 가격이 오르면?전세대출 만기까지만 이용
증여로 고가주택 또는 다주택자가 되면?전세대출 즉각 회수
상속으로 고가주택 또는 다주택자가 되면?전세대출 만기까지만 이용
예외로 인정되는 사유와 필요한 서류는?

분양권, 조합권, 입주권, 오피스텔, (구매 했지만) 등기가 안 된 주택은 고가주택이나 다주택으로 계산할 때 포함하지 않는다.
 전근, 자녀교육, 요양/치료, 부모봉양, 학교폭력특별한 사유가 있으면 고가의 주택을 갖고 있거나 다주택자라도 전세대출이 가능하다.

직장이동자녀교육요양 / 치료부모봉양학교폭력
재직기관발급서류재학증명
합격통지서
진단서
의사소견서
주민등록등본징계처분서

물론 이 예외로 인정되는 특별한 사유에도 추가 조건이 따라붙는데, 전세로 들어가는 집이 자신이 소유한 집과 다른 지역에 있어야 한다. 예를들면 서초구에 집이 있는데 강남구에 전세를 얻을 수 있다는 뜻이 아니라, 서울에 집이 있는데 부산에 전셋집을 얻어야 가능한 것. 즉, 시나 군을 벗어나야 예외로 인정 받을 수 있다.

Q. 갖고 있는 집이 9억이 넘으면 모든 전세대출이 금지되나요?

현재 정부에서 규제하고 있는 전세대출은 주택금융공사, 주택도시보증공사, SGI서울보증이 대출금을 보증해주는 방식이에요. 따라서 이런 보증 없이 이용할 수 있는 제2금융권, 일부 지방은행의 전세대출 상품이나 P2P 대출 등이 속속들이 등장하면서 전세대출 규제 처방이 얼마나 효과가 있을지는 차차 지켜봐야 할 것 같아요.

Q. 원래 갖고 있던 집이 9억이 넘는데 규제가 실시 되기 전에 전세대출을 받았어요. 바로 갚아야 하나요?

1월 20일 이전에 전세대출을 받으셨군요! 바로 갚진 않아도 되지만 전세대출이 만기될 때까지만 이용할 수 있어요. 그런데 갖고 있는 집이 시가 15억 이하라면 서울보증보험을 통한 전세대출을 딱 한 번 더 이용할 수 있어요. 단, 전세대출금액은 늘지도 줄지도 않은 똑같은 금액이어야 하고 2020년 4월 20일까지 전세 계약이 마무리 되어야 해요.

Q. 전세자금 대출 회수 대상이 됐어요. 언제까지 대출금을 갚아야 하나요?

2주 안에 대출 원리금을 갚지 않으면 그 이후부터 연체이자가 붙기 시작합니다. 3개월이 지나면 일반적으로 말하는 신용불량자(금융채무 불이행자)가 되고요. 설사 3개월 후 갚았다고 하더라도 앞으로 3년 동안 주택담보대출 등 주택 관련 대출 이용 불가라는 페널티를 받기 때문에 되도록 빠른 시일 내에 갚는 것이 좋겠죠?

뉴스(close) - 푼푼(PUNPUN)

➕ 전세대출 규제, 꼭 그래야만 했을까? 그 이유가 궁금하다면?

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강남 살면 전세대출 안되나요?

투자자와 정부의 술래잡기. 전세대출을 막으면 집값이 잡힐까?

19년 12월 그리고 20년 1월, 정부에서는 각종 규제에도 끝을 모르고 올라가는 집값을 잡고자 전세대출 규제 2연타를 날렸다. 그런데 여기서 든 의문. ‘왜 하필 전세대출이지? 집을 매매하면서 계속 집값이 상승하는거 아니야? 그럼 지금까지 그래왔던 것처럼 담보 대출을 못하게 막는게 더 효과적인거 아닐까?’ 그 이유가 궁금해서 따져봤다.

전세대출 규제 내용은?

1월 20일부터 시가 9억을 초과하는 고가주택을 갖고 있거나 주택을 2채 이상 보유다주택자는 보증기관을 활용한 전세대출을 금지한다는 것. 애초에 전세대출을 금지할 뿐만 아니라 기존에 전세대출 중인 사람들도 규제 조건에 걸리면 도로 회수하거나 만기 시까지만 이용할 수 있게 됐다.

왜 하필 9억이야?

놀랍게도 ‘9억 원’이라는 숫자는 2020년 2월 현재, 아파트의 평균 매매가에 수렴하는 숫자! 서울의 아파트 평균 매매 가격은 8억7,997만 원으로 매 월 조금씩 상승중이다. 게다가 전체 매매 가격을 쭉 일렬로 세운 후 딱 중간쯤을 잘라봤더니 이미 9억을 넘긴 상황(9억1,216만 원).

게다가 9억을 기준으로 주택 가격 상승을 이끌고 있는 서울 아파트가 이번 규제로 어떤 영향을 받을지 살펴보았더니, 서울 아파트의 37%, 강남 아파트의 대부분(87.3%)이 시세 9억을 초과해서 규제 대상이 됐다.

여기서 두 가지 사실을 유추해볼 수 있었다. ①정부가 2020년 현재 9억을 기점으로 집값이 쭉쭉 앞으로 뻗어나가고 있는 것을 막고자 한다는 것과 ②특히 강남과 같은 고가 아파트 밀집 지역의 집값 상승 동력을 떨어뜨려, 도미노처럼 전국의 집값이 더이상 부풀지 못하게 막고자 한다는 점이다.

전세대출을 규제하면 주택시장이 안정될까?

주택담보 대출을 막았더니 생긴 현상이 있다. ‘똑똑한 한 채 갖기’ 그리고 ‘전세대출’을 이용한 레버리지 투자! 흔히 갭투자라고 하는데 적은 돈으로 비싼 집을 구매할 수 있어서 유행처럼 번진 투자법이다. 예를들면 이렇다.

  • 세이프티는 투자금 1억으로 10억짜리 강남 아파트를 구매하려고 한다.
  • 이 아파트에는 세입자가 5억 2천만 원을 내고 전세로 살고 있다.
  • 세이프티는 이 집에 거주할 생각이 없기 때문에 세입자기 낸 전세금 5억 2천만 원을 고스란히 투자금액으로 사용할 수 있다.
  • 집값 10억 중, 투자금과 전세금을 제외한 나머지 3억 8천만 원은 구매할 10억 아파트를 담보로 은행에서 대출을 받았다.
  • 주택이 9억 원이 넘으면 9억까지는 집값의 40%까지, 9억을 초과하는 1억에 대한 부분은 20%까지 대출해준다.
  • 투자금을 모두 쓴 세이프티는 자신이 살 집을 구하기 위해 전세대출을 받아 집 주인 푼푼씨의 집에 들어가 살게된다.
  • 푼푼씨는 세이프티가 낸 전세금으로 또다른 갭투자자가 된다.
  • 이런식으로 전국민이 서로 세입자이자 집주인(투자자)인 관계로 무한 루프가 이어진다.

🙅‍♂️”전세대출 규제로갭투자를 막겠어!“🙅‍♂️

이렇듯 그동안 다른사람의 전세금을 내 돈처럼 사용하는 갭투자가 일반화되면서 돈 없는 사람들도 부동산 투자에 뛰어들었다. 그 결과 집값은 무서운 속도로 상승했다. 그럼 이 상황에서 전세대출을 막으면? 어떤 결과가 생길지 가상 시나리오를 짜봤다.

  • (상황 1) “그래, 결심했어! 이제 내 형편에 맞는 집을 사서, 전세 안주고 직접 살테야.”
  • 자기 집에 직접 거주하는 사람들은 늘어나고 전세대출을 받는 사람들은 줄어든다.
  • 부동산 시장에 갭투자자들이 구매할 물건이 줄어든다.
  • 부동산 투기 열기가 식는다.
  • (상황 2) “그래, 결심했어! 이제 9억 원이 넘는 집엔 투자하지 않겠어. 더 싼 집에 투자해야지.”
  • 전세대출을 받아 갭투자를 하더라도 9억을 넘지 않는 부동산을 구매한다.
  • 고가 아파트의 인기가 시들해진다.
  • 부동산 가격이 9억이라는 허들에 걸려 급격하게 가격이 오르는 것을 막는다.

에르메스의 버킨백은 돈이 있어도 살 수 없는 가방으로 유명하다. 상위 1% 부자들도 줄을 서서 대기해야 할 정도로 인기인 덕에 매년 그 가격은 상승한다. 에르메스의 가격이 뛰면 같은 명품 시장군에 있는 샤넬, 루이비통, 구찌 등도 덩달아 가격이 오른다.

부동산도 그렇다. 명품 아파트를 사고 싶은 사람들이 너도 나도 줄을 서면 수요와 공급의 시장원리에 따라 오른다. 더 많은 돈을 주고서라도 명품 아파트를 사려는 쟁탈전이 일어난 지금, 전세대출 규제는 허다한 무리들이 고가 아파트 구매 시장에 뛰어들어 집값 상승을 부추기는 것을 막자는 취지로 마련됐다.

과연 그 결과는 예상한 대로 적중할까? 무주택자인 세이프티는 이 번달에도 오르는 집값에 유주택자로부터 한 걸음 멀어졌다. 오늘도 눈물이 바람에 스치운다.

이제 ‘갭투자로 강남 간다’는 말도 옛말이 될까요?

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휴대폰 대출로 인생 걸지 말아요

급전 필요해도 피해야 할 이유, 알려드릴게요.

말로만 듣던 휴대폰 담보 대출. 그런데 친구인 K가 이 금단의 대출을 받았다는 얘기를 들었다. 생활고에 시달리다 고금리(20%)인 ‘휴대폰 담보대출’에 손을 댔다고. 많은 대출 중에서도 하필 휴대폰 불법 대출이라니. K는 말했다. 그것은 휴대폰이 아닌 나 자신을 담보하는 위험한 도박과 같았다며. 급전이 아무리 필요해도 절대 손대지 말라고 충고했다.

휴대폰 담보대출이란?

2018년 초, 29살이었던 K. 다니던 직장도 개인 사정으로 그만두고, 몇 달 동안 카드 값도 연체돼 신용이 거의 바닥이었다. 절박한 심정으로 인터넷에 ‘소액 대출’, ‘급전 대출’을 검색했다. ‘무방문, 무서류, 당일 대출’이 가능하다는 말에 대부 업체 관계자를 만나기로 했다. 만나보니 그가 제안한 것은 휴대폰 담보 대출. 그럼 도대체 휴대폰 담보대출은 어떤 걸까? 채권자가 채무자의 명의로 개통한 휴대폰을 담보로 갖는 대가로 채무자에게 대출금을 주는 대출이다.

과정은 간단하지만, 독소 조항 모음집

대출 과정은 생각보다 간단했다. ‘전당(담보물)’ 대부거래 계약서를 쓰면 끝.
하지만 그 계약서에는 채무자에게 불리한 약관들로 가득했다.
자, K가 받았던 대출과 그 계약서에 적혀 있던 항목 들을 살펴보자.

<대출조건>
대출금 : 70만 원
대출이자 : 연 20%(연체율 24%) /(만기일시상환)
대출기간 : 6개월

1. 휴대폰도 뺏기고 통신요금도 떠안고 (불행 +1)

계약서에 서명한 그 날 저녁, 통장에 70만 원이 입금됐지만 서명의 대가는 가혹했다. 3일 후 대부 업체에서 연락이 왔다. “K 씨죠? 휴대폰은 아이폰 X로 하겠습니다. 대신 요금은 싸게 해드릴게요. 10만 원 안팎이 적당합니다.”

실제 부담해야 할 휴대폰 요금은 대부계약서를 쓸 때는 알 수도 없었다. 그들의 선의(?)에 기댈 수 밖에 없는 상황. 다음 달이 돼서야 휴대폰 요금이 9만 원이란 사실을 알았다. 180일간 부담해야 할 통신요금을 계산해보니 빌린 대출 원금의 80% 가까운 금액이었다.

2. 연체가 되면 (불행 +2)

결국 K의 발목을 잡은 건 이자가 아닌 대부계약서 상에서는 알 수도 없던 휴대폰 요금이었다. 소액이 필요할 정도로 힘든 사정이라 받은 대출인데, 월 9만원의 요금은 적은 돈이 아니었다. 만기에 이르러서는 원금 상환이 버거웠고, 휴대폰 요금도 밀렸다.

연체를 한 지 얼마나 지났을까. 02로 시작하는 의문의 전화 한 통을 받기 시작했다. 전화의 주체는 채무를 대신 추심하는 신용평가사. 억울했지만 달리 방도가 없었다. 남은 채무를 매달 갚겠다는 약속 끝에 독촉 전화에서 벗어날 수 있었다. 하지만 연체하지 않았다면 원금 상환 후 돌려받을 수 있었던 아이폰X는 특약(3항)에 따라 그렇게 떠나갈 수 밖에 없었다.

3. 휴대폰 보조금까지 챙긴다 (불행 +3)

사실 휴대폰 담보 대출은 이자 자체만 보면 의외로 크지 않았다. 6개월간 7만 원이니까. 연체만 안 하면 어쨌든 휴대폰도 채무자가 가진다. 그럼 불법 대부업자들은 왜 이런 일을 할까? 그 비밀은 ‘채무자는 통신요금을 최소 180일간 부담한다’는 약관 속에 숨겨져 있다. 그렇다. 그들은 휴대폰 신규 개통에 따른 보조금을 챙기는 것이다.

4. 대출 때문에 내가 범죄자로?! (불행 +4)

연체가 돼서 휴대폰을 돌려받지 못한 경우에는 안심할 수 없는 이유가 하나 더 있다. 바로 범죄 연루다. 대부 업체 입장에서는 휴대폰 명의자는 채무자다. 그렇기 때문에 업체들은 대포폰이나 보이스 피싱과 같은 범죄 목적으로 휴대폰을 쓰기 딱 좋다. 휴대폰 담보 대출은 채무는 더 늘고, 까딱하면 범죄까지 연루될 수 있는 구조로 짜여 있다. 결국, K는 아이폰X를 구경도 못했고, 여전히 그 아이폰X의 행방은 알지 못한다. 그의 폰은 지금도 3년이 넘은 구형폰이다.

불법 대출의 위험에서 벗어나기

불법 대출의 경우 주선한 사람뿐만 아니라 불법 대출을 받은 사람도 처벌받는다. 개인 명의를 준 행위 자체는 죄가 아니다. 하지만 범죄 목적으로 쓸 것을 미리 알았거나 몰랐어도 대포폰 주인으로 밝혀지면 문제가 복잡해진다. 하지만 뭐든지 방법은 있다. 휴대폰 대출 자체가 불법이기에 구제받을 수 있는 해결책을 살펴보자.

불법 대출 피해를 상담하려면?
이미 돈을 빌렸을 땐 신고가 중요하다. 만약 불법 대출로 판명이 되면 대출 계약을 무효화할 수 있기 때문. 우선 자신이 어떤 피해(법정이자율 초과, 불법추심행위 등)를 입었는지 살핀 후 서울시 눈물그만센터나 금융감독원 통합 콜센터(1332)로 상담을 요청하자.

부당하게 지불한 돈을 구제받으려면?
분쟁 조정 신청
서울시 눈물 그만 센터에 분쟁 조정을 신청하면 행정기관이 조사한 뒤, 해당 업체에 부당 이득금을 반환 요청하거나 추심 중단을 요구할 수 있다.
수사 요청
업체 처벌을 원한다면 서울시 민생 사법경찰단이나, 금감원 불법금융신고센터를 통해 신고가 가능하다.

낮은 신용, 대출 또는 과도한 채무로 고민 중이라면?
신용이 좋지 않아도 낮은 금리로 대출을 받고 싶다면 서민금융진흥원에서 맞춤 대출을 지원하고 있다. 만약 갚을 수 없을 만큼 채무가 쌓였다면 이자 면제 제도나 개인 파산 신청을 안내해주는 신용회복위원회에 도움을 청하자.

정식 대부업체를 확인하는 법
자신이 연락한 대부업체가 불법업체가 아닌지가 헷갈린다면 일단 체크해보자. ‘업체명’, ‘주소지’, ‘전산 부여 번호’ 이 세 가지를 체크한 후 금융감독원 파인포털에서 ‘등록대부업체 통합조회’, 한국대부금융협회에서 대조해보자. 이 중 어느 하나라도 틀리면 불법 대부 업체일 가능성이 크다.

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안심전환대출 자격 총정리! 클릭 한 번이면 확인 끝!

선착순 아님! 쫄지말고 기간 내에 신청하기!

지금 핫해서 난리인 ‘안심전환대출’! 금융위원회의 집계 조사에 따르면 셋째 날까지 접수가 5만 건을 넘어섰고, 접수 금액만도 6조 원을 향하고 있다. (총 공급 지원 금액은 20조 원) 2주 동안 열려있는 안심전환대출의 문을 두드리려면 아래 내용부터 필히 체크하자.   

기본사항 알고 가기

알 만한 사람은 다 아는 9월 16일부터 시작한 안심전환대출! 높은 금리의 주택담보대출을 이용하고 있다면, 그래서 더 낮은 금리의 대출로 갈아탈 기회를 노리고 있다면 이번 기회를 놓치지 말자. 정부의 특급 지원 정책인 이 상품이 2015년에 나오고 4년만에 출시된만큼 또 언제 나올지 모르니까. 
  
대출 신청을 하려면 
1. 일정 조건의 주택담보대출을 이용하고 있어야 하고
2. 대출 신청 금액이 기존 대출의 잔액 내에서 최대 5억 원 이내여야 한다. 

예상 금리는 1~2%대로 최저 1.85%까지 노릴 수 있다. 이번 안심전환대출은 제2금융권 대출을 이용중인 사람들도 조건만 맞으면 신청할 수 있어 4년전에 나온 상품보다 더 매력적이다. 신청은 은행 창구를 직접 방문하거나, 한국주택금융공사 홈페이지(www.hf.go.kr) 혹은 스마트주택금융 앱을 이용하면 된다. 참고로 금융기관마다 창구 신청이 가능한 곳, 홈페이지 신청이 가능한 곳 등이 나뉘어 있으니 공사 홈페이지의 안내를 확인해보자.

온라인에서 신청 가능한 금융기관
국민은행, 신한은행, 우리은행, 하나은행, 부산은행
창구에서 신청 가능한 금융기관
국민은행, 기업은행, 농협은행, 신한은행, 수협은행, 우리은행, SC제일은행, 하나은행, 경남은행, 광주은행, 대구은행, 부산은행, 전북은행, 제주은행 (그 외 일부 저축은행도 신청 가능)

CHECK 1 자격 조건 테스트

  1. 2019년 7월 23일 이전에 진행한 주택담보 대출이 있나요? 
    □ Yes → 2번 
    □ No → 창닫기 클릭 (위 날짜 이후에 받은 경우라면 탈락) 
      
  2. 이용 중인 주택담보 대출이 변동금리 혹은 준고정금리 상품인가요? 
    □ Yes → 3번 
    □ No → 창닫기 클릭
      
  3. 부부 합산 소득이 연 8천5백만 원 이하인가요? 
    □ Yes → 5번 
    □ No → 창닫기 클릭
      
  4. 혼부부* 이거나 2자녀* 이상 가구이며, 부부 합산 소득이 연 1억 원 이하인가요? 
    *혼인신고 후 7년 이내의 부부 * 만 19세 미만의 자녀 
    □ Yes → 5번 
    □ No → 창닫기 클릭
      
  5. 부부가 ‘상환 예정 대출’의 담보주택을 1채만 보유 중인가요? 
    □ Yes → 6번 
    □ No → 창닫기 클릭
      
  6. 신청일 기준으로 담보주택의 실거래 가격이 9억 원 이하인가요? 
    □ Yes → 7번 
    □ No → 창닫기 클릭
      
  7. 현재 이용 중인 대출 중에 아래에 해당하는 것이 있나요? 
    – 한국주택금융공사 보금자리론 또는 적격 대출
    – 내 집 마련 디딤돌 대출 등의 주택도시기금 대출
    – 기업 한도 대출
    – 전세보증금 담보 대출
    – 중도금 대출
    – 만기까지 금리가 고정인 주택담보 대출
    □ No → 8번 
    □ Yes → 창닫기 클릭 (한 가지라도 해당한다면 탈락)
      
  8. 연체나 부도 등 신용 정보 또는 해제 정보 등재자인가요? 
    □ No → 신청 페이지로 GO!
    □ Yes → 창닫기 클릭

CHECK 2 안심전환대출 신청하기

자격 조건 테스트에 통과했다면 서둘러 신청해보자. 참고로 주택금융공사 홈페이지를 통해 온라인으로 대출 신청하는 경우 0.1%의 추가 우대금리 혜택을 받을 수 있으니 되도록이면 온라인을 추천.  대부분의 신상 기본 자료는 신청 시스템 상에서 자동으로 불러올 수 있어 어렵지 않다. 추가로 담보 대상인 주택 정보나 인적 사항 및 원하는 대출 신청 조건 등은 직접 기입하면 된다. 신청 기간이 끝나면 주택 가격이 낮은 순서대로 신청자 심사를 거친 후 최종 대상자가 선정된다. 대상자가 되면 콜센터에서 전화가 오니, 이후 안내대로 대출 절차를 진행하면 된다. 실제 대출이 시작되려면 10월 경은 되어야 하니 신청 이후에는 일단 기다리자. 

신청 페이지에서 이런 화면이 뜨더라도 놀라지 말자!
잠시 기다리면 금방 차례가 온다.

신청 방법
은행 창구 (평일 영업시간 내) 혹은 주택금융공사 홈페이지, 스마트주택금융 애플리케이션 (24시간 신청 가능)
준비물
공인인증서
필요 서류 및 입력 사항
본인 증명 서류 및 소득 확인 서류 
현재 보유 중인 담보주택 정보 입력 (주소 및 시세 등 기재)
인적 사항 입력 (소득 및 부채 정보 등 기재)
대출조건 입력 (신청 대출금과 기간, 상환 방식, 대출 금융기관 등을 선택해 기재)

CHECK 3 유의사항

안심전환대출을 신청할 때 꼭 알아야 할 유의사항들이 있다. 주택 가격을 산정할 때는 무조건 실제 거래되는 가격을 기준으로 해야 한다. 입주권이나 분양권도 보유 주택 수에 포함되기 때문에 신청하는 과정 내내 보유 주택 수 변화가 있는지 수시로 체크하는 것이 좋다. 대상자로 선정되어 대출을 갈아타려면 기존의 대출을 상환해야 하는데, 이때 기존 대출의 중도상환수수료가 발생할 수 있다. 안심전환대출 신청 금액이 정해진 한도를 넘을 수는 없지만, 기존 대출 상환을 하기 위해서 필요한 중도상환수수료 금액까지는 추가로 받을 수 있다. (중도상환수수료는 최대 1.2%까지) 마찬가지로 안심전환대출도 3년 이내에 상환할 경우 최대 1.2%까지 중도상환수수료를 내야 한다.

시작하자마 많은 인원이 한 번에 몰려, 며칠째 홈페이지가 폭주한다는 소식이 들리고 있다. 대출 신청은 선착순이 아니라는 것을 기억하자. 주택 가격이 낮은 순서대로 당첨자를 뽑기 때문에 기간 내에만 신청하면 된다. 안심전환대출 신청 마감은 9월 29일까지! 아직 신청하지 못했다면 서두르지 말고 차근차근 Go!

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아는 것이 힘! 대출 금리를 낮추는 방법

아는 사람만 안다는 대출 금리 인하의 팁.

대출 금리는 좀 부담스럽다. 빌린 돈 외의 추가금을 내야 한다는 생각에 더더욱 그렇다. 혹여 대출 금리가 두 자릿수를 넘어가기라도 하면 매달 지출이 후덜덜이다. 이렇게 무시무시한 대출 금리를 내리는 방법이 있다! 그 제도는 ‘금리인하요구권’이라는 이름을 달고 많은 고금리 대출 이용자들을 돕는 중이다. 누구나 가능한 것은 아니지만 어쩌면 꽤 많은 사람들이 이 혜택의 주인공일 수도 있다. 게다가 법제화되면서 금융권 내에 완전히 자리 잡은 ‘금리인하요구권’, 웰컴!

금리인하요구권이란 단어 그대로, ‘대출 금리의 인하를 요구할 수 있는 권리’다. 더 쉽게 말하자면 대출로 돈을 빌린 대출 이용자가, 돈을 빌려준 금융 기관에게 빌린 돈의 대출 금리를 낮춰달라! 고 요구하는 것. 

굉장히 유용하고 좋은 제도인데 생소하게 느껴진다면 그건 이상한 일이 아니다. 실제로 이 제도에 대해 모르는 사람이 과반수를 넘기 때문이다. 물론 누구든 금리를 낮출 수 있는 것은 아니다. 대출을 받은 이후의 상황에 대해 여러 가지 조건을 따져, 그에 적합한 경우에만 금리인하요구권을 쓸 수 있다.

금리인하요구권을 알아야 하는 가장 큰 이유는 대출 금리를 낮추기 위해서다! 대출을 받은 때보다 그 이후에 자금 상황이 좋아졌다면 같은 금리를 받는 것에 불만을 느낄 수 있다. 예를 들어 근로자라면 승진이나 이직을 통해서 연봉이 상승하거나, 사업자의 경우 매출이 늘어나 수입이 증가하는 등 객관적으로 호전된 자금 상황을 증명할 수 있다면 말이다. 이렇게 자금 동원력도 더 좋아지고, 신용도도 높아졌다면 금리인하요구권을 행사해보자. 보다 낮은 금리로 대출을 이용할 수 있는 상황이 됐는데도 몰라서 여전히 높은 금리의 이자를 내고 있다면 너무 억울하지 않은가.

금리인하요구권을 신청하려면 그에 상응하는 서류를 금융사에 제출하면 된다. 이후 금융사의 심사를 거치고 나면 금리인하를 받을 수 있는지 없는지가 결정된다. (금리가 다시 정해지는 것이기 때문에 대출을 신청할 때와 비슷하다고 볼 수 있다.) 제출 서류로는 건강보험공단 자격득실 확인서, 건강보험공단 보험료 납부확인서, 근로소득세 원천징수 확인서 등이 기본이고, 그 외의 추가 서류는 금융사마다 조금씩 다르다.

금리인하요구권 신청을 위해 가장 우선이 되는 자격 조건은 신용이다. 보통 신용도 향상에 영향을 주는 요소로 승진이나 이직, 자산 변동 등이 있다. 단, 본인의 직급만 바뀌고 소득은 그대로라면 조금 다른 얘기다. 금융사의 입장에서 신청자에게 금리인하씩이나 되는 혜택을 제공하려면 신청자가 앞으로도 대출을 갚을 수 있는 능력이 더 충분해졌다는 확신이 필요하기 때문이다. 

금리인하요구권 신청은 연 2회 까지 가능하다. 통과 횟수가 아닌 신청 횟수가 기준이므로 금리인하 대상에서 2번 떨어지면 이후에는 신청하는 것도 불가! 게다가 동일한 사유로 6개월 내에 다시 신청이 불가능하기 때문에 본인의 변동 사유에 대해 꼼꼼히 확인하고 신청해야 한다. 현재 이용하고 있는 대출 상품 유형도 확인하자. 햇살론과 같은 정부의 정책 자금 대출이나 예·적금 담보대출, 보험회사의 보험계약 대출 등 이미 정해진 기준금리가 적용된 대출 상품은 금리인하요구권 대상이 아니다.

또한 신청 시점에 신규대출이 있거나 대출의 기간을 연장, 재약정을 받은 상태라면 3개월이 지나야 신청할 수 있다. 금리인하요구권을 신청하기로 마음먹었다면 추가 대출과 관련한 것은 가능한 자제하자. 특히 신규대출의 경우는 새로운 부채 비율이 상승하는 것이기 때문에 앞의 자격 조건을 훌륭하게 갖춘다 하더라도 불합격할 확률이 높다. 끝까지 경계를 늦추지 말자!

그동안 대부분의 금융사가 이 제도를 고지하지 않아 대출 이용자가 스스로 찾아야만 신청할 수 있었다. 그러니 잘 모르는 사람이 많을 수밖에. (앞으로는 금융사가 이를 알리지 않을 경우 1천만 원의 과태료를 물어야 한다.) 또한 가계 대출 부담을 줄이고자 하는 정부의 강력한 의지로 금리인하요구권을 비대면으로도 신청할 수 있게 됐다. 서류만 챙기면 어렵지 않으니 이제라도 대출 금리를 낮춰보자.

   

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담보대출, 한도가 궁금하시나요?

무엇을 맡기느냐가 대출한도와 금리를 좌우한다.

담보대출은 은행이 인정해주는 무언가(주택, 예적금 등등) 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것을 말한다. 대출한도는 이 담보물 건의 평가액을 기준으로 이루어진다. 그리고 은행 입장에서는 담보를 잡았으니 신용대출보다는 금리를 낮게 책정한다. 담보로 잡는 것은 결국 자산이다. 주택, 건물 등의 부동산, 혹은 은행 예적금이나 보험사의 보험료 같은 금융자산이 주로 그 대상이 된다.

금융자산을 담보로 : 예적금/보험 담보대출
금융자산을 담보로 하는 경우는 꽤 심플하다. 보통을 묶여 있는 돈(예 적금, 보험 적립금)을 잠시 활용하기 위해 사용하는 것이기 때문이다. 어차피 내 돈을, 그 돈을 빌려주는 사람이 가지고 있는 모양새라, ‘내가 맡겨둔 돈의 일부분’을, ‘내가 받기로 된 이자’보다 조금 더 받고 빌려주는 것이다.

예적금의 경우 내가 예치한 금액의 한도 내에서, 보험 담보대출의 경우 해지환급금 내에서 대출 한도가 결정된다. 예를 들면 은행에 정기예금 1,000만 원을 2%로 예치해뒀는데 만기가 두 달 밖에 남지 않았다면 해지하기가 꽤 아깝게 마련이다. 이럴 때에 예금담보대출을 신청하면 1,000만 원 이내의 금액을 2+@%의 금리로 은행에서 빌릴 수 있다.

부동산을 담보로 : 주택담보대출
다음은 요즘 부동산 시장의 화두인 주택담보대출. 주택담보대출의 주목적은 보통 내 집 마련이다. 즉, 집을 구매하기 위해 대출을 하는 것이다. 최근 들어 주택을 담보로 돈을 빌릴 때에는 다양한 지표들을 근거로 대출한도가 정해진다. 한 번쯤은 들어보았을 LTV, DTI, DSR이 그것이다. 정부가 이 지표를 이용하여 대출 규제를 하는 이유는 과도한 가계대출을 막고, 부동산 시장에 몰려드는 유동성을 조절해 투기 과열을 막기 위한 취지이다. 그럼 각각의 키워드들을 하나씩 살펴보자.

① LTV (Loan To Value) : 가격 대비 얼마 빌려 줄 수 있니?

주택담보인정비율이다. 즉, ‘집값의 몇%까지 대출해줄 수 있냐’다. 예를 들어 주택 가격이 5억인데, LTV가 70% 라면 ‘3억 5천까지 대출 가능하다’고 볼 수 있다. LTV는 상한선이 있다. 일반적으로 70%이지만 투기 및 투기과열지구는 40%까지 제한하고 있다. 투기지역이라도 실수요자가 구매할 경우에는 50%까지 해준다.

② DTI (Debt To Income) : 소득 대비 얼마나 갚을 수 있니?


총부채상환비율이다. 연간 총소득에 대비하여 연간 갚을 수 있는 능력을 대출한도로 한다. LTV가 주택에 대한 비율이라고 한다면 DTI는 대출받는 사람의 소득에 대비 비율이다. 예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 DTI가 50% 라면 대출 가능 한도는 ‘5,000만 원 * 50% = 2,500만 원’이 된다. 만약 기존 대출이자가 200만 원이 있다면 실제 대출한도는 2,300만 원이 된다. DTI 또한 상한선이 있다. 투기 및 투기과열지구는 40%까지, 그 외 지역은 60%까지 이다.
LTV와 DTI를 각각 계산하여 이 중 적은 한도를 기준으로 최종적인 대출금이 나온다.

③ DSR (Debt Service Ratio)


‘총부채 원리금 상환 비율’이다. 2018년에 새롭게 적용된 규제로 DTI의 업그레이드 버전이라 볼 수 있다. DTI에서는 기존 대출의 이자만 반영했는데, DSR은 원금까지 반영되었다. 즉, 본인이 가진 모든 채무의 합산금액이다. 더 까다로워진 것이다. 그래서 기존에 대출이 많으면 대출한도도 줄어든다. DSR 상한선도 DTI와 동일한 비율이다. 일반적으로 DSR 비율도 70%까지 해준다. 하지만 이제는 기존에 대출금이 많이 있다면 최악의 경우 0원이 될 수도 있다는 점.

DTI와 DSR을 아래와 같이 비교해보면, 기존 대출의 원금이 포함되냐 아니냐에 따라 연간 대출한도 차이가 크다는 것을 알 수 있다.

따라서 앞으로 주택담보대출을 한다면 기존 대출은 되도록 없는 것이 최고의 방법이다! 이상, 담보대출의 종류와 가장 많이 이뤄지는 주택담보대출 이용 시 알아야 할 용어 3가지를 알아보았다. 이 LTV, DTI, DSR의 비율은 고정적이지 않다. 정부의 정책에 따라 유동적으로 변한다. 따라서 주택담보대출을 할 경우 최근 발표된 지표를 참고하도록 하자.

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신용대출의 종류(건별대출vs한도대출)

신용대출에도 기준이 있다.

대출의 종류는 크게 두 가지로 나뉜다고 했다. 하나는 무언가(주택, 예적금 등등) 담보를 잡고 빌려주는 담보대출, 그리고 또 하나는 개인의 신용을 보고 빌려주는 신용대출. 오늘의 주제는 바로 ‘신용대출’이다. 큰 자산이 없는 직장인들이 가장 흔하게 사용하게 되는 대출상품이다. 그럼 대체 신용대출의 금리와 한도는 어떻게 정해지고, 상품의 종류는 뭐가 있을까?

신용대출의 기준, 신용등급

한우만 등급이 있는 게 아니다. 금융기관이 신용대출을 해줄 때에도 개인의 ‘신용등급’을 따진다.  개인의 ‘신용등급’을 정하는 곳은 바로 ‘한국신용정보원. 하나의 금융기관이나 공공기관은 한 개인의 신용정보를 모두 파악하는 데에는 한계가 있게 마련이다. 자기 은행과 거래한 기록만 있기 때문에, 이 사람이 다른 곳에는 어떤 부채가 있는지 알 수가 없기 때문이다. 한국신용정보원은 이런 문제점을 해결해준다. 각 개별 금융기관과 공공기관(건강보험공단, 연금공단 등) 이 가지고 있는 특정 개인의 대출 정보, 연체 여부, 신용불량, 신용카드 사용 실적, 세금 미납 여부 등 개인의 신용을 판단하는데 필요한 정보를 취합하여 집중 관리하고 종합적으로 판단해서 다시 금융기관 등 개인신용 정보가 필요한 곳에 제공하는 일을 하기 해주기 때문이다.

해서 신용을 담보로 대출을 받는 ‘신용대출’의 첫 시작은 자신의 신용등급을 체크하는 것에서부터 시작된다. 그리고 이렇게 결정된 신용등급은 대출금리에 가장 큰 영향을 미친다.

대출한도는, ‘무슨 일해서 얼마나 버냐’에 달렸다

기본적으로 ‘신용등급’을 가지고 대출이 이뤄지지만 세부적인 기준들이 있다. 첫 번째로 소득유무, 즉 돈을 버느냐 안 버느냐 따라 달라진다. 두 번째로는 소득구분에 따라 달라진다. ‘무슨 일을 해서 버느냐’를 따지는 것이다. 급여를 받는지 사업을 직접하는지, 급여를 받는다면 어떤 회사에서 혹은 어떤 직종에서 일하느냐에 따라 대출한도와 금리가 조금씩 달라진다. 대출한도의 경우 보통 본인의 연간 소득을 기준으로 70~100%사이에서 결정된다.   

소득이 없는 경우라도 은행의 거래실적이 있다면 대출이 가능하다. 예금이나 적금에 가입되어 있거나 신용카드 실적 등의 증빙자료를 제출하면 된다. 다만 소득증빙이 없기 때문에 대출가능 한도는 작고, 이자는 높은 편이다.

신용대출의 종류 : 건별대출 vs 한도대출

신용대출의 종류는 크게 두 가지로 나뉜다. 바로 ‘건별대출’과 ‘한도대출(a.k.a 마이너스 통장)’이다. 건별대출은 한 번에 고정된 금액을 대출해주는 반면, 한도대출은 대출한도만 정하고 그 안에서 자유롭게 입출금해서 쓰는 방식이다.  

건별 대출, 대출 신청을 ‘건당’으로 하고 그 건에 해당하는 대출금을 지급하는 방식이다. 원하는 대출금의 액수를 정해서 딱 그만큼을 대출받는다. 그리고 돈을 갚을 때도 일부분씩 갚는 게 아니라 한번에 다 번에 갚아야 한다. 추가로 대출금을 늘리고 싶다면 기존 대출건과 별개로 추가적으로 대출을 신청해야 한다..

반면 한도 대출은 대출금의 한도를 정해 놓고 그 안에서 필요할 때마다 언제든지 돈을 빌리고 갚을 수 있다. 가장 대표적인 게 마이너스통장. 돈을 빌리고 갚는 일자가 일정치 않기에 유동성 한도 대출이라고 부른다. 한도만 잡아 놓고 실제로 돈을 빌리지 않으면 이자가 발생하지 않고, 빌린 돈을 중도에 갚는다고 해도 상환수수료도 없다. 대신 일반적으로 건별 대출보다 이자가 높다.

마지막으로 은행마다 건별대출과 한도대출의 이자가 다르다. 따라서 방문하는 은행의 신용등급별 금리 확인을 미리 알아보는 것이 좋다. 금융감독원에서 운영하는 ‘금융상품 통합비교공시 금융상품 한눈에(finlife.fss.or.kr)에서 국내 시중은행의 월별 신용대출 금리를 비교해볼 것.

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어떻게 갚느냐가 이자를 좌우한다 : 원금균등 / 원리금균등 / 만기일시 상환

월세에서 전세로 갈아탈 때 돈이 부족하여 은행에서 대출을 받으러 간 날이 생각난다. 그땐 들어도 잘 모르니 “다음 달부터 매달 이자가 포함된 금액으로 통장에서 인출될 거예요"라는 말에 고개만 끄덕였다. 나중에 알고 보니 원리금균등상환. 그런데 갚는 방법도 3가지. 이자도 모두 달랐다. 이자만 더 냈던 억울했던 기억을 끄집어본다.

빌린 돈을 갚는 방식은 3가지로 구분된다. 각 차이점이 무엇인지 알아보았다.

원금균등분할상환!

대출원금과 이자를 대출 기간 동안 갚아가는 방식이다. 신용카드 할부 방식과 비슷하다. 원금을 할부하는 것과 같다. 1,000만 원을 12개월 동안 갚는다고 할 경우, 1,000만 원을 12개월로 나눈 833,333원을 매달 균등하게 갚아간다. 이자는 갚고 남은 대출원금만큼 이자가 계산되기 때문에 처음 납입할 금액은 높고 만기에 가까울수록 이자는 줄어든다.

원리금균등분할상환!

대출원금에 이자를 더해 매달 같은 금액으로 균등하게 갚는 방식이다. 1회차에도 만기가 다가오는 시점인 12회차에도 통장에서 빠져나가는 금액은 같다. 갚을 수록 이자는 줄어든다. 하지만 매월 갚는 비용이 같기 때문에 이자가 줄어드는 만큼 대출원금은 만기에 가까울수록 올라간다.

만기일시상환!

말 그대로 대출 기간 동안 이자만 매달 납부하다가 마지막 달에 대출원금을 한꺼번에 갚는 방식이다. 즉 이자는 할부, 원금은 후불인 셈이다. 마지막에 한꺼번에 대출금을 갚을 수 있어 대출 기간 동안 갚아야 할 원금을 확보할 수 있는 시간을 벌 수 있다. 수입이 일정치 않는 분들에겐 유리할 수 있다. 다만 그 기간만큼 매달 나가는 이자도 줄어들지 않기 때문에 이자 부담이 크다.

한눈에 비교해보기!

3가지 상환 방식에 대해 알아보았다. 좀 더 이해하기 쉽게 아래와 같이 예시로 정리해보았다

이자만 봤을 때 ‘원금균등상환’이 가장 저렴하고, 만기 시점까지 원금을 갚지 않는 ‘만기일시상환’이 높다. 그렇다고‘만기일시상환’이 나쁘다 할 수는 없다. 돈을 빌리는 목적이 다양한 만큼 본인의 재무 상태에 따라 선택하면 된다.

여유자금이 생겼다면 중도 상환 제도 활용!

필요해서 빌렸지만 중간에 여유자금이 생기는 경우가 있다. 이럴 때는’ 이자’라도 줄이고자 빌린 돈을 갚고 싶어진다. 이때 활용할 수 있는 것이 중도 상환 제도다. 하지만 이렇게 중간에 갚기 때문에 ‘중도 상환 수수료’가 생기게 된다.

중도(대출 기간 중간에)
상환(갚는다)
수수료(이자)

말 그대로 중간에 갚는다는 이유만으로 수수료가 생긴다니…아니 왜 은행은 빚을 빨리 갚겠다는데 수수료를 받을까? 이 ‘수수료’의 의미는 은행이 소비자에게 요구하는 일종의 보상이라 할 수 있다. 대출이란, 돈이 필요한 사람이 은행에 돈을 빌리고 빌린 대가(이자)를 주는데 은행은 이 이자가 수입이 된다. 어떻게 보면 계약이 이뤄진 건데 중간에 갚음으로서 계약을 깬 것과 같다고 볼 수 있다. 은행은 예정대로 들어와야 할 이자가 더 이상 없으니 수수료란 명목으로 보상을 요구하는 것이다. 따라서 대출을 받을 때 중도 상환 수수료가 있는 상품인지, 있다면 면제 기간이 있는지 등을 꼭 확인해야 한다.
중도 상환 수수료는 은행마다 다르며, ‘은행연합회’사이트(www.kfb.or.kr)에서 확인 결과 평균 0.5%~2%다.

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대출금리는 어떻게 정해지는 걸까?

이자도 결국 내 돈이 나가는 건데 산정방식은 알아야죠.

돈을 빌리면 이자를 내야한다. 그게 대출의 기본 원리다. 그런데 내가 내는 이자는 결국 대출금리에 달려 있다고 한다. 여기서 드는 첫번째 궁금증, 대체 대출금리는 어떻게 정해지는 걸까? 그리고 돈을 빌리려 은행 창구에 가면 이런 질문을 받게 된다. “고정금리로 하실래요? 변동금리로 하실래요?”   차이는 뭐지?

대출금리의 구성요소

대출에 적용되는 금리는 기본적으로  기준금리에 가산금리를 더해 결정된다기준금리란 은행에서 대출금리를 결정할 때 기준이 되는 금리가산금리는 대출을 취급할 때 발생하는 비용과 개인의 신용도가 포함된 금리여기에 추가로 주거래은행 등에서 거래 실적에 따라 우대금리(금리할인)를 적용해준다. 

즉, 대출금리란

공식에 의해 금리가 최종 결정된다.

대출금리의 기준이 되는 기준금리란?

그렇다면 우리가 대출을 받을 때 그 기준이 되는 ‘기준금리’는 어떻게 정해질까? 대표적으로 대출금리에 많이 이용되는 기준금리는 ‘코픽스(COFIX, Cost of Funds Index)’와 ‘코리보(KORIBOR, Interbank Offered Rates)’다. 코픽스의 경우 주택담보대출의 기준금리로 사용되고, 코리보는 신용대출 등 단기자금거래의 기준금리고 많이 활용된다. 벌써부터 단어가 어렵다고 쫄 필요는 없다.
이 금리들은 결국 우리에게 대출을 해줘야 할 돈을 마련하기 위해 ‘은행이 다른 은행들에서 돈을 빌릴 때 주는 금리’라고 생각하면 쉽다. 왜 은행도 돈을 빌리는 걸까? 은행이라고 해서 고객이 예금한 돈을 고이 모셔놓지 않는다. 그렇게 가만히 돈을 모시고 있어봤자 수익이 안 생기기 때문이다. 사실 은행이 우리에게 주는 예적금 이자란 우리가 맡긴 돈을 은행이 다른 곳에 투자해서 얻은 수익이다. 그러니 은행도 고객에게 대출을 해주기 위해  다른 은행 등에서 돈을 빌리는 경우가 생긴다. 즉, 은행이 은행 간 돈거래(자금조달)를 하는 데 드는 비용이 은행 입장에서는 대출이라는 ‘상품’을 판매할 때 필요한 기본적인 원가가 되는 셈이다.

대출금리의 종류는? 고정금리 & 변동금리 & 혼합금리

실제로 대출을 받을 때에는 대출금에 금리가 적용되는 방식을 선택할 수 있다. 크게 변동금리와 고정금리혼합금리로 나뉜다고정금리는 처음 대출 상품 가입 시의 금리가 만기까지 동일하게 유지된다이자율이 변하지 않는 것을 말한다변동금리는 대출 기간 동안 기준금리의 변경을 반영하여 3개월 또는 6개월 등 일정 주기마다  금리가 변한다혼합금리는 말 근대로 변동금리와 고정금리가 결합된 형태로 가입 초기에는 고정금리를 적용하다가 일정 기간이 지난 후에는 변동금리를 적용하는 것을 말한다.

고정금리vs변동금리 차이점

변동금리는 기준금리에 따라 대출금리도 변한다. 즉, 금리 변화에 따른 이익이나 손실을 은행이 아니라 대출을 받는 사람이 지는 구조다. 반대로 고정금리는 기준금리가 올랐을 때의 손실을 은행이 감당해야 하는 구조다. 따라서 일반적으로 같은 시점에서는 변동금리 보다 조금 높게 정해진다.
대출을 받는 입장에서는 앞으로 금리가 내려갈 것이 예상된다면 변동금리가 유리하고금리가 올라갈 것을 예상한다면 고정금리가 유리할 수 있다

지난번 대출의 기본 개념에 이어 이번 회차에는 대출금리가 정해지는 대출금리의 구조와 대출금리의 적용 방식(고정금리, 변동금리, 혼합금리)도 함께 다뤘다다음 회차에서는 빌린 돈을 상환할 때 선택하는 상환방식(만기일시상환,원금균등상환,원리금균등상환)에 대해 설명하겠다.

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