5월 2019 - PUNPUN

세알못에게 꼭 필요한 상속세 절세의 기술

이제부터 우리 모두 상속세에 대해 공부해야만 하는 이유가 있다!

얼마 전 모 대기업의 상속 과정이 이슈로 떠올랐다. 상속세만 거의 2천억 원! 사실 상속세란 그렇게 남의 일처럼 느껴지게 마련이다. 어차피 금수저는 드물게 마련이고, 부모님 덕 보겠다는 생각보다는 하루하루 열심히 살아가는 이들이 더 많으니까. 그럼에도 불구하고 최근의 부동산 시장의 급등은 서울이 아닌 근교의 집값조차도 5~6억이 훌쩍 넘어서게 만들었다. 비록 엄청난 재산이 아니어도, 부모님이 한평생 힘들게 모은 집 한 칸을 물려받는 순간에도 상속세가 꽤 큰 게 아닐까? 하는 걱정이 들 수 밖에 없다. 뭐든 미리 알아둬서 나쁠 것은 없으니,  만일을 대비해서 관심은 가져둘 것.

01 상속세 기본 개념

#상속세의 의미

먼저 법에서 정의하는 상속은 ‘친족 관계가 있는 사람 사이에서, 한 사람이 사망한 후 다른 사람이 재산에 관한 권리와 의무의 일체를 이어받을 수 있도록 하는 것’이다. 쉽게 말하면 부모님이 돌아가신 후 생전의 소유 재산을 이어서 물려받는 것이다. 상속은 반드시 사망으로 인해 발생한다. 여기서 물려받는 쪽은 ‘상속인’, 돌아가시며 물려주는 쪽이 ‘피상속인’이다.

상속세는 피상속인에게서 상속인에게로 상속이 이루어지는 과정에서 발생하는 세금이다. 종합소득세를 생각하면 된다. 어떤 소득에 대해 세금이 붙는 것처럼, 상속이라는 소득이 생기기 때문에 상속세라는 소득세가 붙는 것이다.

#상속세의 대상

그럼 상속세의 존재 이유인 상속 재산에는, 어떤 것이 있을까? 한 마디로 부모님의 살아생전 소유했던 모든 재산이 상속의 대상이 될 수 있다. 자세하게는 금전으로 환산할 수 있는 경제적 가치가 있는 것과 재산적 가치로 환산할 수 있는 법률적인 권리가 상속 재산이 된다. 부동산부터 유가 증권, 신탁재산, 퇴직금이나 보험금 등의 현금까지. 상장 주식과 이로 인한 경영권도 마찬가지다. 심지어 빚(채무)도 부모님의 재산에 속하는 상속 대상이다.

02 상속세 계산하기

그렇다면 상속세는 얼마나 될까? 기본 계산법부터 살펴보자. 커다란 흐름은 연말정산이나 종합소득세와 같다. 상속 받는 재산 총액에서 비과세나 세액공제 내역 등 뺄 것은 빼고, 더할 것은 더해 최종 금액을 산출한다.

#상속세 과세가액

세금을 부과할 상속재산의 액수를 산정하는 것이 첫번째다. (소득세를 뗄 때 총소득이 얼마인지를 보는 것과 같다.) 전체 상속 재산 중에서 과세가 따로 필요 없는 비과세 내역을 기본으로 빼고, 공과금, 장례비 등 꼭 지출해야 하는 내역 (일종의 필요 경비니까)을 제외한다. 혹시 사망 이전에 재산을 미리 물려받은 증여 내역이 있다면 경우에 따라 상속 재산에 더해야 한다.

참고로 여기서 장례비란 종소세에서 인정하는 지출 비용과 같은 개념이다. (종합소득세 내용이 궁금하다면 클릭) 기본 500만 원, 최대 1천만 원까지 공제받을 수 있다. 500만 원까지는 따로 증빙 자료가 없어도 공제가 가능하지만, 500만 원을 넘는 경우 증빙 자료를 전부 제출해야 하니 잘 챙겨두는 게 좋다.

#과세 표준

한데 비과세나 공과금, 장례비 등을 영혼까지 끌어모아봐야 금액 차이가 크지 않을 것 같은 생각이 든다. 다행히도 우리나라의 세금 제도가 그렇게까지 매몰차진(?) 않다. 세금 계산 과정에 공제라는 제도를 넣어뒀으니까. 종합소득세 신고나 연말정산을 할 때 여러 가지 내역을 공제받는 것처럼, 상속세도 마찬가지로 공제가 있다. 모든 세금에서 절세의 기본과 같은 이 공제만 잘 적용해도 세금을 줄이는 데 많은 도움이 된다. 상속세 공제 중 가장 기본인 것은 기초공제로 2억 원까지 공제가 된다. (무조건 공제하기 때문에 계산식에 굳이 넣지 않는 것이 일반적이다.) 여기에 인적공제도 빼고 나면 상속세를 부과하는 데 기준이 되는 과세 표준 금액이 나온다.

#산출 세율과 최종 상속세,

이만큼 빼고, 공제받고 나면 처음보다 금액이 많이 줄어들 것이다. 이제 여기에 상속세의 세율을 곱해 산출 세율을 계산한다. 금액 구간 별로 세율이 다르기 때문에 상속 재산의 규모에 따라 최종 상속세도 달라진다. 일반 소득세와 마찬가지로 재산 규모가 많을수록 세금을 매기는 비율이 커진다. 그래서 모 항공사의 경우 기업을 물려주는 규모의 상속이다 보니 상속세가 2천억 원 가까이 나오는 것이다. 

가정을 해보겠다. 처음 상속 재산 총액이 10억 원이었고, 과세 표준 금액으로 오면서 3억 원으로 줄었다고 치자. 원래라면 10억의 30%인 3억 원의 세금을 내야 하지만, 각종 공제를 받아서 과세 표준 금액 3억이 되면 세율 20%를 적용해 6천만 원을 내면 된다. 산출 세율을 곱해 계산한 금액에서 남은 과정이 더 없다면 여기서 끝!이고, 이후 해당자에 따라 추가 세액 공제와 가산세를 정리하면 드디어 최종 상속세가 얼마인지 알 수 있다.

#TIP

숨은 재산 찾기
당연히 이런 일은 없어야 하겠지만, 간혹 불의의 사고 등으로 갑작스럽게 부모님이 돌아가실 수도 있다. 이런 경우 사전에 상속 재산에 대한 정보를 정확히 전달받지 못해 부모님의 생전 재산을 정확히 파악하기가 어렵다. 위의 계산을 미리 하는 것도 소용이 없어지는 것은 물론이다. 그렇다고 그냥 두면 세금을 제대로 신고하지 못하기 때문에 추후에 늦은 신고 혹은 잘못된 신고에 대한 벌금을 잔뜩 내게 된다. 최대한 공제받아 세금을 줄이려는 마당에 벌금이 와장창 나오면 무슨 소용인가. 이런 때에는 국가의 각 기관마다 제공하는 조회 서비스를 활용해 상속 재산을 찾아볼 수 있다.

병원비 계산은 부모님 카드로
만약 부모님이 돌아가시기 전 병원 치료를 받았다면 병원비는 부모님 명의의 카드나 계좌이체로 처리하자. 부모님이 직접 병원비를 내면 상속 재산의 총액이 줄어드는 것이 되어 최종 상속세를 낮출 수 있다. 하지만 상속인인 자녀가 병원비를 낸다면 상속 재산 총액은 그대로다. 결과적으로 병원비는 병원비대로 내고, 상속세는 상속세대로 내야 하는 불리한 상황이 생긴다. 병원비 공제는 최대 3천만 원까지! 놓치기엔 아쉬운 공제 액수다.

종신보험 활용하기
공제를 꼼꼼히 해도 상속세를 낼 현금이 더 필요하다면 종신보험을 활용하는 것도 방법이다. 보통 종신보험 하면 사망에 대한 보험금이라고만 알고 있는데, 상속세에서도 나름 유용하게 쓰인다. 사망보험금은 상속세 납부 대상이 아니어서 나중에 상속세의 재원으로 활용 가능하다. 다만, 한 가지 주의할 것이 있다. 보험료를 누가 냈느냐가 중요하다. 여기에 따라서 보험금의 세금 과세 여부가 달라지기 때문. 부모님이 본인의 보험료를 낸다면 사망 보험금은 부모님에게 소속된다. 따라서 상속 재산에 포함해 상속세를 납부해야 한다. 그러니 종신보험을 상속세 납부를 위한 도구로 활용하려거든 보험료를 내는 사람이 상속인, 본인이어야 한다는 것을 꼭 기억하자.

03 절세의 힘, 증여

사실 상속세를 요리조리 잘 뜯어본다 해도 이미 상속이 확정된 때부터 시작할 수 있는 절세 방법에는 한계가 있는 것이 사실이다. 게다가 상속세는 상속개시일부터 6개월 내에 현금으로 납부하는 것이 원칙이기 때문에 시간도 부족하다. 준비할 여유가 있다면 증여를 고려해보자. 상속과 증여는 세율이 같고 계산 방식도 거의 흡사하다. 다만 증여는 부모님(피상속인)이 살아계시는 동안에 재산을 상속받는다는 것에서 상속과 차이점이 있다.

#10년 주기로 증여

증여는 10년 주기로 공제금액이 초기화되는 사이클을 가지고 있다. 이 10년마다 한 번씩, 5천만 원까지 세금 없이 증여가 가능하다. 미래에 활용하기에도 유용한 절세 수단이다. 자녀가 태어난 때부터 꾸준히 증여를 해두면 나중에 학자금을 준비하거나, 직장에 다닐 즈음 독립을 도와주기에 충분한 금액을 마련할 수 있다.

보편적인 방법으로 자녀 명의의 통장을 만들고 매월 50만 원씩, 10년간 5천만 원을 넣는다. 10년이 지나면 같은 방법으로 10년, 이후에도 또 한 번 반복. 이렇게 세 번이 지나면 총 1억 5천만 원을 세금을 내지 않고도 자녀에게 고스란히 건네줄 수 있다.

#빠를수록 유리한 증여

참고로 증여 방법을 택하기로 했다면 가능한 빠르게 시작하는 것이 좋다. 부모님의 사망으로 인한 상속개시일을 기준으로 할 때, 10년 이내에 증여받은 재산은 상속 재산에 도로 끌려온다. 결국 원래 상속 재산에 대한 상속세를 내는 상황이 생겨 미리 준비한 의미가 없어지는 것이다. (증여받은 이후로 10년이고 20년이고 오래오래 사시다가 돌아가신다면 가장 좋겠지만, 안타깝게도 이게 맘대로 되는 일은 아니니까.)

“에이 우리 집 재산에 상속세는 무슨~”이라는 생각은 잠시 스탑. 게다가 상속세를 낼 만큼이 아니더라도 상속 재산이 발생한다면 무조건 세금 신고를 해야 한다. 이 또한 안했다가는 피를 볼 수 있으니 주의하자. 똑똑하게 대비하면 덜 낼 수 있는 세금을 잘 모르는 바람에 온전히 다 낸다면 너무 속상한 일! 그러니 기억해두자, ‘상속세’.

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신혼부부가 알아야 할 공공주택 총정리

"하늘 아래 이 많은 집들 중 우리를 위한 신혼집은 어디 있을까?" 근심이 깊은 신혼부부를 위하여.

서울을 기준으로 평균 전셋값이 기본 5억 대를 오간다고 한다. 집값 대책이니, 청약 개정이니 다양한 정책이 나와도 현실로 와닿지가 않는다. 통계청에 따르면 신혼부부 평균 소득은 5,278만 원, 평균 초혼 연령은 여자가 30.4세, 남자가 33.2세다. 즉 첫 취직이 20대 후반이 대부분인 지금 시대에 1~3년 정도 일을 해 모은 돈으로 결혼을 한다는 것이다. (물론 부모님으로부터 모든 결혼 지원을 받을 수 있어 “왜 모아야 하는데?” 하는 사람들은 제외한다.) 생활비나 경조사비 등 꼭 필요한 지출도 해야 할 텐데, 여기서 남은 돈을 모으고 모아서 집을 구한다고?

#신혼부부의_고민거리_’집’

집 가격만 보고 좌절은 금지. 다행인 것은 국가적 차원의 지원이 늘고 주거 정책이 계속해서 업그레이드 중이라는 거다. 특히 공공주택계에서 신혼부부라는 명함은 꽤 힘이 세다. ‘신혼부부이기에’ 우선적으로 혜택이 있는 데다 무엇보다 저렴하다.

요즘의 공공주택은 주변 환경이나 집의 상태 등 전반적인 스펙이 훌륭해서 만족도도 높다. 게다가 얼마 전 국토부가 제3차 신규 택지 추진계획을 통해 수도권에 30만 호의 공공주택을 공급할 예정이라고 발표했다. 물량도 계속 나오겠다, 많게는 30%까지 신혼부부를 위한 물량이 따로 있으니 전보다 유리해진 공공주택부터 노려보자.

#신혼부부를_위한_’공공주택’

공공주택은 크게 분양과 임대로 나눌 수 있다. 그리고 임대에서 한 번 더 전세와 월세의 형태로 갈라진다.

공공주택에 신청하려면 자격 조건을 통과해야 한다. 그중에서도 정확히 파악해야 할 것이 소득 기준. 외벌이 부부와 맞벌이 부부의 기준이 다르고, 공공주택마다 다르다. 특히 소득을 계산할 때는 전년도에 받은 일정 급여만이 아닌 상여금과 같은 비정기적인 소득을 모두 합산해야 한다. 간혹 자신의 소득을 잘못 계산하고 신청했다가 당첨이 되는 경우가 있는데 그랬다간 낭패를 볼 수 있다. 당첨 후 소득 기준에 맞지 않는 신청자들을 걸러내 탈락시키기 때문! 고심해서 신청한 결과가 물거품이 되지 않으려면 소득 확인은 정확하게 하자.

공공주택의 경쟁자가 워낙 많기 때문에 무엇보다 정보와 신속함이 우선이다. 국토교통부와 한국토지주택공사가 운영하는 마이홈 사이트에서 전국의 공공주택 소식을 확인할 수 있다.
마이홈 공공주택 소식

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주택 분양은 새로 지은 집을 유료로 판매한다. 이 시스템을 누가 주도해서 하느냐에 따라 명칭이 다르다. 공공분양은 지자체나 주택공사 등의 공공기관이 맡는다. 민간분양과 방식은 똑같지만 상대적으로 공공분양이 저렴하고 신청 조건이나 자격 등의 기준이 더 넓다. 집을 구매하는 방식이기 때문에 처음부터 ‘자가 소유’를 목표로 하는 신혼부부에게 알맞다. 

올해가 지나기 전에 집을 살 예정이라면 참고하자. 인생 처음으로 집을 구매하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 여건이 된다면 망설이지 말자. (혹시 이미 분양을 받아 중도금을 내고 있어도 2019년에 입주하는 경우라면 혜택을 받는다.) 또한 분양에 있어서 주택청약종합저축 통장은 필수 준비물! 통장 가입 후 1년, 12회 이상 납입한 상태여야 1순위에 응모할 수 있다. (주택청약종합저축을 더 알아보려면 클릭)

신혼희망타운

신혼희망타운은 이름 그대로 신혼부부를 위해 지어진 주택이다. 모두 신혼부부 물량이다 보니 상대적으로 다른 공공주택보다 훨씬 유리하다. 계획적으로 지은 곳이기 때문에 교통과 교육 환경이 좋아 출퇴근하는 직장인 신혼부부와 이른 자녀 계획을 가진 신혼부부에게 좋다. 2018년에 이어 올해는 서울 양원 지역과 수서 역세권, 경기도는 남양주 별내, 하남 감일 등에 각각 공급 예정이다. 사업 승인 기준으로 2022년까지 총 15만 호의 신혼희망타운이 생긴다고. 애초 발표했던 7만 호보다 두 배로 훌쩍 뛰면서 그만큼 기회도 많아졌다는 뜻!

공공분양주택

분양에는 일반공급과 특별공급이 있다. 특별공급은 신혼부부를 포함해서 국가유공자, 다자녀 가구, 장애인 가구 등 사회적으로 지원이 필요한 사람들을 대상으로 한다. 신혼부부 특별공급은 신혼부부만의 리그이기 때문에 점수가 높은 일반 가정과의 경쟁을 조금이나마 피할 수 있다. 대신 소득과 자산 조건이 신혼희망타운보다 더 까다롭다.

tip 살고 있는 지역에 분양 소식이 있다면 눈여겨보자. 같은 곳에 1년 이상 거주한 신청자(당해지역)가 당첨에서 우선이기 때문! 그리고 특별공급 당첨자 선정 이후 발생한 미분양 물량을 일반공급에 돌리지 않고, 초과된 다른 특별공급 유형의 신청자에게 우선공급하게 되었다. 특별공급에서 가장 레드오션인 신혼부부 특별공급에 기회가 늘어났다는 얘기. 지금 신혼부부 특별공급을 눈여겨봐야 하는 이유다.

#임대_내집마련을_향한_과정

신혼부부마다 각자 상황이나 앞으로의 계획에 따라 분양보다 임대가 합리적일 수 있다. 처음부터 평생 살 지역을 고르고 정착하기 어렵다. 게다가 이직이 잦을 수도 있고 혹은 이른 자녀 계획 등 이동을 하거나 집을 넓혀야 하는 일이 생길 수도 있으니까. 

특히 자금이 여유롭지 않다면 더욱이 시간이 필요하다. 정말 필요할 때 원하는 곳에 집을 마련하려면 잠시 후퇴하는 것도 방법! 정책이 바뀌면서 공공주택 당첨 후나 청약 신청에 제약이 많아진 것도 염두에 두어야 하니 말이다. 장기적인 내 집 계획의 과정으로 저렴하고 출퇴근 생활에 큰 무리 없는 공공주택 임대를 노리는 것이 현실적이다.

tip 공공의 목적을 가지고 있다 보니 입주 조건이 까다로운 편! 처음 신청할 때 자격을 갖추는 것도 중요하지만 유지도 중요하다. 재계약을 통해 거주 기간을 연장하고자 한다면 특히나. 조건을 유지하지 못하는 경우 퇴거 대상이 되기 때문에 더 살고 싶어도 떠나야 한다.

01 전세

우리나라 신혼부부 10쌍 중 8쌍은 첫 집을 전세에서 시작한다고 한다. 거의 대부분이 전세를 기본으로 한다는 것. 일단 전세로 시작하고 정부의 다른 주거 정책이나 청약 당첨의 기회를 노리는 것이다. 그 기간 동안 월세 지출 부담도 덜고 나중을 위한 자금 확보도 충분하게 할 수 있으니 전세 전략도 좋은 방법이다.

장기전세주택

집주인이 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사 등의 공공기관인 전셋집이다. 애초에 정부가 운영하기 때문에 일반 전세 가격보다 저렴하다(주변 전세 시세의 80% 선). 최대 20년간 거주할 수 있고 주택임대차보호법으로 보호받기 때문에 사는 동안 전세금이 올라도 5% 내외 정도다. 곧 시작할 37차 신청은 8월 예정이며, 서울 내에서는 동대문구 휘경동, 성북구 길음동, 강동구 암사동 세 곳이 준비 중이다.

전세임대주택

전세임대주택은 앞의 장기전세주택과 다르게 지역과 집을 원하는 대로 선택할 수 있다. 과정은 이렇다. 마음에 드는 집을 공공기관에 가져가 ‘이 집에서 살고 싶으니 지원해달라’고 요청한다. 그러면 공공기관이 집주인에게 전세금을 지불하고 전세 계약을 맺은 다음 재임대를 해주는 식이다. 쉽게 말하면 공공기관의 지원을 받아 살고싶은 집에 사는 것이다. 본인 부담은 전세금의 5%를 보증금 개념으로 내고, 매달 2%의 이자를 내면 된다. 빌라, 오피스텔, 아파트 등 주거지로 허가받은 곳이면 OK! 자금 상황에 따라 전세나 반전세도 가능하다. 

단, 집주인이 허락해야 진행할 수 있고, 해당 집의 융자금 비율에 따라 심사에서 거절당할 수도 있다. 결국 전세임대주택 신청은 대출을 받는 것과 비슷한 개념이다. 직장 위치 등으로 인해 꼭 원하는 지역이 있는 신혼부부라면 체크해두자.

02 월세

말 그대로 월세 집이다. 일반 월세와 똑같이 보증금을 내야 하고 매달 임대료(월세)를 낸다. 취지는 사회적으로 집이 없고 소득이 낮아 주거 안정이 필요한 계층을 위해 시작됐다. 따라서 보증금과 임대료(월세)가 시중 시세보다 훨씬 저렴하다. 지출 부담은 적지만, 꼭 필요한 계층이 기회를 얻을 수 있도록 하는 것이 우선이기 때문에 소득 기준이 까다로운 편이고 분양이나 전세 주택보다는 크기도 작은 편이다.

먼저 젊은 층이 주 타깃인 행복주택이 있다. 전체의 80%가 신혼부부를 포함한 대학생, 사회 초년생 등을 위해 존재! 위치도 직장과 학교 근처 지역에 많아 생활에 불편함이 적다. 강남 지역을 비롯해 금호, 송파 등 회사 밀집 지역과 가깝거나 이동하기 좋은 지역에도 행복주택이 들어서고 있다. 이전에는 신청하고자 하는 지역에 거주해야 신청할 수 있었지만 2018년 이후로 전국 어디나 신청할 수 있어 선택이 자유로워진 것도 장점. 참고로 행복주택은 청약통장이 없어도 신청할 수 있으니 통장 때문에 다른 신청에 제약이 많았던 신혼부부라면 행복주택부터 신청해보자. 올해만 분기 별로 전국 53개 단지에서 2만 1,400여 가구가 오픈한다.

소득이 도시근로자 월평균 기준 50~70% 대인 신혼부부라면 국민임대주택과 영구임대주택을 참고하자. 두 주택은 특히 소득이 낮거나 사회적으로 보호가 필요한 계층을 위한 공공주택! 대부분의 주택 정책의 소득 기준이 100% 대인 것에 비하면 소득이 부족해 집 구하기에 어려움을 겪는 신혼부부에게 실질적인 도움이 된다. 국민임대의 경우 2022년까지 3만 호가 추가로 등장할 예정이고, 수요가 많은 지역은 육아 맞춤형 공간 등 특화 단지도 조성한다고 한다.

공공임대주택

공공임대주택은 기본적으로는 임대 주택이지만 분양 전환이라는 추가 옵션이 있다. 즉 임대 기간 동안 살다가 이후 내 집으로 분양 받을 수 있는 것. 기간은 좀 걸리지만 ‘내 집’으로 가는 길에 놓인 사다리라 할 수 있다. 보통 5~10년 동안 거주하고 나면 분양으로 전환할 수 있는 자격을 가질 수 있다. 주변보다 훨씬 저렴한 임대료를 내고 지내다가 어느 날 내 집이 된다니! 차근차근 새로운 인생을 설계하는 신혼부부에게 획기적인 기회다.

하지만 너무 좋은 것은 오래가지 않는 법. 분양전환 공공임대주택은 앞으로 찾아보기 어려울지도 모른다. 5~10년 동안 집값이 급격히 오르다 보니 정작 분양전환 시점에 자금 부족으로 분양받지 못하는 경우가 생겼기 때문이다. 이런 문제로 얼마 전 국토교통부는 공공임대주택 신규 공급은 잠정 중단하기로 결정했다. 이미 승인이 되어 남아있는 물량은 대부분 10년 조건이다. 막차라도 타려면 모집 공고가 나올 때를 매의 눈으로 기다려보자!

이가 없으면 잇몸이라고 하지 않았나. 당장 내 집 소유는 어려울지 몰라도 공공주택을 잘 파보면 막막하다고 생각했던 문제가 의외로 금방 해결될지도 모른다. 주거 문제의 벽을 일단 시원하게 깨고 나면 나머지 결혼 생활의 여러 가지 도장 깨기도 차근차근 해나갈 수 있을 것이다. 마지막 관문에 도달하는 그날까지! 힘!

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추천 대상 적금/예금/청약 등에 도전했다가 실패한 2030

요즘 어지간한 정보는 유튜브에 다 있다. 요리도 유튜브로, 화장도 유튜브로, 유튜브를 하는 방법도 유튜브로 배운다. 금융도 마찬가지. 가장 추천하고 싶은 경제 채널은 스브스뉴스에서 만드는 ‘돈워리스쿨’이다. 돈워리스쿨의 타깃이 200만 원 내외 월급을 받는 사회 초년생으로 명확하다. 여기에 ‘사회에선 알려주지 않는 경제 수업’이라는 부제를 달고 밀레니얼 세대의 눈높이에 맞는 경제 상식과 재테크 방법을 소개한다. 월 200만 원을 버는 직장인의 투자 포트폴리오, 사회 초년생들의 보험 가입요령, 신용등급 올리는 방법, 청약통장 활용법 등 당장 써먹을 수 있는 콘텐츠들로 채웠다. 동영상은 약 10분 내외로 초등학생도 집중력을 잃지 않고 볼 수 있는 정도. 쉽고 유익한 콘텐츠는 구독자가 먼저 알아보는 걸까. 팔로워가 쭉쭉 늘어나더니 최근 TV 정규 편성까지 이어졌다. 첫 방송은 5월 25일 토요일에 시작한다고. 

만기를 채우지도 못하고 적금을 해지한 초보 저축러, 자신도 모르게 부당한 대우를 받고 있는 알바생들, 부동산도 해외 주식도 궁금하지만 자본이 부족해 도전하지 못하는 소액 투자자들처럼 경제활동에 발을 담그고 있긴 하지만 아직 ‘재테크의 재미’를 보지 못한 분들에게 추천한다

추천 영상

1)1만 원으로 할 수 있는 투자 / 방송 바로보기
예·적금만으로는 안 된다는 것을 알고 있다. ‘하지만 모아둔 돈이 있는 것도 아닌데 사회 초년생인 내가 할 수 있는 투자도 있을까’ 궁금했다면 이 편을 꼭 확인하시라.

2)근로계약서와 급여명세서 파헤치기 / 방송 바로보기
급여명세서를 매달 주니까 받기는 하는데, 종목들을 제대로 아는 사람들은 거의 없다. 상여금과 성과급의 차이, 퇴직금에 포함되는 상여금부터 시급을 계산하는 방법까지 모두 한 콘텐츠에 담고 있다. 

청년지갑트레이닝센터

추천 대상 남들에게 말 못 할 금전적 고민이 있다면
2018년 상반기 기준 청년 부채는 59조 원을 넘어섰다. 2017년 가구 부채와 청년 부채의 증가를 비교하면 약 4배 빠르게 청년 부채가 늘고 있다는 통계도 있다. 청년들은 소득이 거의 없거나 적은 상태로 신용이 낮을 수밖에 없다. 그러니 자연스레 금리가 높은 제2금융권, 제3금융권 대출로 밀려나게 되고, 이자 압박이 커져 자칫 연체라도 시작되면 빚의 굴레에서 벗어나기가 힘들다. 청년 부채가 심각한 이유다.

문제는 이런 청년들이 자신의 재무 고민을 털어놓을 곳이 없다는 거다. 청년지갑트레이닝센터는 사회적기업으로 청년들을 위한 재무교육과 상담을 무료로 진행해 그들의 경제 생태계가 올바르게 바뀔 수 있도록 돕고 있다. 때문에 앞에 소개한 FSS금융아카데미와 돈워리스쿨 보다 좀 더 면밀하게 일대일 피드백을 받을 수 있다. 낭비를 하지 않는데 이상하게 돈이 모이지 않는다거나 과도한 대출 때문에 하루 벌어 하루 살기 바쁜 상황이라면 이곳을 찾는 게 좋다. 전문가들이 현실에 갇힌 청년들의 시야를 넓혀주고 실제로 가계부 등의 금융 트레이닝까지 도와준다. 청년지갑트레이닝센터의 목표는 돈 때문에 꿈을 포기하는 청년이 없도록 하는 것이라고.

추천 프로그램

1)청년 생활 경제 카운셀링
서울시와 함께 부채가 있거나 세후 소득 230만 원 이하의 청년(만 19~39세)들을 위한 1:1 재무 상담 프로그램이다. 사이트(http://bit.ly/2019상담)를 통해 상시 접수를 받고 있다. 

2)금융피해예방 교육/신용회복 교육
매월 셋째 주 수요일에는 금융 피해 예방교육이, 매월 넷째 주 수요일에는 신용 회복 교육이 진행된다. 청년들이 몰라서 당했던 내용들을 알려주고, 금융초보를 빨리 벗어날 수 있는 정보도 함께 전해준다. 
 

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예·적금에 보험을 더한 저축성보험

목돈을 모으는 데 필요한 상품을 찾는다고요? 저축성보험도 눈여겨봅시다!

비상금부터 이사나, 장기 여행 등 크고 작은 상황을 대비해 우리는 돈을 모은다. 좀 더 효율적으로 모으기 위해 금융 상품을 활용하곤 한다. 다양하게 살펴볼수록 유리한 결정을 할 수 있는데, 우선 은행에 예·적금이 있다는 것은 누구나 아는 사실. 그와 마찬가지로 보험에는 저축성보험이라는 것이 있다.

저축성보험이란?

#저축성보험을 가입하는 이유

저축성보험은 ‘저축’이라는 단어에서 알 수 있듯, 돈을 모으는 것이 목적이다. 은행의 예·적금을 드는 이유와 크게 다르지 않다. 중·장기적인 목돈 마련이나 은퇴 이후의 노후 생활을 대비하는데 필요한 수단이며, 방식도 은행 예·적금과 비슷하다. 정해진 기간 동안 매월 일정한 보험료를 납입하고 이자를 쌓는다. 만기가 되면 목돈으로 받던지, 연금으로 수령해 돌려받는다. 기본적인 구조는 같지만 어쨌거나 은행 상품은 아니기 때문에 몇 가지 차이점이 있다.

#저축성보험과 예·적금의 차이점

저축성보험은 어쨌든 보험이다. 따라서 상해나 사망 등을 보장받을 수 있고 항목과 보장 금액은 보험 상품마다 차이가 있다. 이자 계산 방식도 다르다. 저축성보험은 대부분 이자를 복리로 계산한다. 짜디짜다 못해 쓴 데다가, 한 번 정해지면 만기까지 변동이 없는 은행 금리에 비하면 유리한 조건이다. 그리고 세금. 저축성보험은 일정 조건을 충족하면 이자 소득에 대해 비과세 혜택도 받을 수 있다. (일반 은행의 이자 소득세는 15.4%) 다만 저축성보험의 가입 기간은 상대적으로 긴 편이다. 상품마다 약간의 차이가 있지만 대부분 보험료 납입 기간 5년, 보험 유지 기간 10년 이상이 기본 조건이다. 

저축성보험은 보통 보험과 달리 보험 만기 시점의 환급금이 납입한 총 보험료보다 많다. 생각해보면 당연하다. 저축을 위한 것인데 만기 환급금이 그간 낸 총액보다 적은 것은 말이 안 되지 않나. (관련 내용을 참고하려면 클릭!)

저축성보험의 종류

#저축보험과 연금보험

저축성보험에는 크게 두 가지, 저축보험과 연금보험이 있다. 각각 ‘특정 미래의 불확실한 상황’, ‘은퇴 이후 불확실한 상황’을 대비하는 것이 목적이다. 시점은 조금 다르지만 알 수 없는 앞날에 대한 당황과 불안함을 나누는 역할임은 분명하다.

두 보험은 앞에서 설명한 저축성보험의 기본 특징을 공통으로 가지고 있다. 다만 만기 시 지급받는 방식에 차이가 있다. 요약하자면 ‘몰빵’과 ‘분산’이다. 저축보험은 만기가 되면 그간 저축한 보험료에 매월 발생한 이자를 더한 금액을 ‘한 방에’ 받는다.

연금보험은 만기가 되면 총금액을 노후에 ‘나누어서’ 받는다. 크게 세 가지로 받는 방식을 정할 수 있다. 살아있는 동안 나눠 받는 종신연금형, 지정한 기간 동안 나눠 받는 확정연금형, 살아있는 동안 나눠 받다가 사망할 경우 자녀에게 잔액을 물려줄 수 있는 상속연금형이 대표적이다. 연금을 수령하기 시작한 이후에는 수령 방법을 바꿀 수 없기 때문에 그전에 미리 마음의 결정을 해야 한다. 

기본적인 구조는 이렇지만, 저축보험과 연금보험 모두 가입자의 니즈에 맞춰 특약과 같은 추가 선택지를 통해 지급 방법의 폭을 넓히는 추세다. 이에 따라 저축보험을 나누어 받거나, 연금보험을 몰빵해서 받을 수도 있게 됐다. 점점 두 상품의 경계가 모호해지고 있기에 저축이냐 보험이냐를 고민하기보다는 보험사마다, 상품마다 내세우는 조건을 잘 뜯어보고 최대한 유리한 쪽으로 선택해야 한다.

저축성보험 유의사항

금리 이득에 비과세 혜택에다 보험 보장 기능까지! 특징만 놓고 보면 마치 엄친아 같은 상품이란 생각이 든다. 하지만 엄친아도 신은 아니라는 것을 되새겨보면서, 저축성보험을 들 계획이 있다면 아래 내용부터 숙지하자.

01 최저보증이율 확인하기

저축성보험은 보험에서 사용하는 공시이율이란 금리 체계를 따른다. 시장금리와 보험사의 수익률 등에 따라 계속 바뀌기 때문에 예측은 어렵지만, 대체로 은행의 금리보다 높은 편이다. (공시이율에 대한 것은 추후 다시 소개할 예정!) 계속 변하기 때문에 위험도 따른다. 자칫 이율이 훅 떨어져 수익에 영향을 미치는 불상사를 대비해 보험사는 최저보증이율이라는 마지노선을 둔다.

당연히 이 최저보증이율이 높을수록 좋다. 요즘에는 가입 기간별로 최저보증이율을 다르게 구성하는 경우도 있어 특히 잘 살펴봐야 한다. 예를 들면 이렇다. (임의로 가정하에) 가입 기간 10년 중 초반 2년은 2.0%, 이후 8년은 1.0%를 최저보증이율로 보장하는 상품이라면 결국 10년간 평균 1.2%라는 뜻이다. 이럴 바에는 최저보증이율이 가입 기간 10년 동안 1.5%인 상품이 낫다.

02 가입 기간 확인

저축보험은 가입 기간이 다양한 편이다. 그중에는 보험 기간이 3년인 상품도 있다. 이 경우는 보험료 납부 5년 이상, 보험 기간 10년 이상의 조건을 충족해야만 해당하는 비과세 혜택을 받을 수 없다. 이렇게 되면 아무리 복리니, 비과세니 하는 것이 무슨 소용이랴. 이 기간만큼만 저축할 계획이라면 그냥 은행을 찾는 것이 대안이다.

03 중도 해지 주의

저축성보험에 가입하기로 마음먹었다면 장기간 유지하는 것에 대해 신중하게 고민해보자. 혹시라도 만기 이전에 해지한다면 손해를 피할 수 없기 때문이다. 우선 비과세 혜택이 사라진다. 따라서 중도 해지로 받는 환급금에 그간 붙은 이자에 대하여 15.4% 소득세가 고스란히 따라온다. 또한 원금에도 손실이 생긴다. 저축성보험은 보험료의 일부를 운영을 위한 사업비로 차감하는 방식으로, 가입 기간 초반에 집중적으로 떼는 것이 일반적이다. 

뒤로 갈수록 점점 차감률이 줄고 이자가 늘어가면서 원금에 도달하는 식으로 나아가야 하는데 원금에 도달하기도 전에 해지해버리면 손해가 발생하는 것이다. 그러니 긴 시간 동안 보험료를 꼬박꼬박 낼 여력이 있는지, 목돈을 오랫동안 묶어놔도 괜찮은지 등 앞으로의 상황을 잘 파악해 결정하는 것을 권한다.

다시 정리하자면 저축성보험은 장기전에 강하다. 긴 시간 돈을 차곡차곡 쌓을 준비가 됐다면 저축성보험을 시작해도 된다. 만기 이후의 묵직한 액수도 중요하지만, 저축성보험을 유지하는 동안 강제 저축으로 인한 저축 습관도 기를 수 있으니 시도해봐서 나쁠 것은 없지 않을까.
  

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전월세 계약, 기본 체크리스트 2편 – 계약서 쓰기

부동산계약서 작성법! 이제는 '주택 임대차 표준 계약서'로!

지난 회차에서는 전월세 계약 시 챙겨 봐야 할 필수 문서들에 대해서 체크했다. 이번에는 본격적으로 계약서를 쓰는 일에 대해서 알아보자. 전월세 계약서를 쓰면서 쪼는 이유는 간단하다. 자주 해보지 않은 낯선 일인데, 큰 비용이 나가기 때문이다. 하지만 조금만 꼼꼼히 살펴보면 그리 어렵지 않다.  

<전월세 계약, 기본 체크리스트 1편 –  필수확인서류 >

 

계약서, 그 부단한 ‘확인’의 과정

계약서라는 건 끊임없는 ‘사실 확인’, ‘상호 합의의 확인’ 과정이다. 전자 제품을 하나를 사도 품번을 확인하고 스펙을 확인, AS가 어떻게 되는지 확인한다. 전월세의 경우 그 확인의 과정이 계약서 내에 항목별로 하나하나 녹아 있다고 생각하게 된다. 그러니 계약서는 시간이 걸리더라도 처음부터 끝까지 한자 한자 읽도록 하자. 결국 그 문서 한 장이 나의 권리와 재산을 지켜주기 때문이다. 

계약서는 부동산에서 주는 계약서도 있지만 법무부가 2013년에 발표하면서 제공한 ‘주택 임대차 표준 계약서’가 있다. 이미 2016년 11월 30일부터 주택 임대차 표준 계약서를 우선적으로 사용하도록 ‘주택 임대차보호법’이 개정되었다. 그런데, 의외로 모르는 사람들이 많다. 대부분 부동산에서 주는 계약서를 토대로 작성하게 된다. 그렇다면 ‘주택 임대차 표준 계약서’는 어떤 항목들이 있을까

 

1. 임대인, 임차인, 주택을 확인하는 부분

‘임대인’은 집을 빌려주는 사람. 집주인을 말한다. ‘임차인’은 집을 빌리는 사람. ‘세’들어 사는 사람 즉 세입자다. ‘임차주택의 표시’는 소재지, 토지, 건물 등 빌리고자 하는 집에 대한 정보를 표시하는 곳이다. 이 부분을 작성할 때는 부동산등기사항 증명서(토지)와 건축물대장(면적, 구조, 용도), 또는 토지와 건축물 내용을 한 번에 보는 ‘부동산 종합 증명서’를 보면 된다.

 

2. 내 보증금을 돌려받는 순위를 확인하는 곳

이 부분은 법무부가 제공한 ‘주택 임대차 표준 계약서’에서만 있는 것으로, 일반 부동산 계약서에는 기존에 보기가 힘들다. 기본적으로 하나의 주택이 압류되어 경매나 공매(나라에서 국세를 체납한 이의 재산을 압류하여 경매에 부치는 것)에 넘어가면 낙찰된 금액에서 1) 국세 2) 선순위 세입자의 보증금을 제하고 나서야 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 이 부분을 확인하는 것이 필요하다. 

‘미납국세’는 임대인인 집주인에게 밀린 국세가 있는지 확인하여 그 사실 여부를 기재하는 곳이다. 만약 집주인이 국세를 연체했다면 해당 주택은 공매로 넘어가기 때문이다. 그리고 이 경우 임차인이 아무리 선순위라고 하더라도 경매 낙찰 금액에서 국세를 제하고 보증금을 돌려주기 때문에 세금 미납액이 많은 집주인이라면 피하는 게 좋다.

집주인의 열람 가능한 국세는 아래와 같다.

집주인의 열람 가능한 국세

1. 체납액
2. 납세고지서 또는 납부통지서를 발급한 후 납부 기한이 도래하지 않은 국세
3. 법정 신고기한까지 신고만 하고 납부는 않은 국세

‘미납국세 열람 신청서’는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)의 서식에서 다운로드할 수 있다. 신청서와 함께 준비해야 서류는 집주인의 신분증 사본, 본인 신분증이다. 서류가 준비되면 임차인이 직접 해당 지역의 세무서에 방문하여 신청하면 된다. 열람 신청서를 미리 준비하여 계약서 작성 시 집주인에게 동의를 얻고 작성해도 되고, 부동산에 미리 요청을 해도 된다. 나중에 법적 분쟁으로 이어가지 않으려면 집주인도 당당하게 확인시켜줄 필요가 있다.(뭘 이런 거까지 줘야 해? 싫어!라고 한다면 의심해 볼만!)

 

‘선순위 확정일자 현황’은 이 집에 먼저 입주한 세입자가 살고 있는 경우, 해당 세입자의 보증금, 확정일자 등의 계약 현황을 집주인으로부터 확인하여 적는 곳이다. 흔히 집주인은 동일하지만 한 건물에 여러 가구가 들어와 사는 다가구 주택의 경우에 이슈가 된다. 경매로 넘어갈 경우 확정일자가 우선인 기존 세입자들의 보증금을 먼저 돌려주고 난 후에야 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다. 그리고, 본인의 보증금을 합한 금액이 해당 주택 가격의 80%를 넘는다면 이 계약은 위험한 계약이니 잘 확인하자.

‘확정일자 부여란’은 계약서 작성 후 전입신고를 한 후 동사무소에서 확정일자를 받을 때 이곳에 도장을 받으면 된다.

 

3. 계약 금액 및 지급 시기의 확인

계약 내용을 작성하는 곳이다. 보증금은 전체 금액을 적는다. 계약금은 일부 먼저 낸 돈이 있다면 해당 금액을 적으면 된다. 일반적으로 보증금의 10% 미만이다. 중도금은 내야 할 돈이 많아서 나누어 낼 때 적는다. 잔금은 대부분 이사 가기로 한 날에 준다. 집주인과 언제 이사 가면 되는지 협의하면 된다.

 

4. 주택의 수리 및 관리의 책임을 확인

이 부분도 기존 계약서에 없다. 계약서 쓰기 전 집을 둘러보면서 수리할 것들을 체크했다면, 수리 여부와 비용 부분을 협의하여 기재하는 곳이다. 서류는 기록이다. 때문에 기록이 남기지 않고 구두로만 계약하는 건 되도록 피하자. 집에 문제가 생기면 살면서 피해 보고 고달픈 사람은 결국 세입자이기 때문에 내 돈 들여 수리해야 하는 수도 있기 때문이다.

 

5. 기타 비용(중개 수수료 등)에 대한 확인

공과금, 관리비, 장기수선 충당금 등 기타 비용과 중개 수수료에 관한 내용이다. 요율과 금액을 적는다. 주택 중개 수수료는 법으로 정해져 있다. 간혹 법정 수수료를 초과하여 요구하는 일부 부동산중개업소가 있는데, 이때는 시. 구청에 알리겠다고 하면 간단히 정리된다. 중개 수수료는 반드시 계좌이체로 증빙을 남기고 소득공제를 위해 현금영수증 발급 요청은 필수다. 참고로 현행 세법에 의하면 한 건당 10만 원을 초과하면 의무적으로 현금영수증을 발행해야 한다.

 

주택


주거용 오피스텔

또한 현금영수증 발급 요청 시 부가세 10%를 별도로 요구한다면, 중개업소의 사업자등록증에 ‘간이과세자’라고 적혀 있는지 확인하자. 간이과세 업자라면 지방자치단체에 부가세 10%를 납부하지 않기에 협의하기에 따라 안 둬도 된다. ‘일반과세자’라고 적혀 있다면, 부가세 10%를 원칙적으로 부가가치세를 내는 게 맞다.  

 

6. 최종 확인

모든 내용을 확인했다는 서로 확인했다는 걸 날인으로 증빙을 하는 영역이다. 이때 옆에 두고 봐야 하는 서류가 등기부등본과 건축물대장이다. 요즘은 국토부가 만든 ‘일사편리’사이트에서 ‘부동산 종합 증명서’를 무료로 열람 가능하다. 임대인의 주소와 주민등록번호 등의 정보가 등기부등본상의 정보와 일치한 지 확인하자. 만약 대리인이 온다면 집주인과의 관계, 계약 업무를 대신해주는 위임장을 반드시 확인하자. ‘중개업자’란에는 사업자등록증을 요청하고 맞는지 확인하면 된다.


‘주택 임대차 표준 계약서’의 핵심 부분을 알아보았다. 법의 보호를 받기 위한 중요사항도 별지로 안내되어 있으니, 계약서 전체 내용을 확인하려면 법무부(moj.go.kr)에서 다운로드하거나 가까운 주민센터에서 받으면 된다..

 

도장 찍고 나면 되돌릴 수 없는 계약서. 챙길 건 미리미리 챙기자!

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종합소득세, 기본부터 절세까지!

똑소리나는 종합소득세 신고를 위하여, 종합소득세에 대한 감잡기 start!

벌써 5월도 절반! 이 말은 즉 종합소득세 신고 기간이 절반 남았다는 뜻이다. 혹시 귀찮다고, 어렵다고 미뤄왔다면 이제 슬슬 시작하는 것이 어떨지? 우선 종합소득세에 대한 개념부터 다잡고 시작해보자.

01 개념 정리

#종합소득세 신 대상

종합소득세는 프리랜서, 아르바이트생처럼 소속이 없는 근로자나 사업자로 등록된 개인사업자가 주 대상인 세금이다. 얻은 소득 중 이자·배당소득, 근로소득, 사업소득, 연금소득, 기타소득, 양도소득, 퇴직소득 등이 종합소득세 부과 대상이며, 각 소득마다 적용하는 세금 계산 방식이 다르다. 종합소득세 부과 대상 중 대부분을 차지하는 종합과세는 소득세법에 따라 1년 단위로 합산해 종합적으로 신고해야 한다. 

#종합소득세 산출 방식

종합소득세를 계산하는 기본 구조는 이렇다.

총 수입에서 소득공제 부분과 사용한 경비를 뺀 다음 종합소득세율을 곱해 산출 세액을 파악한다. 그리고 이 산출 세액에서 공제·감면받는 세금과 이미 낸 세금을 빼고 가산세 항목을 더한다. 이렇게 계산하면 예상 최종 세액을 산출할 수 있다. 

①번 공식에 필요한 종합소득세율은 6~42% 사이로 총 소득액에 따라 달라진다. 기본적으로 우리나라의 세금 책정 방식은 소득이 높아질수록 세율도 같이 올라가는 구조로 세율 구간은 아래 표에서 확인할 수 있다.

#신고 기간 및 방법

종합소득세 신고 기간은 5월 1일부터 5월 31일까지이며, 전년도 1월 1일부터 12월 31일 사이에 발생한 소득에 대한 내용을 신고하면 된다. 홈택스 웹사이트, 주소지 관할 지역에 있는 세무서, 전문 세무사 대행 등을 통해 진행할 수 있다.

#주의사항

혹시 기간 내에 완료하지 못하거나 소득 사실을 누락하여 혹은 거짓으로 신고하는 일이 없도록 주의하자. 자칫하면 세금 신고 위반으로 최대 40%까지 추가 세금을 물어야 할 수도 있으니!

02 절세 공부

#시작은 소득공제부터

소득공제 내역 중 먼저 살펴볼 것은 인적공제다. 해당하는 사람 1명 당 150만 원을 공제받을 수 있으며, 우선 본인 1명은 조건없이 기본으로 들어간다. 그리고 배우자 및 부양가족이 있거나 자녀가 있다면 추가로 입력하자. 부양가족에는 기본적으로 만 60세 이상의 부모님과 배우자의 부모님, 만 20세 이하의 자녀가 해당한다. 

기부금도 해당한다. 기부금의 경우 본인뿐만 아니라 부양가족이 낸 일부 기부금도 공제를 받을 수 있다. 국민연금 보험료와 개인연금저축을 비롯해 퇴직연금, 개인연금 계좌를 가지고 있다면 이 역시 공제 대상이니 신고서에 누락된 내용이 없는지 잘 살펴보자.

#인건비 신고

직원을 고용하거나 외부에 일을 맡겨 인건비가 발생했다면 꼭 신고하자. 간혹 인건비 관련 세금을 신고하지 않으면 4대 보험료나 원천세 등을 아낄 수 있다고 잘못 알고 있는 경우가 있다. 당장의 현금 흐름에 도움이 될지는 모르나 총 소득이 높을수록 소득세를 많이 내는 세율 구조상 잃는 게 더 많을 것이다. 인건비를 신고하고 총 소득과 소득세를 줄이는 것이 장기적으로 보면 훨씬 이득이다.

#지출 증빙자료 꼼꼼 체크

세법에서 일과 관련해 사용한 지출은 비용으로 인정한다. 이 지출 비용은 총 수입을 줄여 최종 세액을 낮추는 데 중요한 역할을 한다. 그러니 실제로 지출한 내역이 많다면 자료를 잘 준비해 가능한 100% 인정받아야 절세에 도움이 되는 것이다. 사무실 임대료부터 업무를 위한 차량 비용은 물론이고 미팅에 쓴 식/음료 비용, 명절 선물과 같은 접대 비용, 등 항목이 다양하니 빠짐없이 체크해 증빙 자료를 준비하자.

경조사비 우리나라의 문화적 특성상 거래 업체나 직원의 경조사로 인해 발생한 비용도 인정받을 수 있으니 청첩장이나 부고장 보관은 필수다. 요즘은 대부분 모바일 형태지만 캡처해두면 신고 자료로 사용할 수 있다.
휴대폰 요금 일하며 사용한 휴대폰 요금도 마찬가지로 비용이다. 매월 휴대폰 요금 납부확인서를 잘 챙겨두자. 

#사업 구조 변경

(부럽게도) 당신의 수입이 꽤 많다면?! 아무래도 세금 폭탄이 걱정되기 마련. 사업 구조를 바꾸는 것도 세금을 줄일 수 있는 방법이다. 개인사업자의 경우 매출이 2억 원이라면 최대 38%의 세금을 부담해야 하지만, 법인사업자는 10% 정도만 부담하면 된다. 지속적으로 수입이 많을 예정이라면 개인보다 법인이 유리하다.

#노란우산공제 가입

소득공제 항목 중 ‘소기업 소상공인 공제’라는 것이 있다. 중소기업중앙회가 운영하는 공적 제도로 노란우산공제라 부른다. 이 제도는 소기업·소상공인이 겪을 수 있는 위험(갑작스러운 폐업이나 은퇴 및 사망 등)에 대비할 수 있도록 돕는 안전망과 같다. 보험과 비슷한 개념.

노란우산공제에 가입하면 최대 500만 원까지 소득공제를 받을 수 있다. 2007년도에 처음 시행된 이후 누적 가입자가 110만 명을 넘어선 노란우산공제는 소득공제 혜택 외에도 복지 서비스와 법률, 세무, 노무 등의 상담도 진행한다. 소득공제 혜택은 물론이고 여러 가지 일을 운용하는 데 있어 필요한 도움을 받을 수 있으니 가입하는 것을 추천한다.

가입 노란우산공제(http://www.8899.or.kr/jsp/kma/kma_intro.jsp), 중소기업중앙회(1666-9988), 전국 은행 지점

#중소기업 창업 세액감면

중소기업을 창업자라면 이 혜택을 놓치지 말자. 국가에서 지정하는 업종에 한해 창업 후 5년간 매년 납부해야 하는 세액의 최대 50%까지 세금 감면 혜택을 받을 수 있다. 혜택 대상에 포함되는 경우는 아래를 참고하자.

청년창업 중소기업
창업하는 당시에 만 15세 이상 29세 이하인 청년이 중소기업을 창업하는 경우.
창업 후 3년 내 벤처 확인을 받은 기업
국가가 지정한 업종을 기본으로 하며, 연구를 위한 개발비에 과세연도 수입 금액의 5% 이상을 투자한 경우. 벤처기업확인은 중소벤처기업부에서 확인 가능(www.mss.go.kr)
창업보육센터 지정 사업자
중소벤처기업부가 주관하는 창업보육센터로부터 창업보육센터 사업자로 지정을 받은 경우. 

03 보너스 팁

#올해 놓친 세액공제는 내년에 다시

간혹 받아야 할 세액공제를 받지 못하기도 한다. 이 경우 공제를 받지 못한 세액은 그냥 사라지는 걸까? 그렇지 않다. 이 내용은 ‘이월공제’로 넘어가 다음 종합소득세 신고에서 공제받을 수 있다. 그러니 이번에 세액공제 일부가 빠졌다고 해서 너무 걱정하지는 말자.

#예산보다 많은 납부 세액

당장 쓸 수 있는 예산을 훨씬 초과한 세액이 나온다면 한 번에 내기 부담스러울 수 있다. 1,000만 원을 초과하는 세액에 대해서 일부를 나누어 내는 분할납부도 가능하니 당황하지 말고 ‘분할납부신청’을 하자. 분할납부를 할 수 있는 기간은 납부기한부터 2개월 이내이며 신청한 분할납부 대상 세액에는 가산세가 붙지 않는다.

종합소득세에 대한 감이 잡혔다면 지금 바로 신고를 서두르자! 5월 말이 다가올수록 뒤늦게 종합소득세 신고를 하는 인원이 몰려 과부하 등 시스템상 문제가 생기기도 한다. 기껏 꼼꼼히 챙겨놓고 시간을 넘겨 가산세를 낼 수는 없지 않은가. 여유는 적당히 부리고 종합소득세 신고하러 let’s go!

  

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담보대출, 한도가 궁금하시나요?

무엇을 맡기느냐가 대출한도와 금리를 좌우한다.

담보대출은 은행이 인정해주는 무언가(주택, 예적금 등등) 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것을 말한다. 대출한도는 이 담보물 건의 평가액을 기준으로 이루어진다. 그리고 은행 입장에서는 담보를 잡았으니 신용대출보다는 금리를 낮게 책정한다. 담보로 잡는 것은 결국 자산이다. 주택, 건물 등의 부동산, 혹은 은행 예적금이나 보험사의 보험료 같은 금융자산이 주로 그 대상이 된다.

금융자산을 담보로 : 예적금/보험 담보대출
금융자산을 담보로 하는 경우는 꽤 심플하다. 보통을 묶여 있는 돈(예 적금, 보험 적립금)을 잠시 활용하기 위해 사용하는 것이기 때문이다. 어차피 내 돈을, 그 돈을 빌려주는 사람이 가지고 있는 모양새라, ‘내가 맡겨둔 돈의 일부분’을, ‘내가 받기로 된 이자’보다 조금 더 받고 빌려주는 것이다.

예적금의 경우 내가 예치한 금액의 한도 내에서, 보험 담보대출의 경우 해지환급금 내에서 대출 한도가 결정된다. 예를 들면 은행에 정기예금 1,000만 원을 2%로 예치해뒀는데 만기가 두 달 밖에 남지 않았다면 해지하기가 꽤 아깝게 마련이다. 이럴 때에 예금담보대출을 신청하면 1,000만 원 이내의 금액을 2+@%의 금리로 은행에서 빌릴 수 있다.

부동산을 담보로 : 주택담보대출
다음은 요즘 부동산 시장의 화두인 주택담보대출. 주택담보대출의 주목적은 보통 내 집 마련이다. 즉, 집을 구매하기 위해 대출을 하는 것이다. 최근 들어 주택을 담보로 돈을 빌릴 때에는 다양한 지표들을 근거로 대출한도가 정해진다. 한 번쯤은 들어보았을 LTV, DTI, DSR이 그것이다. 정부가 이 지표를 이용하여 대출 규제를 하는 이유는 과도한 가계대출을 막고, 부동산 시장에 몰려드는 유동성을 조절해 투기 과열을 막기 위한 취지이다. 그럼 각각의 키워드들을 하나씩 살펴보자.

① LTV (Loan To Value) : 가격 대비 얼마 빌려 줄 수 있니?

주택담보인정비율이다. 즉, ‘집값의 몇%까지 대출해줄 수 있냐’다. 예를 들어 주택 가격이 5억인데, LTV가 70% 라면 ‘3억 5천까지 대출 가능하다’고 볼 수 있다. LTV는 상한선이 있다. 일반적으로 70%이지만 투기 및 투기과열지구는 40%까지 제한하고 있다. 투기지역이라도 실수요자가 구매할 경우에는 50%까지 해준다.

② DTI (Debt To Income) : 소득 대비 얼마나 갚을 수 있니?


총부채상환비율이다. 연간 총소득에 대비하여 연간 갚을 수 있는 능력을 대출한도로 한다. LTV가 주택에 대한 비율이라고 한다면 DTI는 대출받는 사람의 소득에 대비 비율이다. 예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 DTI가 50% 라면 대출 가능 한도는 ‘5,000만 원 * 50% = 2,500만 원’이 된다. 만약 기존 대출이자가 200만 원이 있다면 실제 대출한도는 2,300만 원이 된다. DTI 또한 상한선이 있다. 투기 및 투기과열지구는 40%까지, 그 외 지역은 60%까지 이다.
LTV와 DTI를 각각 계산하여 이 중 적은 한도를 기준으로 최종적인 대출금이 나온다.

③ DSR (Debt Service Ratio)


‘총부채 원리금 상환 비율’이다. 2018년에 새롭게 적용된 규제로 DTI의 업그레이드 버전이라 볼 수 있다. DTI에서는 기존 대출의 이자만 반영했는데, DSR은 원금까지 반영되었다. 즉, 본인이 가진 모든 채무의 합산금액이다. 더 까다로워진 것이다. 그래서 기존에 대출이 많으면 대출한도도 줄어든다. DSR 상한선도 DTI와 동일한 비율이다. 일반적으로 DSR 비율도 70%까지 해준다. 하지만 이제는 기존에 대출금이 많이 있다면 최악의 경우 0원이 될 수도 있다는 점.

DTI와 DSR을 아래와 같이 비교해보면, 기존 대출의 원금이 포함되냐 아니냐에 따라 연간 대출한도 차이가 크다는 것을 알 수 있다.

따라서 앞으로 주택담보대출을 한다면 기존 대출은 되도록 없는 것이 최고의 방법이다! 이상, 담보대출의 종류와 가장 많이 이뤄지는 주택담보대출 이용 시 알아야 할 용어 3가지를 알아보았다. 이 LTV, DTI, DSR의 비율은 고정적이지 않다. 정부의 정책에 따라 유동적으로 변한다. 따라서 주택담보대출을 할 경우 최근 발표된 지표를 참고하도록 하자.

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근로계약서 쓸 때 가장 중요한 세 가지

근로계약서 읽고 쓰는 법 쉽고 간단하게 설명해드립니다.

아르바이트부터 프리랜서, 정직원까지 모든 근로자의 권리를 보장하는 근로계약서. 연봉만 대충 확인하고 사인했는데 우리가 놓치고 있는 게 있었던 건 아닐까? 그래서 준비했다. 근로계약서 요점정리편. 

소금과장의 첫 회사는 작은 잡지사였다. 회사가 작으니 발행인이 곧 인사팀이었고 총무팀이었으며 본업인 포토그래퍼까지 소화했다. 이런 작은 회사는 대부분 체계가 없고 주먹구구식이다. 그곳에 모인 모두가 근로계약서 한 장 없이 구두로 계약하고, 바로 일을 시작했으니 뭐. 

다들 그 잡지가 좋아서 모인 사람들이었다. 열정 하나로 시작한 일이 유종의 미를 거뒀으면 좋았으련만 기대와 달리 잡지사는 세 번째 여름을 맞이하기도 전에 문을 닫았다. 막판에 밀린 월급을 정산해주지도 않은 채. 노동청에 신고한 후에야 알게 됐다. 근로계약서가 없다면 근로자 스스로가 ‘근로한 사실’과 ‘약속한 임금이 얼마인지’를 입증해야 한다는 것을. 다행히 밀린 월급을 받긴 했지만 하마터면 소금과장의 3년은 ‘경력’이 아니라 ‘봉사활동’이 될 뻔했다. 

내 노동에 대한 보증서,

미루지마세요.

우리의 노동은 소중하니까

돈을 빌리거나 집을 살 때 우리는 계약서를 쓴다. 계약서 없이 거래를 한다면 다들 뜯어말릴 것이다. 그런데 왜 일에 대해서는 안 그럴까. 해마다 더해지는 육체 피로와 나날이 느껴지는 정신 피로를 생각하면 그러면 안 된다. 근로계약서는 정규직이던 비정규직이던, 일용직이던 아르바이트이던지 상관없이 일을 할 때 모두 다 작성해야 하는 게 원칙이다. 이때 근로계약서 작성 및 교부 의무는 근로자가 아니라 노동자를 고용한 사용자에게 있다(위반 시 500만 원 이하 벌금 부과). 사용자가 작성하기 때문에 사용자 중심일 수 있다. 우리가 근로계약서를 공부해야 하는 이유다. 

근로계약서에서 가장 중요한 세 가지 항목

그렇다면 근로계약서에 사인하기 전, 무엇을 살펴봐야 할까. 근로기준법 제17조에 따르면 근로계약서에는 임금, 소정근로시간, 휴일, 유급휴가 그리고 그 밖에 대통령령으로 정하는 근로조건을 명시하도록 되어 있다. 그중 가장 꼼꼼하게 확인해야 할 내용은 바로 계약 기간, 임금, 근로시간이다. 물론 휴일과 휴가도 중요하지만 근로기준법이 정한 하한선이 있으므로 당사자 간 약속에 따라 결정되는 계약 기간, 임금, 근로시간보다는 차후의 문제라고 할 수 있다.

1)근로계약기간

계약 기간은 ‘입사일’부터다. 수습 기간도 당연히 계약 기간에 포함된다. 계약직이라면 근로계약이 끝나는 날짜까지 적혀 있을 것이고, 근로계약이 끝남과 동시에 퇴사다. 만약 정규직인데 계약 만료일이 적혀 있다면 반드시 확인해야 한다. 만약 회사에서 이를 약속한 연봉의 유효기간을 뜻하는 ‘연봉 계약 기간’이라고 설명한다면 계약서에 명확하게 ‘연봉 계약 기간’이라고 명시할 것을 요청해야 한다.


2)임금

근로계약서에서 가장 중요한 부분이다. 임금은 시급, 주급, 월급처럼 언제를 기준으로 지급할지, 정확한 금액을 명시해야 한다. 임금 조항은 다소 복잡하지만 자세히 봐야 한다. 기본급이 얼마인지, 상여나 수당이 얼마인지 항목별로 확인하고, 월 합산액이나 연봉액이 맞는지 확인한다. 특히 상여금은 매달 지급하지 않을 때가 많기 때문에 정확하게 연간 상여금을 확인하는 게 낫다.

임금 구조를 보면

그 회사가 지향하는 가치를 알 수 있다.

‘포괄임금제’는 일종의 노동 패키지다. 연장수당, 야간수당, 휴일수당, 연차수당 같은 법정수당까지 월급에 다 포함되어 있기 때문이다. 각종 시간외 수당을 포함하고 있기 때문에 오래 일하더라도 차액을 요청할 수 없어 근로자에게 굉장히 불리하다. 그래서 구체적 내역이 없는 포괄임금계약을 맺은 근로계약서는 법적 효력이 없다. 근로자를 보호하기 위해서다. 법정수당의 액수나 계산 방법이 계약서에 쓰여 있지 않은 경우도 마찬가지다. 논란이 많아 고용노동부에서 지난해 6월 포괄임금제 오·남용 지도지침을 발표하겠다고 했으나, 현재까지 구체적인 안을 내놓지 못한 상태다. 
 
근로계약에서 정한 임금이 그 해 최저임금보다 적으면 회사는 그 차액을 근로자에게 지급해야 할 뿐만 아니라 강행 법규인 최저임금법 위반으로 처벌받을 수 있다. 최저임금은 최저임금법에 의해 매년 최저임금위원회에서 결정되고 고용노동부 장관 고시로 이듬해 적용되는데 2019년 최저임금은 시급 8,350원. 일급으로 환산 시 66,800원, 월급으로 환산하면 1,745,150원이다. 반대로 월급을 받는 직장인들이 자신의 시급을 알고 싶다면 본인의 월급을 209시간으로 나누면 된다. 한 달은 평균 4.35주로 하루 8시간 주 5일 일하면 174시간이 된다. 이것은 기본급에 대한 시간이고, 매주 받는 유급 휴일(주휴 시간*)까지 더해 209시간이 나온 것.

시급 = 월급 ÷ 209시간

근로시간 = 기본급 시간 + 주휴 시간
209시간 = (일 8시간 × 주 5일 × 월 4.35주) + (174 × 1/5)   

*주휴 시간은 주 15시간 이상 일한 근로자에게 주는 ‘유급 휴일’이다. 하루 8시간씩 주 40시간 일했을 때 8시간, 즉 하루를 유급으로 쉴 수 있다. 간단하게 주휴 시간은 기본급 시간의 1/5이라고 알아두면 된다. 예를 들어 월요일부터 금요일까지 출근하는 직장인이라면 주말 중 하루는 유급 휴일이라는 얘기다.

3) 근로시간

근로시간은 노사가 법정근로시간인 하루 8시간, 주 40시간 내에서 정한다. 근로자와 회사가 모두 합의했다면 주 52시간까지 연장할 수 있다. 그 이상 연장하려면 고용노동부 장관과 근로자의 동의를 받아야만 가능하다. 만약 법정근로시간 외 근로가 명시되었다면 그 부분에 대한 수당도 적혀 있는지 확인하자. 없다면 월 기본급에 포함된 것으로 법정근로시간에 대한 기본급이 훨씬 적다는 뜻이다.

근무시간 외에 쉴 수 있는 시간도 명시하고 있다. 4시간 일하면 30분 이상, 8시간 일하면 1시간 이상 휴게시간을 가질 수 있다. 직장인들의 점심시간이 바로 이 휴게시간이다. 참고로 휴게시간의 법적 해석은 다음과 같다. ‘사용자의 지휘·감독을 벗어나 자유롭게 쓸 수 있는 시간’. 그렇지 않다면 ‘근로시간’이라고. 

내 노동은

근로계약서로 지킨다.

근로계약서 vs 근로기준법

근로계약서에 있는 내용이고 근로자가 그 계약서에 서명했다고 해서 무조건 계약서 내용대로 법적 효력이 발생하는 것은 아니다. 근로기준법과 비교해 근로자에게 유리한 내용으로 적용되기 때문이다. 근로기준법은 근로조건에 관한 ‘하한선’을 정한 법이다. 최저임금, 법정근로시간 등이 이에 속한다. 즉, 근로기준법보다 불리한 내용의 근로계약서라면 애초에 효력이 없다는 얘기. 

앞서 소개한 것처럼 소금과장은 당시 밀린 월급을 받을 수 있었다. 하지만 근로계약서가 있었다면 그 과정이 좀 더 쉽고 빨랐으리라. 기왕이면 안 겪는 게 좋지만, 미래는 알 수 없으니까 대비해서 나쁠 건 없다. 오늘 밤 사인한 근로계약서도 다시 보시길. 

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자산 관리계의 샛별 로보어드바이저

반가워 AI! 초고도화 데이터와 알고리즘으로 무장한 로보어드바이저가 자산 관리계에서 활동 범위를 넓혀가는 중이다.

2016년, 알파고와 이세돌의 대결을 기억하는지? 이 세기의 대결을 시작으로 AI(인공지능)에 대한 관심이 높아지면서 로보어드바이저도 주목받기 시작했다. 미국에서는 이미 2000년 대 후반부터 테스트를 거쳐 현재 상용화에 성공한 로보어드바이저가 일부 금융 전문 인력을 대체하는 활발한 활동을 하고 있다고. 국내의 로보어드바이저는 어떨까?

로보어드바이저란(Robo-Advisor) 로봇을 뜻하는 로보(Robot)와 자산 관리 전문가를 의미하는 어드바이저(Advisor)를 더해 만든 합성어다. 자산 관리 전문 인력을 대체하는 능력의 소유자로 내 돈을 ‘알아서’ 관리해주는 ‘1人 자산 매니저’라고 할 수 있다.

2016년 국내 시장에 본격적으로 도입된 로보어드바이저. 이제까지는 자산 운용 관리의 보조 역할을 주로 해왔지만 앞으로는 조금 달라질 예정이다. 지난 4월 16일, 국무회의에서 자본시장과 금융 투자업에 관한 법률 시행령이 새로 통과되면서 로보어드바이저의 역할이 확대됐다. 서브 역할에 그쳤던 로보어드바이저가 메인으로 도약해 자산을 직접 운용하는 것이 가능해진 것이다. 현재 활동 중인 자산 관리 전문 인력을 대신할 수 있는 중요한 변화다. (미국 골드만삭스에서 실제로 인공지능 시스템을 도입하는 대신 600여 명에 달했던 주식 매매 트레이더를 2명으로 감축한 사례가 있다. 사람 전문가들 긴장 좀 해야 할 듯.)

로보어드바이저와 함께라면 모바일과 PC 세상에서 자산 관리 끝! 모두 온라인에서 이루어지기 때문에 시간과 공간의 제약이 없다. 많은 부분이 오프라인에서 벗어나긴 했어도 여전히 자산 관리 전문가를 직접 만나야 했던 이전과 비교하면 훨씬 자유롭다. 

로보어드바이저의 능력은 무엇일까? 주특기는 빅데이터와 알고리즘을 기반으로 정보를 분석하는 것. 그리고 이를 바탕으로 정확하게 수치화한 인공지능 시스템을 활용해 자산을 관리하는 것.

로보어드바이저는 우선 개인의 자산 현황을 분석하고 가장 적합한 자산 관리 전략을 짠다. 그다음 매일 시장 상황 파악과 데이터 수집을 통해 현재 투자 포트폴리오를 유지해야 하는지 혹은 수정해야 하는지 등을 결정한다. 예를 들면 투자하고 있는 상품의 수익률이 저조하거나 더 좋은 상품이 나타났다면 로보어드바이저가 재빨리 전략을 수정해 이용자에게 더 나은 방향을 제안하는 것이다. 이를 모두 ‘자동’으로 한다. 쉽게 말하면 자산이라는 소스를 가지고 가장 효율적인 투자 전략과 관리를 수행하는 자동 프로그램이라고 볼 수 있다.

자산 관리계의 대세로 떠오르는 이유? 단순히 미래 기술이기 때문은 아니다. 로보어드바이저는 자산 관리 서비스의 대중화를 이끌 수 있는 존재다. 덕분에 보유한 자산이 많은 사람들에게만 필요하다고 여겨졌던 자산 관리 서비스를 누구든지 쉽고 편리하게 이용할 수 있게 된 것. 또 자산이 많던 적던 상관없이 관리해준다. 금융사와 상품마다 다르기 때문에 추가로 확인은 해야 하지만, 보통 10만 원 정도면 시작할 수 있다. 짠테크니 소소테크니 하는 작은 재테크들이 대세인 지금 시대와 찰떡궁합인 자산 관리사다. 그리고 또 중요한 이유는! 거부감이 적다는 것. ‘대면보다 비대면! 실제보단 온라인!’ 이렇게 가상 세계가 더 익숙한 지금 시대에는 로보어드바이저처럼 내 손안의 관리사가 호응을 얻는다. 이런 성향은 앞으로도 계속될 것이고 로보어드바이저의 인지도도 점점 높아질 것이다.

콕! 집어본 로보어드바이저 특징 5

저렴한 수수료
서비스 수수료가 저렴하다. 휴먼 전문가에게 지불하던 수수료에 비하면 훨씬 낮은 것이 강점이다. (상품에 따라 다르지만 평균적으로 사람 전문가 수수료의 2~30% 정도다.)

객관적인 판단
감정이 요동치지 않는다. 아니, 요동칠 감정이 없다. 로보어드바이저에겐 오로지 데이터와 수치만 존재하기 때문에 시장 상황이 어떻게 뒤바뀌어도 냉정하고 객관적인 판단을 내릴 수 있다.

편리한 이용 방법
상담 약속을 미리 잡거나 따로 만나야 하는 등의 번거로움이 없다. 손안의 모바일로도 충분하니까.

꾸준히 양호한 수익률
로보어드바이저의 성적이 사람이 낸 수익률보다 대체적으로 높게 나오는 결과를 쉽게 찾아볼 수 있다. 사람에 비하면 정보 수집과 처리량이 방대하고 변화에 대한 감지와 대응 속도도 빠르기 때문!

입맛에 딱 맞춘 포트폴리오
누구나 나만의 특별한 것을 원하는 시대다. 로보어드바이저가 오로지 나를 위한 맞춤 포트폴리오를 구성해준다는 것은 충분히 매력적인 요소다.

물론 어디까지나 프로그램이기 때문에 기계가 가지는 한계점은 분명히 있다. 이용자가 결혼을 앞두거나, 자녀 계획을 하는 중 이라던가 하는 디테일한 인생 계획까지 로보어드바이저가 감지해 반영하기는 어려운 부분이다. 그래서 여전히 많은 금융사들이 휴먼 자산 관리 전문가의 판단을 함께 투입하고 있다. 

앞으로 로보어드바이저가 자산 관리의 모든 것을 일임할 수 있게 됐지만 인간 고유 영역의 능력을 어떻게 대체할 것인지는 좀 더 고민이 필요해 보인다. (소소한 금액을 알아서 잘 운용하도록 맡겨두기에 가장 ‘맘 편한’ 관리사인 건 맞는 듯!)

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전월세 계약, 기본 체크리스트 1편 – 필수확인서류

계약의 구조, 그리고 챙겨봐야 할 필수 문서 리스트

그러니까 괜히 부동산 중개소에만 가면 긴장을 하게 된다. 하긴 ‘괜히’가 아니다. 평소에는 오갈 일 없는 큰돈을 주고받는 ‘계약’을 해야 하는 순간이니까. 매매가 아니라 전월세 계약이라고 해서 덜한 것도 아니다. 아니, 대등한 관계가 아니라 ‘집주인’과 ‘세입자’라는 묘한 역학 관계에서 괜히 꿀리기도 한다. 하지만, 이 또한 ‘계약’이다 반드시 챙겨야 할 것들이 있게 마련.  

전월세 계약의 기본 구조

그러니까 생각해보자. 우리가 집을 구하기 위해 부동산에 갔을 때 하는 행위들을우리가 쓰는 것은 계약서다. ‘당신(임대인)은 나(임차인)에게 집을 사용할 권리를 주고나는 그 대가로 목돈인 보증금을 맡기거나(전세혹은 매달 얼마를 지불하겠다(월세)’라는 내용을 주고받는 것이다한 마디로 계약이기에 그 계약을 주고받는 당사자(임대인임차인)가 있고그 계약의 대상이 되는 물건()이 있어야 한다. 그러니 전. 월세 계약을 위해서는 아래의 3원소(?)가 갖춰져야 하는 것이다.

  • 임대인 : 집을 빌려주는 사람, 즉, 집주인
  • 임차인 : 집을 빌리는 사람. 즉, 세입자
  • 집 : 계약의 대상이 되는 물건

보통은 집주인이라는 이가 부동산에 찾아오면 계약서부터 쓰기 급급한 경우가 많다. 하지만 계약서 작성 전에 해야 할 일은 바로 저 ‘계약 당사자’와 ‘물건’을 확인하는 것에서부터 시작해야 한다임차인은 어차피 니까 확인할 필요가 없을 터그렇다면 자기가 집주인이라고 온 저 아저씨가 정말 집주인인지지금 내가 보고 온 집이 계약서에 적혀 있는 그 집인지물건만 봐서는 알 수 없는 복잡한 사연(?)이 없는지를 확인해야 한다그렇다전세 및 월세 계약의 기본은 그렇게 계약 당사자와 계약 물건을 확인하는 것에서부터 시작해야 한다좀 까탈스럽더라도 그렇게 해야 한다. 왜냐하면 세입자에겐 종종 보증금이 전 재산이나 마찬가지니까.

 

임대인 확인 : 집주인 맞으세요?

집을 사용하는 대가로 집주인에게 돈을 주고, 이 돈을 다시 잘 돌려받으려면 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 너무도 당연한 얘기지만, 집주인 아닌 사람에게 돈을 돌려주면 못 돌려받을 테니까. 집주인 확인 방법은 두 가지로 나눌 수 있다.

 

 –    본인이 직접 왔을 때

집주인이 직접 부동산에 올 때는 신분증을 확인한다신분증에는 주민등록번호와 이름 주소지가 있다그 정보들을 등기부등본상의 소유자와 일치한 지 확인한다그리고 계약서 날인은 인감도장을 사용하기 때문에 인감도장과 인감증명서를 함께 받아야 한다.

 

 –    대리인이 왔을 때

간혹 집주인의 부모배우자자녀 등 가족이 대리인으로 오는 경우가 있다이때에는 위임장대리인 신분증 등을 추가로 확인해야 한다위임장은 집주인이 대리인에게 부동산 계약 업무를 위임한다는 내용이 담겨 있어야 한다위임장에는 집주인과 대리인의 관계와 각각의 주민등록번호가 일치한 지 신분증과 비교하고인감도장이 인감증명서와 동일한지 확인한다이때 위임장에 첨부된 인감증명서가 ‘본인 발급’인지도 확인하자.

정리하면 다음과 같다.

[본인] 신분증과 등기부등본 대조. 계약서의 인감도장과 인감증명서 대조
[대리인] ‘본인’ 확인. 대리인 신분증과 위임장 확인, 위임장의 인감도장과 인감증명서 대조.

모두 확인했다면 보증금은 집주인 명의의 계좌로 입금하면 된다.

만약에 신분증이 의심된다면 아래와 같이 체크해보자.

  1. ARS 전화 ‘1382’로 확인
  2. 정부 24 홈페이지에서 확인(www.gov.kr)
  3. 정부 24 어플 內 ‘민원서비스’ 메뉴 확인

어플은 언제 어디서나 확인이 가능하기 때문에 계약하기 전 간편하게 활용할 수 있다. 단, 정부 24 홈페이지 회원가입 후 이용할 수 있다.

 

물건 확인1 : 제가 본 물건 맞나요?

건축물대장은 말 그대로 건축에 대한 정보가 담긴 문서다나중에 설명할 등기부등본의 표제부또한 집에 관한 내용이 나오지만 종종 건축물대장과 다르게 표기되는 경우가 있다건축물대장을 확인해야 하는 이유는등기부등본보다 우선시 되는 문서이기 때문이다만약에 내가 보고 온 집의 건축물대장의 내용과 등기부등본의 내용이 다르다면건축물대장의 내용이 법적, 행정적으로 우선시 되기 때문이다.

전월세 계약 시 건축물대장을 확인해야 하는 이유는 정확한 집의 용도, 층/호수 확인을 위해서다. 

지금은 거의 대부분 등기부등본상의 주소/호수와 동일하다하지만 과거에는 건축물대장에는 지하 1층으로 표기되어 있지만 등기부등본에는 1층으로 표기된 경우도 있었다대개 반지하가 있는 건물이거나 언덕길에 있는 건물에 해당된다이럴 때는 건축물대장을 기준으로 계약서를 작성해야 한다 예를 들면 반지하여서 B101호라고 생각하고 계약서에도 그렇게 적혀 있다고 해도건축물대장 상에는 101호로 적혀 있을 수 있다이런 때 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있다. (엉뚱한 집을 가지고 계약을 한 거니까)

 

흔히 부동산 거래 시 등기부등본만 보여주고, 건축물대장까지는 잘 안 보여주는 경우가 많은데 꼭 요구하자. 등기부등본이 권리관계를 확인하는 거라면 건축물대장은 ‘집 자체’에 대해 확인하는 것. 정부 24(www.gov.kr)에서 직접 열람하거나 발급받는 것도 가능하다.

 

물건 확인2 : 근데 그 집. 아무 문제 없는 거죠?

부동산 거래 시 꼭 보여주는 서류가 바로 등기부등본이다정확한 명칭은 ‘등기사항 전부 증명서’. 집에 대한 표면적인 내용소유권이 누구인지혹은 이 집을 담보로 된 대출이 있는지기타의 권리를 지닌 이는 없는지 등 각종 권리 사항이 등록되어 있는 증명서이다표제부갑구을구 3가지로 구분되어 있다.

 

 –    표제부 : 집의 신상 명세표

‘표제부’는 집에 대한 설명이다사람으로 치면 이름생년월일몸무게 등 같은 신상정보라 할 수 있다이 집의 면적주소언제 무엇으로 만들었는지를 표시하는 부분이다생년월일로 사람의 나이를 알 수 있듯 접수에 표시된 날짜를 보면 이 집이 지은 지 얼마나 오래되었는지 알 수 있다건물이 오래되었다면 그만큼 수리할 부분도 생길 수 있음을 유추해볼 수 있다.

  –    갑구 : 소유권 표시

갑구는 이 집의 소유권에 대한 설명이다다시 말하면 내가 사려는 집의 주인이 누구인지를 확인하는 곳이다공동으로 소유하면 집주인은 여러 사람이 되고 혼자 소유하면 집주인은 한 명이다집주인이 여러 사람이라면 계약도 복잡하다개개인 별로 이 집에 계약해도 되겠냐는 동의를 얻어야 하기 때문이다위 표에서는 2009년에 소유권이전으로 소유자가 변경된 것을 알 수 있다계약서 작성할 때는 최종 소유자(현재 소유자확인 후 임대인란에 적는 집주인 정보와 내용이 일치한 지 확인하면 된다.

위 이미지에는 없지만 등기 목적에 뭔가 알 수 없는 내용들이 있다면그 내용이 ‘소유권이전 청구권 가등기’, ‘소유권이전금지 가처분’, ‘환매등기’ 등의 문구가 기록되어 있다면 이 계약은 무조건 하면 안 된다내 보증금이 집주인도 아닌 사람에게 뺏길 수 있기 때문이다조심하자.

 

 –    을구 : 소유권 이외의 내용 표시

내가 사려는 집에 빚이 얼마나 있는지 확인할 수 있는 곳이다사람에 비유하면 경제적으로 안전하냐 위험하냐를 판단하는 곳이다이 집을 담보로 돈을 빌린 경우 근저당설정으로 표시되며다 갚을 경우 빨간 줄이 그어진다근저당설정에 대한 내용은 권리자 및 기타 사항’란에 확인된다어디서 얼마 빌렸는지 알 수 있다만약 빚이 내 보증금의 70% 보다 높으면 이 계약은 진행하면 안 된다돈을 잃을 확률이 높기 때문이다되도록이면 빚이 없는 집을 구하는 것이 내 보증금 지키는 유일한 방법이다.

등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 및 발급 가능하다. 최근 부동산 서류 발급처가 다르다 보니 이러한 불편함을 줄여주기 위해 국토부가 부동산통합정보열람 ‘일사편리(kras.go.kr:444)’ 사이트를 만들었다. 이곳에서 등기부등본과 건축물대장을 한 번에 열람이 가능하다. 열람도 무료다.

 

이 집에 대한 건축물 자체에 대한 내용은 건축물대장이 기준. 집의 소유자가 누구인지에 관한 내용은 등기부등본이 기준이다. 따라서 소중한 보증금 지키기 위해서는 필수로 봐야 하는 점 잊지 말자.

 

이번 회차에서는 계약서를 쓰기 전에 염두에 둬야 할 기초적인 부분을 살펴보았다. 그럼 다음 회차에서는 본격적으로 부동산 계약서의 항목을 하나하나 뜯어보자~

+ 중개인은 믿을만한가요?

계약 당사자는 아니지만 거래를 중개하는 공인중개사의 신뢰도도 중요할 수 있다. 기본적으로 무자격, 무등록, 그리고 타인의 등록증을 대여해서 부동산중개업을 하는 법적으로 금지되어 있다. 나와 거래하는 부동산이 신뢰할 수 있는 곳인지 확인하려면 ‘국가공간정보포털>부동산중개업조회(nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085)’에서 지역과 상호를 검색하면 중개인의 정보를 볼 수 있다.

 

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