청약 당첨 후 새로운 고민, 대출과 세금

꿈같은 그 날을 위해 미리 공부해둡시다

바라고 바라던 청약 당첨이지만 그 후에도 고민은 이어진다. 물론 애초에 자금이 넉넉하지 않은 상황일 경우에 한해서. 대출 조건마저 까다로워졌으니 덮어놓고 청약부터 신청했다가는 다 된 집주인에 코 빠뜨리기 십상. 청약 신청 전, 어느 정도의 현금이 필요한지 계획을 짜는 일은 무엇보다 중요한 이유다. 

□ 계약금, 중도금, 잔금의 정의와 금액  
당첨 이후 단계별로 돈을 지급해야 한다. 순서상 계약금, 중도금, 잔금이라 불리는데 대략적인 비중과 자금 조달 플랜에 대해 미리 파악해두자. 

□ 집을 계약할 때 혹은 분양권을 팔 때 내야 하는 세금의 종류   
이제껏 본인 명의로 된 동산·부동산이 없었다면 잘 몰랐겠지만, 재산이 늘어나면 내야 할 세금도 비례한다. 집을 계약했다면 취득세와 등록세를, 분양권을 판다면 양도소득세를 내야 한다. 그 비용은 어떻게 산정되는지 알아두자. 

당첨 후부터 입주까지 현금, 얼마나 필요할까?

모든 투자는 필요한 자금을 파악하는 일부터 시작해야 한다. 청약에는 세 가지 납입금이 존재한다. 당첨 후  계약할 때 내는 ➊계약금, 일부 대출이 가능한 ➋중도금, 마지막에 내는 ➌잔금이다.

단계별로 내야 하는 금액은 대략적으로 위와 같지만, 최근 계약금이 20%인 경우도 있기 때문에 해당 아파트의 모집공고를 통해 분양가와 계약금, 중도금, 잔금의 납부 일정, 금액 등 구체적인 내용을 확인해야 한다. 특히 계약금은 당첨자 발표 직후 계약일에 맞춰 내야 하며, 대출이 안되니 반드시 준비해둬야 한다. 

경제적 부담이 가장 큰 중도금은 집단대출을 주로 이용한다. 주택도시보증공사(HUG)나 서울주택도시공사(SH)가 보증을 하고 건설사와 연계된 은행에서 대출을 실행해주는 식. 물론 제한이 있다. 분양가 9억 원 이내의 아파트에 한해 수도권은 5억 원 이하, 그 외 지역은 3억 원 이하만 가능하다. 중도금 대출 건수 제한도 있다. 조정지역은 세대당 1건, 비조정지역은 세대당 2건. 비조정지역에서 먼저 대출을 받은 뒤 조정지역 대출 신청을 어렵지만 반대는 가능하기 때문에. 두 개의 분양권을 살 계획이라면 무조건 조정지역 먼저 대출을 받아야만 한다. 

예전에는 중도금의 60%는 대출이 가능했지만, 최근에는 아래 표처럼 지역에 따라 대출 가능 한도(LTV)가 40%로 낮아지기도 한다. 예를 들어, 투기과열지구에서 8억 원의 아파트에 당첨된 무주택 세대라고 가정하자. 그러면 표에 따라 대출 가능 한도(LTV)는 40%인 3억 2천만 원이다. 즉, 나머지 금액은 보유하고 있거나 개인 대출을 받아야 한다는 얘기. 

문제는 이뿐만이 아니다. 중도금 집단대출에서 탈락하는 사람도 속출한다. 대출금의 80%는 주택도시보증공사에서 보증을 서지만, 나머지 20%는 은행 부담이기 때문에 개인 신용등급에 따라 거절될 수 있기 때문이다. 로얄층에 당첨되고 중도금 대출이 거절돼 놓치는 상황을 막으려면 중도금 1회차 납부 한 달 전부터 신용 관리를 톡톡히 해둬야 한다.  

옵션도 모두 돈이라는 사실 잊지 마세요

발코니 확장, 시스템 에어컨 등 각종 옵션 비용도 만만치 않다. 이것 또한 공고문에 정확한 비용과 납입 일자가 나와있으니, 예산을 계획할 때 빠뜨리지 않아야 한다. 

집주인이 되려는 자 취득세의 무게를 견뎌라

집주인이 되면 내야 할 세금도 늘어난다. 아파트를 분양받았으니 소유권에 대한 세금, 취득세를 내야 한다.  

취득세는 잔금일 기준(취득일)으로 60일 이내에 납부해야 한다. 모든 세금이 그렇듯이 정해진 기간 내에 내지 않으면 20%의 가산세에 매일 0.03%의 지연이자가 더해진다.  

분양권을 팔 계획이라면 계산기부터 두드려보자

당첨 후 계약을 마치면 아파트가 다 지어졌을 때 입주할 수 있는 ‘분양권’을 얻게 된다. 이 권리를 다른 사람에게 팔아넘기는 게 ‘분양권 전매’다. 이렇게 권리를 매매할 때 양도 차익에 대해 양도소득세가 부과된다. 중도금 대출을 받은 상태에서 분양권을 판다면 양도소득세와 함께 대출 승계도 고려해야 한다. 예를 들어, 비조정지역 아파트 중에 중도금 대출 60%를 받고 전매제한이 없는 분양권의 경우라면 다음과 같다.  

만약 매도인이 중도금 대출을 30%만 받았다면, 매수인도 동일한 조건으로 중도금 대출을 이어받고, 나머지 30%에 대해서는 현금으로 내야 한다. 매수인은 중도금 대출을 다시 받지 못하고, 매도인이 받은 조건 그대로만 승계가 가능하다는 뜻. 

분양권을 거래할 때에도 중개 수수료와 양도소득세를 내야 한다. 중개 수수료는 기 납부액 + 프리미엄을 기준으로 수수료를 지급하지만 사실상 지역마다 관례상 정해진 금액을 지불하는 경우가 많다. 양도소득세는 매도인이 신고해야 하는데, 계산은 간단하다. 양도차익인 프리미엄 금액에 보유기간에 따른 세율을 곱하면 끝. 보유기간에 따른 양도소득세 세율은 국세청 홈페이지를 참고하면 된다.  

무주택자 소금과장 입장에서는 한 번 내봤으면 하는 게 아파트 취득세와 양도소득세다. 다음 시간에는 이 꿈같은 날을 청약 관심러가 평소 관심있게 봐야할 사이트를 공개할 예정이다.