청약의 기본, 1순위 자격 조건

청약통장 묵히지 말고 사용하세요

청약통장이 있어서 도전하려 했더니, 이게 뭔가 복잡하다. 통장만 있다고 끝이 아니다. 세대주, 1순위, 무주택자, 특별분양, 분양가상한제 등등 도장 깨기 하듯 정복해야 할 단어만 십수 개. 이렇게 청약통장은 가지고 있지만, 사용법을 모르는 동지들을 위해 ‘청약 사전’을 준비했다. 오늘은 청약의 기본 자격인 1순위를 뽀개보자. 

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□ 일반분양의 1순위 자격 요건
청약 자격은 1순위와 2순위로 구분되고, 당첨자는 1순위에서 먼저 정한다. 만약 1순위로 접수한 사람들이 모집 수보다 적으면 2순위에게도 기회가 있다. 하지만 누구나 살고 싶어 하는 분양 단지는 1순위에서 마감되는 게 대부분. 1순위는 어떤 조건을 갖춰야 하는지 알아본다.  

□ 조정대상지역 / 투기과열지구의 1순위 자격 요건  
1순위 조건은 청약 대상이 국민주택과 민영주택이냐에 따라 달라진다. 그리고 그중에서도 조정대상지역과 투기과열지구가 또 다르다. 조정대상지역과 투지과열지구가 무엇이고, 이러한 규제 지역에서는 1순위 조건이 또 어떻게 달라지는지 확인해보자. 

청약 1순위 조건

1등이니 2등이니 이런 순위 다툼은 학교 졸업하면 끝인 줄 알았더니, 웬걸 청약에도 1순위, 2순위가 있단다. 그나마 위안이 되는 것은 1순위에 드는 게 어렵진 않다는 거. 국민주택과 민영주택의 1순위 조건이 다른데 수도권을 기준으로 둘 다 청약 가입 기간이 1년 이상이어야 한다. 여기에 국민주택은 납입 횟수 조건이, 민영주택은 원하는 평형에 맞는 예치금액 조건이 각각 추가된다. 

여기까지는 간단하다. 문제는 내가 원하는 지역이 조정대상지역이나 투기과열지구일 경우다. 조정대상지역과 투기과열지구는 과도한 투자를 차단하기 위해 정부가 일정 기준에 의해 결정한다. 조정대상지역은 최근 주택 가격 상승률이 소비자물가 상승률보다 1.3배 이상인 곳으로 주택을 실거주가 아닌 투자 목적으로 구입할 소지가 있는 지역을 말한다. 물가 상승률 외에도 청약 경쟁률, 분양권 거래량 등을 살펴 지정하고 있다. 

투기과열지구는 주택 가격 안정이 필요하다고 판단되는 곳으로, 주택 가격 상승률과 청약률 외에 최근 주택 공급량 등을 통해 정한다. 주택 가격과 청약률이 오르는데, 공급량이 적으니 투기가 성행하기 딱 좋기 때문이다. 최근 경기 과천, 세종시, 경기 성남시 분당구, 대구 수성구 등이 투지과열지구로 지정됐다. 

조정대상지역과 투기과열지구로 지정되면 1순위 자격이 까다로워진다. 국민주택을 예로 들자. 수도권 분양 아파트라면 가입 기간 1년에 납입횟수 12회를 채운 무주택 세대주나 세대원 모두 국민주택 청약에 신청할 수 있지만 앞서 소개한 규제지역이라면 가입 기간 2년에 납입횟수 24회로 2배를 채워야만 한다. 그 외에 해당 지역에 1년 이상 거주하고, 5년 내 다른 주택에 당첨된 적이 없는 무주택 세대주여야만 한다. 

민영주택도 상황은 마찬가지다. 이러한 청약 1순위 자격 조건은 분양 공고일 이전에 갖춰져 있어야만 유효하다. ‘무주택’은 집은 물론 분양권이나 입주권도 없는 상태를 말한다. 2018년 12월 이후 무주택자 조건 또한 까다로워지고 있으며 최근 개정된 법안이 궁금하다면 클릭!    

청약 커트라인은?

청약 동지들이여, 우리의 목표는 1순위가 아니라 ‘당첨’이다. 2019년 6월 기준, 전국 청약통장 가입현황을 보면 총 가입자 수는 대략 2,497만 명에 이른다. 그중 1순위에 해당하는 가입자 수는 절반 이상인 약 1,375만 명. 서울에 거주하는 사람 중 1순위 통장을 가지고 있는 사람은 357만 개. 수치로 볼 때 서울 시민 열 명 중 서너 명이 1순위 통장을 가지고 있는 셈이다. 1순위라고 방심해서는 안 된다. 그렇다면 1순위 내에서 당첨자는 어떻게 선정되는 걸까. 

국민주택은 간단하다. 전용면적 40㎡ 이하는 납입횟수가 많은 순으로 전용면적 40㎡ 초과는 총 납입금액이 많은 순으로 당첨자를 정한다. 민영주택은 그보다 복잡하다. 신청자 가운데 추첨을 통해 당첨자를 뽑는 추첨제가 있고, 점수를 매겨서 높은 순으로 당첨자를 뽑는 가점제가 있다. 정부의 분양 정책이 집이 꼭 필요한 사람에게 기회를 주는 방향으로 바뀌고 있어서 추첨제 수는 대폭 줄어들었다. 특히 규제 지역에서 변화가 크다. 과거에는 85㎡ 이하인 경우 가점제 40%, 추첨제 60%로 당첨자를 선정했는데, 요즘은 투기과열지구의 85㎡ 이하 민영주택은 모두 100% 가점제로만 진행된다. 

가점의 기준은 무주택 기간, 부양가족 수, 청약통장 가입 기간 이렇게 세 가지로 점수를 매긴다. 무주택 기간은 1년에 2점씩, 부양가족 수는 한 명당 5점씩(태아도 해당), 청약통장 가입 기간은 17세 이후부터 1년에 1점씩 더해진다. 국토교통부 자료에 따르면, 2014년부터 2018년 9월까지 부적격 당첨 건수는 약 14만 건. 이 중 대부분이 가점 계산을 잘못한 경우였다. 청약통장 가입 기간은 아파트투유에서 자동으로 계산되지만, 무주택 기간과 부양가족 수는 신청자가 직접 계산해야 하기 때문이다. 올해 10월부터는 부적격 여부를 미리 확인할 수 있는 ‘청약 자격 사전 검증 시스템’이 도입된다. 비록 처음부터 내 것이 아니었다 할지라도 당첨된 후 도로 내어줘야 하는 슬픔 따윈 겪지 않아도 된다. 

입시 원서를 넣기 전에 실시간 경쟁률과 내가 진학하고 싶은 학교, 학과의 작년 커트라인을 확인하듯 청약도 이런 정보들을 확인해야 전략을 짤 수 있다. 청약의 모든 정보를 얻을 수 있는 아파트투유(www.apt2you.com/)에 들어가면 1순위 접수 경쟁률과 당첨 커트라인을 확인할 수 있다. 다만 커트라인 공개가 의무가 아니기 때문에 미공개인 경우들도 있다. 서울대에 진학하는 게 목표라면 내 점수로 입학 가능한 학과를 찾아야 하고, 학교 이름과 상관없이 대학 입학하는 게 목표라면 미달을 찾는 것도 방법이듯이 이러한 정보들을 가지고 청약 성공 전략을 짜야 한다. 열심히 손품을 팔고, 모델하우스를 두드린다면 우리에게도 청약의 문을 열릴 것이다.