청약시장의 보안관, 분양가상한제와 전매제한

청약시장에서 투기꾼을 몰아내기 위한 두 가지 정책!

“차라리 청약을 해.” 수년 전, 독립하고 싶다는 소금과장에게 주변 사람들은 이렇게 말했다. 그때만 해도 청약 경쟁률도, 분양가도 지금처럼 높지 않아 진입장벽이 낮았기 때문이다. 지금은 상황이 다르다. 아파트 분양가도 일반 집값 못지않다. 이건 뭐 흥정도 안된다. 청약은 더 이상 서민들을 위한 정책이 아닌 걸까? 

□ 분양가 잡는 분양가상한제 
분양가상한제가 어떻게 아파트 분양가를 조정하는지 알아보자.  
 
□ 투기꾼을 몰아내는 분양권 전매제한 
전매제한의 배경과 함께 분양권을 팔 때 양도소득세는 얼마를 내는지, 분양권 거래 시 어떤 점을 주의해야 하는지 확인해보자.

이 이상은 안되오! 분양가상한제

분양 예정인 아파트 대부분은 실체가 없다. 이제 막 공사를 시작하고 입주를 하는 것은 2~3년 후. 대체 무슨 근거로 분양가를 정하는 걸까? 모든 물건의 가격 구조를 알 수 없듯이 건설사도 분양가 산정 기준을 따로 공개하진 않지만 알려진 나름의 계산법은 있다. 입지, 단지 규모, 시공사 브랜드 등 시장조사를 위한 항목을 만들고 점수를 낸 후 주변 아파트 시세와 비교해 금액을 올리거나 낮춘다. 수도권 아파트 분양가가 평당 4천만 원을 돌파하게 된 이유다.  

분양가가 너무 치솟자, 정부는 ‘분양가상한제’를 실시했다. 분양가상한제는 토지 가격에 기본 건축비 등을 적용해 건설사나 시행사가 분양가를 부풀려 책정하지 못하도록 하는 규제다. 토지 가격을 시세가 아닌 시세 대비 60~80% 선의 ‘감정평가액’으로 반영하니 분양가가 떨어질 수밖에 없다. 

그런데 잠깐! 분양가가 시세보다 낮으면 청약에 당첨된 사람들은 더 많은 수익을 얻는 게 아닐까? 실제로 북위례, 하남 감일, 과천지식정보타운 등은 당첨만 되면 수 억 원의 이익이 보장돼 인기를 끌었다. 정부는 분양가상한제로 단기 시세차익을 누리는 사람들을 막기 위해 ‘전매제한’이라는 보완책을 내놓았다. 

당첨된 로또를 팔아요! 분양권 전매

청약에 당첨되고 계약까지 마치면 ‘분양권’을 갖게 된다. 아파트가 완공되었을 때 입주할 수 있는 권리다. 만약 중도금을 낼 여력이 안된다면? 분양권을 팔 수밖에 없다. 새 아파트에 살고 싶지만, 청약에는 자꾸 낙방하는 사람이라면 분양가보다 조금 더 돈(프리미엄, P)을 주더라도 충분히 사고 싶을 테니까. 이렇게 공급과 수요가 있으니 자연스레 분양권을 사고파는 시장이 생겼다. 

분양권 전매는 매매, 증여 그 밖에 권리가 변동되는 모든 상황을 포함(상속 제외)한다. 아파트를 계약하고 입주하기까지 2~3년간 거래가 이뤄진다. 단기 시세차익을 노릴 수 있는 것. 특히 분양가상한제가 적용된 아파트라면 이런 투기꾼들이 들끓는데, 정부는 일정 기간 동안 분양권을 타인에게 판매할 수 없도록 ‘분양권 전매제한’을 시행했다. 

기존에도 분양권 전매제한은 있었지만, 최근 이슈가 되고 있는 민간택지 분양가상한제 적용을 앞두고 아래와 같이 다시 한번 강화될 예정이다. 지역에 따라 10년 전매제한이 걸릴 수도 있으니, 분양 전 입주자 모집공고문을 통해 정확히 확인해야 한다. 

분양권 거래할 때 고려해야 할 2가지

분양권을 팔 때에는 분양권 양도소득세가 발생한다. 조정대상지역(투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역)의경우 보유 기간과 관계없이 양도차익의 50%를 내야 한다. 단, 양도자가 다른 분양권도 없는 무주택세대이고, 30세 이상이거나 30세 미만이라도 배우가 있는 경우라면 조정대상지역이 아닌 곳과 마찬가지로 일반 세율을 적용한다. 

7억 원짜리 아파트를 분양받아서 1억 원의 프리미엄(P)을 붙여 팔았다면 양도세를 얼마나 내야 할까? 

▶ 조정대상지역 :{(양도차익 1억 원 – 기본공제 250만 원) × 양도소득세 50%}× 지방소득세 1.1% 
= 53,625,000원
▶ 조정대상지역 외 :{(양도차익 1억 원 – 기본공제 250만 원) × 양도소득세 35% – 양도차익 구간에 따른 누진공세 1,490만 원 }× 지방소득세 1.1% = 21,147,500원

지역에 따라 두 배 넘게 양도세가 차이난다. 분양권을 거래할 때 주의해야 할 게 하나 더 있다. 과거에는 분양권은 주택에 포함되지 않았다. 청약 당첨 후에 분양권을 쥔 상태에서 욕심나는 청약이 있다면 무주택자로 재도전이 가능했다. 하지만 2018년 12월 11일 이후에 계약한 분양권은 주택 수에 포함된다. 분양권만 있어도 유주택자로 재당첨제한에 걸릴 수도 있다. 재당첨제한은 ‘주택공급에 관한 규칙 제54조’에 따라 주택 청약에 이미 당첨된 경우, 본인과 동일한 세대 구성원에게 일정 기간 청약 당첨에 제한을 두어 당첨되지 않은 사람들에게 기회를 주고자 하는 제도다. 단, 과거 주택 당첨 이력이 있어도 투기과열지구 및 조정대상지역이 아닌 지역에는 민영주택 1순위 청약이 가능하다.

이 모든 규제의 목표는 ‘무주택자에게 주택을’, 단 하나다. 사실 어떤 정책도, 규제도 사각지대는 존재한다. 투기세력을 아예 몰아낼 순 없을거다. 하지만 실거주자라면 이러한 규제에 위축될 필요가 없다. 곧 정부에서 ‘민간택지 분양가상한제’를 실시할 계획이다. 찬반이 뜨겁지만, 부동산 시장에 지각변동을 예고한다는 사실만은 틀림없다. 부디 그 변화 속에서 서민들이 피해보는 일은 없길 바란다.