전월세 계약, 기본 체크리스트 1편 – 필수확인서류

계약의 구조, 그리고 챙겨봐야 할 필수 문서 리스트

그러니까 괜히 부동산 중개소에만 가면 긴장을 하게 된다. 하긴 ‘괜히’가 아니다. 평소에는 오갈 일 없는 큰돈을 주고받는 ‘계약’을 해야 하는 순간이니까. 매매가 아니라 전월세 계약이라고 해서 덜한 것도 아니다. 아니, 대등한 관계가 아니라 ‘집주인’과 ‘세입자’라는 묘한 역학 관계에서 괜히 꿀리기도 한다. 하지만, 이 또한 ‘계약’이다 반드시 챙겨야 할 것들이 있게 마련.  

전월세 계약의 기본 구조

그러니까 생각해보자. 우리가 집을 구하기 위해 부동산에 갔을 때 하는 행위들을우리가 쓰는 것은 계약서다. ‘당신(임대인)은 나(임차인)에게 집을 사용할 권리를 주고나는 그 대가로 목돈인 보증금을 맡기거나(전세혹은 매달 얼마를 지불하겠다(월세)’라는 내용을 주고받는 것이다한 마디로 계약이기에 그 계약을 주고받는 당사자(임대인임차인)가 있고그 계약의 대상이 되는 물건()이 있어야 한다. 그러니 전. 월세 계약을 위해서는 아래의 3원소(?)가 갖춰져야 하는 것이다.

  • 임대인 : 집을 빌려주는 사람, 즉, 집주인
  • 임차인 : 집을 빌리는 사람. 즉, 세입자
  • 집 : 계약의 대상이 되는 물건

보통은 집주인이라는 이가 부동산에 찾아오면 계약서부터 쓰기 급급한 경우가 많다. 하지만 계약서 작성 전에 해야 할 일은 바로 저 ‘계약 당사자’와 ‘물건’을 확인하는 것에서부터 시작해야 한다임차인은 어차피 니까 확인할 필요가 없을 터그렇다면 자기가 집주인이라고 온 저 아저씨가 정말 집주인인지지금 내가 보고 온 집이 계약서에 적혀 있는 그 집인지물건만 봐서는 알 수 없는 복잡한 사연(?)이 없는지를 확인해야 한다그렇다전세 및 월세 계약의 기본은 그렇게 계약 당사자와 계약 물건을 확인하는 것에서부터 시작해야 한다좀 까탈스럽더라도 그렇게 해야 한다. 왜냐하면 세입자에겐 종종 보증금이 전 재산이나 마찬가지니까.

 

임대인 확인 : 집주인 맞으세요?

집을 사용하는 대가로 집주인에게 돈을 주고, 이 돈을 다시 잘 돌려받으려면 집주인이 맞는지 확인해야 한다. 너무도 당연한 얘기지만, 집주인 아닌 사람에게 돈을 돌려주면 못 돌려받을 테니까. 집주인 확인 방법은 두 가지로 나눌 수 있다.

 

 –    본인이 직접 왔을 때

집주인이 직접 부동산에 올 때는 신분증을 확인한다신분증에는 주민등록번호와 이름 주소지가 있다그 정보들을 등기부등본상의 소유자와 일치한 지 확인한다그리고 계약서 날인은 인감도장을 사용하기 때문에 인감도장과 인감증명서를 함께 받아야 한다.

 

 –    대리인이 왔을 때

간혹 집주인의 부모배우자자녀 등 가족이 대리인으로 오는 경우가 있다이때에는 위임장대리인 신분증 등을 추가로 확인해야 한다위임장은 집주인이 대리인에게 부동산 계약 업무를 위임한다는 내용이 담겨 있어야 한다위임장에는 집주인과 대리인의 관계와 각각의 주민등록번호가 일치한 지 신분증과 비교하고인감도장이 인감증명서와 동일한지 확인한다이때 위임장에 첨부된 인감증명서가 ‘본인 발급’인지도 확인하자.

정리하면 다음과 같다.

[본인] 신분증과 등기부등본 대조. 계약서의 인감도장과 인감증명서 대조
[대리인] ‘본인’ 확인. 대리인 신분증과 위임장 확인, 위임장의 인감도장과 인감증명서 대조.

모두 확인했다면 보증금은 집주인 명의의 계좌로 입금하면 된다.

만약에 신분증이 의심된다면 아래와 같이 체크해보자.

  1. ARS 전화 ‘1382’로 확인
  2. 정부 24 홈페이지에서 확인(www.gov.kr)
  3. 정부 24 어플 內 ‘민원서비스’ 메뉴 확인

어플은 언제 어디서나 확인이 가능하기 때문에 계약하기 전 간편하게 활용할 수 있다. 단, 정부 24 홈페이지 회원가입 후 이용할 수 있다.

 

물건 확인1 : 제가 본 물건 맞나요?

건축물대장은 말 그대로 건축에 대한 정보가 담긴 문서다나중에 설명할 등기부등본의 표제부또한 집에 관한 내용이 나오지만 종종 건축물대장과 다르게 표기되는 경우가 있다건축물대장을 확인해야 하는 이유는등기부등본보다 우선시 되는 문서이기 때문이다만약에 내가 보고 온 집의 건축물대장의 내용과 등기부등본의 내용이 다르다면건축물대장의 내용이 법적, 행정적으로 우선시 되기 때문이다.

전월세 계약 시 건축물대장을 확인해야 하는 이유는 정확한 집의 용도, 층/호수 확인을 위해서다. 

지금은 거의 대부분 등기부등본상의 주소/호수와 동일하다하지만 과거에는 건축물대장에는 지하 1층으로 표기되어 있지만 등기부등본에는 1층으로 표기된 경우도 있었다대개 반지하가 있는 건물이거나 언덕길에 있는 건물에 해당된다이럴 때는 건축물대장을 기준으로 계약서를 작성해야 한다 예를 들면 반지하여서 B101호라고 생각하고 계약서에도 그렇게 적혀 있다고 해도건축물대장 상에는 101호로 적혀 있을 수 있다이런 때 최악의 경우 보증금을 돌려받지 못하는 상황이 생길 수도 있다. (엉뚱한 집을 가지고 계약을 한 거니까)

 

흔히 부동산 거래 시 등기부등본만 보여주고, 건축물대장까지는 잘 안 보여주는 경우가 많은데 꼭 요구하자. 등기부등본이 권리관계를 확인하는 거라면 건축물대장은 ‘집 자체’에 대해 확인하는 것. 정부 24(www.gov.kr)에서 직접 열람하거나 발급받는 것도 가능하다.

 

물건 확인2 : 근데 그 집. 아무 문제 없는 거죠?

부동산 거래 시 꼭 보여주는 서류가 바로 등기부등본이다정확한 명칭은 ‘등기사항 전부 증명서’. 집에 대한 표면적인 내용소유권이 누구인지혹은 이 집을 담보로 된 대출이 있는지기타의 권리를 지닌 이는 없는지 등 각종 권리 사항이 등록되어 있는 증명서이다표제부갑구을구 3가지로 구분되어 있다.

 

 –    표제부 : 집의 신상 명세표

‘표제부’는 집에 대한 설명이다사람으로 치면 이름생년월일몸무게 등 같은 신상정보라 할 수 있다이 집의 면적주소언제 무엇으로 만들었는지를 표시하는 부분이다생년월일로 사람의 나이를 알 수 있듯 접수에 표시된 날짜를 보면 이 집이 지은 지 얼마나 오래되었는지 알 수 있다건물이 오래되었다면 그만큼 수리할 부분도 생길 수 있음을 유추해볼 수 있다.

  –    갑구 : 소유권 표시

갑구는 이 집의 소유권에 대한 설명이다다시 말하면 내가 사려는 집의 주인이 누구인지를 확인하는 곳이다공동으로 소유하면 집주인은 여러 사람이 되고 혼자 소유하면 집주인은 한 명이다집주인이 여러 사람이라면 계약도 복잡하다개개인 별로 이 집에 계약해도 되겠냐는 동의를 얻어야 하기 때문이다위 표에서는 2009년에 소유권이전으로 소유자가 변경된 것을 알 수 있다계약서 작성할 때는 최종 소유자(현재 소유자확인 후 임대인란에 적는 집주인 정보와 내용이 일치한 지 확인하면 된다.

위 이미지에는 없지만 등기 목적에 뭔가 알 수 없는 내용들이 있다면그 내용이 ‘소유권이전 청구권 가등기’, ‘소유권이전금지 가처분’, ‘환매등기’ 등의 문구가 기록되어 있다면 이 계약은 무조건 하면 안 된다내 보증금이 집주인도 아닌 사람에게 뺏길 수 있기 때문이다조심하자.

 

 –    을구 : 소유권 이외의 내용 표시

내가 사려는 집에 빚이 얼마나 있는지 확인할 수 있는 곳이다사람에 비유하면 경제적으로 안전하냐 위험하냐를 판단하는 곳이다이 집을 담보로 돈을 빌린 경우 근저당설정으로 표시되며다 갚을 경우 빨간 줄이 그어진다근저당설정에 대한 내용은 권리자 및 기타 사항’란에 확인된다어디서 얼마 빌렸는지 알 수 있다만약 빚이 내 보증금의 70% 보다 높으면 이 계약은 진행하면 안 된다돈을 잃을 확률이 높기 때문이다되도록이면 빚이 없는 집을 구하는 것이 내 보증금 지키는 유일한 방법이다.

등기부등본은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 및 발급 가능하다. 최근 부동산 서류 발급처가 다르다 보니 이러한 불편함을 줄여주기 위해 국토부가 부동산통합정보열람 ‘일사편리(kras.go.kr:444)’ 사이트를 만들었다. 이곳에서 등기부등본과 건축물대장을 한 번에 열람이 가능하다. 열람도 무료다.

 

이 집에 대한 건축물 자체에 대한 내용은 건축물대장이 기준. 집의 소유자가 누구인지에 관한 내용은 등기부등본이 기준이다. 따라서 소중한 보증금 지키기 위해서는 필수로 봐야 하는 점 잊지 말자.

 

이번 회차에서는 계약서를 쓰기 전에 염두에 둬야 할 기초적인 부분을 살펴보았다. 그럼 다음 회차에서는 본격적으로 부동산 계약서의 항목을 하나하나 뜯어보자~

+ 중개인은 믿을만한가요?

계약 당사자는 아니지만 거래를 중개하는 공인중개사의 신뢰도도 중요할 수 있다. 기본적으로 무자격, 무등록, 그리고 타인의 등록증을 대여해서 부동산중개업을 하는 법적으로 금지되어 있다. 나와 거래하는 부동산이 신뢰할 수 있는 곳인지 확인하려면 ‘국가공간정보포털>부동산중개업조회(nsdi.go.kr/lxportal/?menuno=4085)’에서 지역과 상호를 검색하면 중개인의 정보를 볼 수 있다.