전월세 계약, 기본 체크리스트 2편 – 계약서 쓰기

부동산계약서 작성법! 이제는 ‘주택 임대차 표준 계약서’로!

지난 회차에서는 전월세 계약 시 챙겨 봐야 할 필수 문서들에 대해서 체크했다. 이번에는 본격적으로 계약서를 쓰는 일에 대해서 알아보자. 전월세 계약서를 쓰면서 쪼는 이유는 간단하다. 자주 해보지 않은 낯선 일인데, 큰 비용이 나가기 때문이다. 하지만 조금만 꼼꼼히 살펴보면 그리 어렵지 않다.  

<전월세 계약, 기본 체크리스트 1편 –  필수확인서류 >

 

계약서, 그 부단한 ‘확인’의 과정

계약서라는 건 끊임없는 ‘사실 확인’, ‘상호 합의의 확인’ 과정이다. 전자 제품을 하나를 사도 품번을 확인하고 스펙을 확인, AS가 어떻게 되는지 확인한다. 전월세의 경우 그 확인의 과정이 계약서 내에 항목별로 하나하나 녹아 있다고 생각하게 된다. 그러니 계약서는 시간이 걸리더라도 처음부터 끝까지 한자 한자 읽도록 하자. 결국 그 문서 한 장이 나의 권리와 재산을 지켜주기 때문이다. 

계약서는 부동산에서 주는 계약서도 있지만 법무부가 2013년에 발표하면서 제공한 ‘주택 임대차 표준 계약서’가 있다. 이미 2016년 11월 30일부터 주택 임대차 표준 계약서를 우선적으로 사용하도록 ‘주택 임대차보호법’이 개정되었다. 그런데, 의외로 모르는 사람들이 많다. 대부분 부동산에서 주는 계약서를 토대로 작성하게 된다. 그렇다면 ‘주택 임대차 표준 계약서’는 어떤 항목들이 있을까

 

1. 임대인, 임차인, 주택을 확인하는 부분

‘임대인’은 집을 빌려주는 사람. 집주인을 말한다. ‘임차인’은 집을 빌리는 사람. ‘세’들어 사는 사람 즉 세입자다. ‘임차주택의 표시’는 소재지, 토지, 건물 등 빌리고자 하는 집에 대한 정보를 표시하는 곳이다. 이 부분을 작성할 때는 부동산등기사항 증명서(토지)와 건축물대장(면적, 구조, 용도), 또는 토지와 건축물 내용을 한 번에 보는 ‘부동산 종합 증명서’를 보면 된다.

 

2. 내 보증금을 돌려받는 순위를 확인하는 곳

이 부분은 법무부가 제공한 ‘주택 임대차 표준 계약서’에서만 있는 것으로, 일반 부동산 계약서에는 기존에 보기가 힘들다. 기본적으로 하나의 주택이 압류되어 경매나 공매(나라에서 국세를 체납한 이의 재산을 압류하여 경매에 부치는 것)에 넘어가면 낙찰된 금액에서 1) 국세 2) 선순위 세입자의 보증금을 제하고 나서야 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문에 이 부분을 확인하는 것이 필요하다. 

‘미납국세’는 임대인인 집주인에게 밀린 국세가 있는지 확인하여 그 사실 여부를 기재하는 곳이다. 만약 집주인이 국세를 연체했다면 해당 주택은 공매로 넘어가기 때문이다. 그리고 이 경우 임차인이 아무리 선순위라고 하더라도 경매 낙찰 금액에서 국세를 제하고 보증금을 돌려주기 때문에 세금 미납액이 많은 집주인이라면 피하는 게 좋다.

집주인의 열람 가능한 국세는 아래와 같다.

집주인의 열람 가능한 국세

1. 체납액
2. 납세고지서 또는 납부통지서를 발급한 후 납부 기한이 도래하지 않은 국세
3. 법정 신고기한까지 신고만 하고 납부는 않은 국세

‘미납국세 열람 신청서’는 국가법령정보센터(www.law.go.kr)의 서식에서 다운로드할 수 있다. 신청서와 함께 준비해야 서류는 집주인의 신분증 사본, 본인 신분증이다. 서류가 준비되면 임차인이 직접 해당 지역의 세무서에 방문하여 신청하면 된다. 열람 신청서를 미리 준비하여 계약서 작성 시 집주인에게 동의를 얻고 작성해도 되고, 부동산에 미리 요청을 해도 된다. 나중에 법적 분쟁으로 이어가지 않으려면 집주인도 당당하게 확인시켜줄 필요가 있다.(뭘 이런 거까지 줘야 해? 싫어!라고 한다면 의심해 볼만!)

 

‘선순위 확정일자 현황’은 이 집에 먼저 입주한 세입자가 살고 있는 경우, 해당 세입자의 보증금, 확정일자 등의 계약 현황을 집주인으로부터 확인하여 적는 곳이다. 흔히 집주인은 동일하지만 한 건물에 여러 가구가 들어와 사는 다가구 주택의 경우에 이슈가 된다. 경매로 넘어갈 경우 확정일자가 우선인 기존 세입자들의 보증금을 먼저 돌려주고 난 후에야 나의 보증금을 돌려받을 수 있기 때문이다. 그리고, 본인의 보증금을 합한 금액이 해당 주택 가격의 80%를 넘는다면 이 계약은 위험한 계약이니 잘 확인하자.

‘확정일자 부여란’은 계약서 작성 후 전입신고를 한 후 동사무소에서 확정일자를 받을 때 이곳에 도장을 받으면 된다.

 

3. 계약 금액 및 지급 시기의 확인

계약 내용을 작성하는 곳이다. 보증금은 전체 금액을 적는다. 계약금은 일부 먼저 낸 돈이 있다면 해당 금액을 적으면 된다. 일반적으로 보증금의 10% 미만이다. 중도금은 내야 할 돈이 많아서 나누어 낼 때 적는다. 잔금은 대부분 이사 가기로 한 날에 준다. 집주인과 언제 이사 가면 되는지 협의하면 된다.

 

4. 주택의 수리 및 관리의 책임을 확인

이 부분도 기존 계약서에 없다. 계약서 쓰기 전 집을 둘러보면서 수리할 것들을 체크했다면, 수리 여부와 비용 부분을 협의하여 기재하는 곳이다. 서류는 기록이다. 때문에 기록이 남기지 않고 구두로만 계약하는 건 되도록 피하자. 집에 문제가 생기면 살면서 피해 보고 고달픈 사람은 결국 세입자이기 때문에 내 돈 들여 수리해야 하는 수도 있기 때문이다.

 

5. 기타 비용(중개 수수료 등)에 대한 확인

공과금, 관리비, 장기수선 충당금 등 기타 비용과 중개 수수료에 관한 내용이다. 요율과 금액을 적는다. 주택 중개 수수료는 법으로 정해져 있다. 간혹 법정 수수료를 초과하여 요구하는 일부 부동산중개업소가 있는데, 이때는 시. 구청에 알리겠다고 하면 간단히 정리된다. 중개 수수료는 반드시 계좌이체로 증빙을 남기고 소득공제를 위해 현금영수증 발급 요청은 필수다. 참고로 현행 세법에 의하면 한 건당 10만 원을 초과하면 의무적으로 현금영수증을 발행해야 한다.

 

주택


주거용 오피스텔

또한 현금영수증 발급 요청 시 부가세 10%를 별도로 요구한다면, 중개업소의 사업자등록증에 ‘간이과세자’라고 적혀 있는지 확인하자. 간이과세 업자라면 지방자치단체에 부가세 10%를 납부하지 않기에 협의하기에 따라 안 둬도 된다. ‘일반과세자’라고 적혀 있다면, 부가세 10%를 원칙적으로 부가가치세를 내는 게 맞다.  

 

6. 최종 확인

모든 내용을 확인했다는 서로 확인했다는 걸 날인으로 증빙을 하는 영역이다. 이때 옆에 두고 봐야 하는 서류가 등기부등본과 건축물대장이다. 요즘은 국토부가 만든 ‘일사편리’사이트에서 ‘부동산 종합 증명서’를 무료로 열람 가능하다. 임대인의 주소와 주민등록번호 등의 정보가 등기부등본상의 정보와 일치한 지 확인하자. 만약 대리인이 온다면 집주인과의 관계, 계약 업무를 대신해주는 위임장을 반드시 확인하자. ‘중개업자’란에는 사업자등록증을 요청하고 맞는지 확인하면 된다.


‘주택 임대차 표준 계약서’의 핵심 부분을 알아보았다. 법의 보호를 받기 위한 중요사항도 별지로 안내되어 있으니, 계약서 전체 내용을 확인하려면 법무부(moj.go.kr)에서 다운로드하거나 가까운 주민센터에서 받으면 된다..

 

도장 찍고 나면 되돌릴 수 없는 계약서. 챙길 건 미리미리 챙기자!