전월세신고제, 사실은 이것이 핵심 - PUNPUN

전월세신고제, 사실은 이것이 핵심

임대차3법 3탄 전월세신고제 시작!

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삭막한 도심 곳곳에서도 새싹이며 꽃을 어렵지 않게 볼 수 있는 좋은 계절, 화창한 달. 4월을 앞두고 있습니다. 긴 겨울을 보낸 직후의 달이라 몇 달 간 계획했던 무엇을 하기에도 좋아서, 자고로 이사의 계절이기도 합니다. 더불어 전월세신고제가 시범적으로 실시되는 때이기도 하고요. 역시 세 살이 하는 분들이 솔깃해 할 만한 소식입니다.

전월세신고제 간추린 내용
 
임대인과 임차인 간 전월세 계약을 할 때 이 ①계약서 안에 있는 내용을 ②기한 내에 지방자치단체(시·군·구청)에 신고하는 것입니다.
① 신고 내용 : 임대 계약 당사자, 보증금, 임대료, 임대 기간, 계약금 및 중도금과 납부일 등 계약 사항을 30일 내 시·군·구청에 신고하는 제도
② 신고 기간 : 계약일 기준 30일 안에
③ 신고 대상 매물 : 상가, 오피스를 제외한 모든 전월세 거래 매물
④ 시행일 : 4월 6일(예정) 시범 운영, 6월 본격 시행

모두가 생각하시는 것처럼, 부동산 정책 하나가 새롭게 시행될 때마다 부동산 가격이 들썩들썩 합니다. 부동산의 거품을 빼 보려고 하는 제도들인데 결론적으로는 그 효과를 거둔 적이 없죠. 우리나라의 부동산 생태계는 너무나 복잡하니까요.

하지만 임대차3법의 마지막인 전월세신고제까지 계획대로 진행될 예정입니다. 세입자 분들은 매번 불안감에 이를 지켜보고 계실 테고요.

모두의 원성을 감수하며 정부는 왜! 제도를 감행하는 걸까요? 대체 왜? 그것이 알고 싶다!

전월세신고제의 핵심을 알면 비교적 이해가 쉬운데요. 핵심은 이겁니다.

“전수 통계 자료 즉, 임대차 시장 정보를 모아서 데이터베이스로 만들 겁니다”

“수집한 데이터는 앞으로 부동산 문제를 바로잡기 위한 자료로 쓸 겁니다”

정확한 전월세 통계 데이터가 없어요

6월 본격적으로 전월세신고제를 하게 되면 최초 대대적인 전월세 전수 조사가 이뤄지게 되는 겁니다. 그럼 정부는 그 동안 전월세 거래 현황에 대한 데이터가 전혀 없었다는 소리냐? 하면, 네 ‘정확한’ 데이터는 한번도 없었습니다.

물론 1년 주기로 주거실태조사를 하고 있긴 했습니다. 하지만 이 조사도 5년 주기로 실시하는 통계청 인구주택총조사를 토대로 한 것이기 때문에 현실을 제대로 반영하지 못한 데이터라는 지적이 있었죠. 조금 더 현실적으로 ‘확정일자’ 신고를 바탕으로 전월세 통계를 집계하는 방법이 있긴 합니다. 하지만 모두가 아시는 것처럼 확정일자는 자발적인 신고 제도입니다. 하기 싫으면 하지 않아도 된다는 뜻이죠.

전월셋값 잡기 위해 필요한, 정확한 데이터 수집

이런 한계 때문에 전체 임대의 4분의 1만이 임대 신고를 하고 있다고 파악하고 있습니다. 잠재적 주택 임대사업자 약 400만 명으로 추정하지만 현재 170만 명만 임대사업자로 등록되어 있는 상태인 거죠. 그래서 현재 전월세, 특히 전세 통계는 신규 계약 위주로 집계가 될 수밖에 없습니다. 요컨대 통계 자체가 왜곡되고, 결론적으로 전셋값 인상률이 실제보다 높게 나올 수도 있고요.

“전월세신고제는 의무 신고 → 전월세 거래 데이터 누락 불가”

이를 바로 잡기 위해 제대로 된 전월세 현황 데이터가 필요한 것인데요. 그 맥락에서 정부는 전월세신고제 시행을 꼭 해야만 하는 셈입니다. 현황 파악, 즉 실제 상태가 어떤지 알아야 문제를 현실적으로 바로 잡을 수 있겠죠. 어떤 문제에서든 마찬가지가 아닐까요. 전월세신고제는 제도를 보다 완벽히 실행하고 보완하기 위해 선행되는 현황 파악인 셈이죠.

얻을 수 있는 긍정적인 결과들

전월세신고제가 무사히 시행되면 얻게 되는 긍정적인 결과들이 몇 가지 있습니다.

임대 소득자 과세 가능

임대 소득이 공개되니까 임대 소득자한테 과세를 제대로 할 수 있게 됩니다. 벌면 세금을 내야 합니다. 이것이 복지국가의 기본 바탕이자 정의 아니겠습니까.

전월세 적정 거래가 확인 가능

전월세 거래가가 공개되어서 시장 가격을 알 수 있다면 세입자들이 임대인과 적정 가격으로 협상을 할 수 있을 것으로 예상합니다. 다만 데이터 누적이 되려면 시간이 필요하기 때문에 거래가 공개는 11월부터 가능하다고 하네요.

편법 증여 방지

자식에게 전셋집을 구해주는 방식으로 세금을 물지 않고 재산을 증여할 수 있었습니다만. 해당 제도가 시행되면 거래 투명성이 확보되어 편법 증여는 할 수 없게 됩니다. 정직하게 세금 납부를 하는 사람들을 위해서 이런 사례들은 바로잡아야 하죠.

그럼에도 불구하고 불안 요소는 있다

전월세신고제를 포함해 임대차3법은 임차인에게도 임대인에게도 대대적인 변화입니다. 변화는 불안을 동반하죠. 역시 이번 전월세신고제도 불안 요소가 없는 건 아닙니다. 임차인, 임대인 각자의 입장에서 봤을 때 불안 요소는,

👩‍🦰임차인 says,

“집주인(임대인)이 세금 부담을 해야 하면 월세에 세금을 전가하지 않을까요. 그러면 월세나 전세 보증금 가격이 오를 텐데. 임대 소득이 노출되는 게 싫어서 전월세를 놓지 않는 집주인들도 있을지 모르고요. 이렇게 매물이 줄면 전월세 대란이 올 텐데.”

👩임대인 says,

“재산세, 보유세 부담에 전월세상한제까지 너무 부당한데요. 임대인만 죽으라고 하는 것 같고요.”

위의 모든 우려는 현실이 될 수도 있지만 그저 뇌피셜에 그칠 수도 있습니다. 하지만 실제로 어떤 일이 벌어지기 전까지는 어떤 일도 예상할 수 없다는 사실! 그간 한국인으로 살아오면서 어떤 제도든, 변화든 어느 정도 ‘시간’이 필요하다는 것을 깨달은 분도 많으실 거라 생각합니다.

어쨌든 전월세신고제는 임대차3법과 국내 부동산 정책이 제대로 시행되기 위한 데이터 수집이라는 분명한 시행 근거가 있습니다. 실행하는 제도들이 책상 정책에 머물지 않게 하기 위한 노력이기도 하고요. 그러니, 조금 더 긍정적인 마음가짐으로 지켜볼 필요가 있지 않을까 합니다.

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