이세계에선 '주단태' 말고 '주담대'가 대세!? - PUNPUN

이세계에선 ‘주단태’ 말고 ‘주담대’가 대세!?

주택담보대출 필수 상식 3가지

집값이 무섭게 치솟고 있습니다. 이미 서울, 경기도를 중심으로 기본 수억 원대를 훌쩍 넘기는 수준이죠. (작고 소중한) 월급을 모아서는 평생 내 집 마련에 실패할 거 같은데 아무런 방법이 없는 걸까요? 부지런히 알아보다 한줄기 빛을 발견했습니다. 그건 바로 대출(세계관) 최강자로 손꼽히는 주택담보대출입니다.

주택담보대출을 받을 때
중점적으로 고려해야 하는 3가지

주택담보대출은 말 그대로 집(주택이나 아파트 등)을 담보로 금융기관에서 대출을 받는 제도입니다. 은행이 지정한 자산을 담보로 잡고 그에 맞는 돈을 내어주는 것이죠. 예를 들어 수억 원의 집을 살 때 현금으로 완납하기가 힘들다 보니 입주권이나 분양권 등을 담보로 대출을 받는 식입니다. 그런데 어떠한 기준을 설정하느냐에 따라 대출 가능 금액부터 상환 이자까지 많은 것이 바뀝니다. 다음 3가지를 미리 알아두고 자금 조달이나 상환에 관해 유연하게 계획하시기 바랍니다.

① 먼저 담보물이 어떤 지역에 속하는지부터 파악해야 합니다. 투기지역이나 투기과열지구 혹은 조정대상지역인지에 따라 최대한도 비율이 큰 차이를 보입니다.

② 다음으로LTV, DTI, DSR에 따른 최대한도를 설정한 후 집을 알아보셔야 편합니다. 한도를 정하는 방법(기준)에 따라 대출 금액이 천차만별이기 때문이죠.

③ 끝으로 본인에게 적합한 상환 방식과 이왕이면 가장 낮은 금리의 상품을 선택합니다.

1️⃣ LTV(Loan To Value)
대출 한도를 정하는 기준을 조금 더 자세히 살펴보겠습니다. 먼저 LTV는 주택담보대출비율로, 뜻 그대로 집을 담보로 했을 때 대출 가능한 금액의 비율입니다. 예를 들어 주택 시세가 5억이고, 대출 가능 금액이 총 2억 원이라면 LTV는 40%인 셈입니다. 이때, 나머지 60%(3억 원)는 다른 곳에서 추가로 구해야 집을 살 수 있겠죠.

2️⃣ DTI(Debt To Income)
LTV가 담보물의 시세를 바탕으로 대출 가능 금액을 계산한다면, DTI는 대출자의 소득을 따져봅니다. (그래서 ‘총부채상환비율’이라고도 부릅니다.) 연간 상환액(원금과 대출이자)을 대출자의 연간 총소득으로 나눈 값이기 때문인데요. 직장인은 연봉을 포함한 연 소득, 자영업자는 사업소득을 기준으로 잡습니다. 예를 들어 연봉이 5천만 원인데 DTI가 40% 라면 1년 동안 2천만 원(이자 포함)까지 돈을 빌릴 수 있습니다. 당연히 소득이 높을수록 대출 가능 금액이 늘어납니다. 

3️⃣ DSR(Debt Service Ration)
DTI와 닮은 꼴 DSR(총부채원리금상환비율)은 기존 대출의 이자뿐만 아니라 원금까지 반영하는데요. 학자금 대출이나 전세자금대출 등 기존에 받았던 모든 대출의 원리금(원금과 이자)까지 모두 더합니다. 그렇기 때문에 합산했을 때 채무 비중이 DTI보다 더욱더 커지겠죠. 그 결과, DTI가 40% 미만이었어도 DSR이 이를 초과해 대출을 거절당하는 상황이 발생합니다. 대출이 더욱더 까다로워진 데다 한도까지 줄어든 셈이죠. (적게 버는 것도 서러운데 내 대출 한도 실화냐…)

앞서 말씀드린 것처럼 지역에 따라 대출 한도 비율은 편차가 큽니다. 기본적으로 투기·투기과열지구는 40%, 조정대상지역은 50%, 비규제지역은 70%로 담보인 집이 어디에 있냐에 따라 대출 가능 금액이 다르죠. 


게다가 투기과열 지역에서는 집값이 9억 원을 넘으면 LTV(주택담보대출비율)가 고작 20%에 그치고, 15억 원을 초과할 경우 아예 대출이 불가합니다. 다주택자도 주택 신규 구매를 위한 대출이 어려운데요. 투기 목적의 구매를 방지하기 위해서입니다. 대신 서민이나 실수요자는 한도 비율을 10%(상향) 우대해 주죠. 그러니 지역, 금액, 보유 주택 현황 등을 사전에 파악해 LTV, DTI, DSR에 대입해 봐야 합니다.

돈 빌리는 방법이 다른 것처럼
돈 갚는 방식도 각각 다르다

대출 기준이 다양한 것처럼 상환 방식도 여러 가지가 있습니다. 무엇을 선택하느냐에 따라 매월 납부 금액과 이자가 다르니 본인에게 적합한 상환 방식을 골라야 합니다.

📌상환 방식 간단 설명📌
① 원금균등상환: 매달 원금을 균등하게 갚는 방식입니다. 달이 지날수록 갚아야 할 원금이 줄어드니 이자도 덜 냅니다. 다만 초기 부담이 큰 게 단점입니다.
② 원리금균등상환: 원금과 이자를 균등하게 갚는 방식입니다. 매월 일정한 금액을 갚기 때문에 자금 관리가 편리합니다.
③ 만기일시상환: 이자만 내다가 만기에 원금을 한 번에 갚는 방식입니다. 매달 나가는 돈은 적지만, 이자의 합은 가장 큽니다.

변동금리 vs 고정금리
무엇이 유리할까?

빌린 돈의 이자를 결정짓는 금리는 변동금리고정금리로 나뉩니다. 우선 변동금리는 고정금리보다 보통 0.5~1% 정도 낮은 편입니다. 하지만 앞으로 기준금리가 인상돼 생각보다 부담이 커질 가능성이 있습니다. 또한 대출 기간 계속해서 움직이는 기준금리를 반영해 일정 주기마다 금리가 바뀌니 불확실성이 크죠. 반면 고정금리는 이자가 높은 편이지만 변동 사항이 없어 오히려 부담이 적고 안정적인 자금 관리가 가능합니다. 


정리하자면 대출을 받을 때 앞으로 금리가 내려갈 것 같다면 변동금리가 좋고, 아무래도 금리가 올라갈 것 같다면 고정금리가 유리합니다. 또한 대출을 빨리 갚을 수 있다면 변동금리가 유리하고 상황이 여의치 않다면 고정금리를 우선 적용하다 변동금리로 갈아타는 방법인 혼합금리를 택할 수도 있습니다. 


‘영끌👻🤏끌’이라는 말이 유행할 정도로, 대출을 받아 집을 사는 사람이 급증했습니다. 정부도 이에 놀라 대출 규제를 강화하고 한도를 줄이는 등 고삐를 조이고 있죠. 물론 무리한 빚은 지양해야 합니다. 하지만 대출을 잘 활용한다면, 조금 더 이른 시기에 내 집 마련의 디딤돌로 쓸 수 있습니다. 그러니 ‘주택담보대출’이 필요할 때, 오늘 알아본 입지, 대출 기준, 상환 계획 등을 꼼꼼히 점검해보시기 바랍니다.

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