신혼부부가 알아야 할 공공주택 총정리

“하늘 아래 이 많은 집들 중 우리를 위한 신혼집은 어디 있을까?” 근심이 깊은 신혼부부를 위하여.

서울을 기준으로 평균 전셋값이 기본 5억 대를 오간다고 한다. 집값 대책이니, 청약 개정이니 다양한 정책이 나와도 현실로 와닿지가 않는다. 통계청에 따르면 신혼부부 평균 소득은 5,278만 원, 평균 초혼 연령은 여자가 30.4세, 남자가 33.2세다. 즉 첫 취직이 20대 후반이 대부분인 지금 시대에 1~3년 정도 일을 해 모은 돈으로 결혼을 한다는 것이다. (물론 부모님으로부터 모든 결혼 지원을 받을 수 있어 “왜 모아야 하는데?” 하는 사람들은 제외한다.) 생활비나 경조사비 등 꼭 필요한 지출도 해야 할 텐데, 여기서 남은 돈을 모으고 모아서 집을 구한다고?

#신혼부부의_고민거리_’집’

집 가격만 보고 좌절은 금지. 다행인 것은 국가적 차원의 지원이 늘고 주거 정책이 계속해서 업그레이드 중이라는 거다. 특히 공공주택계에서 신혼부부라는 명함은 꽤 힘이 세다. ‘신혼부부이기에’ 우선적으로 혜택이 있는 데다 무엇보다 저렴하다.

요즘의 공공주택은 주변 환경이나 집의 상태 등 전반적인 스펙이 훌륭해서 만족도도 높다. 게다가 얼마 전 국토부가 제3차 신규 택지 추진계획을 통해 수도권에 30만 호의 공공주택을 공급할 예정이라고 발표했다. 물량도 계속 나오겠다, 많게는 30%까지 신혼부부를 위한 물량이 따로 있으니 전보다 유리해진 공공주택부터 노려보자.

#신혼부부를_위한_’공공주택’

공공주택은 크게 분양과 임대로 나눌 수 있다. 그리고 임대에서 한 번 더 전세와 월세의 형태로 갈라진다.

공공주택에 신청하려면 자격 조건을 통과해야 한다. 그중에서도 정확히 파악해야 할 것이 소득 기준. 외벌이 부부와 맞벌이 부부의 기준이 다르고, 공공주택마다 다르다. 특히 소득을 계산할 때는 전년도에 받은 일정 급여만이 아닌 상여금과 같은 비정기적인 소득을 모두 합산해야 한다. 간혹 자신의 소득을 잘못 계산하고 신청했다가 당첨이 되는 경우가 있는데 그랬다간 낭패를 볼 수 있다. 당첨 후 소득 기준에 맞지 않는 신청자들을 걸러내 탈락시키기 때문! 고심해서 신청한 결과가 물거품이 되지 않으려면 소득 확인은 정확하게 하자.

공공주택의 경쟁자가 워낙 많기 때문에 무엇보다 정보와 신속함이 우선이다. 국토교통부와 한국토지주택공사가 운영하는 마이홈 사이트에서 전국의 공공주택 소식을 확인할 수 있다.
마이홈 공공주택 소식

#분양_뭐니뭐니해도_내집

주택 분양은 새로 지은 집을 유료로 판매한다. 이 시스템을 누가 주도해서 하느냐에 따라 명칭이 다르다. 공공분양은 지자체나 주택공사 등의 공공기관이 맡는다. 민간분양과 방식은 똑같지만 상대적으로 공공분양이 저렴하고 신청 조건이나 자격 등의 기준이 더 넓다. 집을 구매하는 방식이기 때문에 처음부터 ‘자가 소유’를 목표로 하는 신혼부부에게 알맞다. 

올해가 지나기 전에 집을 살 예정이라면 참고하자. 인생 처음으로 집을 구매하는 신혼부부는 취득세를 50% 감면받을 수 있다. 여건이 된다면 망설이지 말자. (혹시 이미 분양을 받아 중도금을 내고 있어도 2019년에 입주하는 경우라면 혜택을 받는다.) 또한 분양에 있어서 주택청약종합저축 통장은 필수 준비물! 통장 가입 후 1년, 12회 이상 납입한 상태여야 1순위에 응모할 수 있다. (주택청약종합저축을 더 알아보려면 클릭)

신혼희망타운

신혼희망타운은 이름 그대로 신혼부부를 위해 지어진 주택이다. 모두 신혼부부 물량이다 보니 상대적으로 다른 공공주택보다 훨씬 유리하다. 계획적으로 지은 곳이기 때문에 교통과 교육 환경이 좋아 출퇴근하는 직장인 신혼부부와 이른 자녀 계획을 가진 신혼부부에게 좋다. 2018년에 이어 올해는 서울 양원 지역과 수서 역세권, 경기도는 남양주 별내, 하남 감일 등에 각각 공급 예정이다. 사업 승인 기준으로 2022년까지 총 15만 호의 신혼희망타운이 생긴다고. 애초 발표했던 7만 호보다 두 배로 훌쩍 뛰면서 그만큼 기회도 많아졌다는 뜻!

공공분양주택

분양에는 일반공급과 특별공급이 있다. 특별공급은 신혼부부를 포함해서 국가유공자, 다자녀 가구, 장애인 가구 등 사회적으로 지원이 필요한 사람들을 대상으로 한다. 신혼부부 특별공급은 신혼부부만의 리그이기 때문에 점수가 높은 일반 가정과의 경쟁을 조금이나마 피할 수 있다. 대신 소득과 자산 조건이 신혼희망타운보다 더 까다롭다.

tip 살고 있는 지역에 분양 소식이 있다면 눈여겨보자. 같은 곳에 1년 이상 거주한 신청자(당해지역)가 당첨에서 우선이기 때문! 그리고 특별공급 당첨자 선정 이후 발생한 미분양 물량을 일반공급에 돌리지 않고, 초과된 다른 특별공급 유형의 신청자에게 우선공급하게 되었다. 특별공급에서 가장 레드오션인 신혼부부 특별공급에 기회가 늘어났다는 얘기. 지금 신혼부부 특별공급을 눈여겨봐야 하는 이유다.

#임대_내집마련을_향한_과정

신혼부부마다 각자 상황이나 앞으로의 계획에 따라 분양보다 임대가 합리적일 수 있다. 처음부터 평생 살 지역을 고르고 정착하기 어렵다. 게다가 이직이 잦을 수도 있고 혹은 이른 자녀 계획 등 이동을 하거나 집을 넓혀야 하는 일이 생길 수도 있으니까. 

특히 자금이 여유롭지 않다면 더욱이 시간이 필요하다. 정말 필요할 때 원하는 곳에 집을 마련하려면 잠시 후퇴하는 것도 방법! 정책이 바뀌면서 공공주택 당첨 후나 청약 신청에 제약이 많아진 것도 염두에 두어야 하니 말이다. 장기적인 내 집 계획의 과정으로 저렴하고 출퇴근 생활에 큰 무리 없는 공공주택 임대를 노리는 것이 현실적이다.

tip 공공의 목적을 가지고 있다 보니 입주 조건이 까다로운 편! 처음 신청할 때 자격을 갖추는 것도 중요하지만 유지도 중요하다. 재계약을 통해 거주 기간을 연장하고자 한다면 특히나. 조건을 유지하지 못하는 경우 퇴거 대상이 되기 때문에 더 살고 싶어도 떠나야 한다.

01 전세

우리나라 신혼부부 10쌍 중 8쌍은 첫 집을 전세에서 시작한다고 한다. 거의 대부분이 전세를 기본으로 한다는 것. 일단 전세로 시작하고 정부의 다른 주거 정책이나 청약 당첨의 기회를 노리는 것이다. 그 기간 동안 월세 지출 부담도 덜고 나중을 위한 자금 확보도 충분하게 할 수 있으니 전세 전략도 좋은 방법이다.

장기전세주택

집주인이 국가나 지방자치단체, 한국토지주택공사 등의 공공기관인 전셋집이다. 애초에 정부가 운영하기 때문에 일반 전세 가격보다 저렴하다(주변 전세 시세의 80% 선). 최대 20년간 거주할 수 있고 주택임대차보호법으로 보호받기 때문에 사는 동안 전세금이 올라도 5% 내외 정도다. 곧 시작할 37차 신청은 8월 예정이며, 서울 내에서는 동대문구 휘경동, 성북구 길음동, 강동구 암사동 세 곳이 준비 중이다.

전세임대주택

전세임대주택은 앞의 장기전세주택과 다르게 지역과 집을 원하는 대로 선택할 수 있다. 과정은 이렇다. 마음에 드는 집을 공공기관에 가져가 ‘이 집에서 살고 싶으니 지원해달라’고 요청한다. 그러면 공공기관이 집주인에게 전세금을 지불하고 전세 계약을 맺은 다음 재임대를 해주는 식이다. 쉽게 말하면 공공기관의 지원을 받아 살고싶은 집에 사는 것이다. 본인 부담은 전세금의 5%를 보증금 개념으로 내고, 매달 2%의 이자를 내면 된다. 빌라, 오피스텔, 아파트 등 주거지로 허가받은 곳이면 OK! 자금 상황에 따라 전세나 반전세도 가능하다. 

단, 집주인이 허락해야 진행할 수 있고, 해당 집의 융자금 비율에 따라 심사에서 거절당할 수도 있다. 결국 전세임대주택 신청은 대출을 받는 것과 비슷한 개념이다. 직장 위치 등으로 인해 꼭 원하는 지역이 있는 신혼부부라면 체크해두자.

02 월세

말 그대로 월세 집이다. 일반 월세와 똑같이 보증금을 내야 하고 매달 임대료(월세)를 낸다. 취지는 사회적으로 집이 없고 소득이 낮아 주거 안정이 필요한 계층을 위해 시작됐다. 따라서 보증금과 임대료(월세)가 시중 시세보다 훨씬 저렴하다. 지출 부담은 적지만, 꼭 필요한 계층이 기회를 얻을 수 있도록 하는 것이 우선이기 때문에 소득 기준이 까다로운 편이고 분양이나 전세 주택보다는 크기도 작은 편이다.

먼저 젊은 층이 주 타깃인 행복주택이 있다. 전체의 80%가 신혼부부를 포함한 대학생, 사회 초년생 등을 위해 존재! 위치도 직장과 학교 근처 지역에 많아 생활에 불편함이 적다. 강남 지역을 비롯해 금호, 송파 등 회사 밀집 지역과 가깝거나 이동하기 좋은 지역에도 행복주택이 들어서고 있다. 이전에는 신청하고자 하는 지역에 거주해야 신청할 수 있었지만 2018년 이후로 전국 어디나 신청할 수 있어 선택이 자유로워진 것도 장점. 참고로 행복주택은 청약통장이 없어도 신청할 수 있으니 통장 때문에 다른 신청에 제약이 많았던 신혼부부라면 행복주택부터 신청해보자. 올해만 분기 별로 전국 53개 단지에서 2만 1,400여 가구가 오픈한다.

소득이 도시근로자 월평균 기준 50~70% 대인 신혼부부라면 국민임대주택과 영구임대주택을 참고하자. 두 주택은 특히 소득이 낮거나 사회적으로 보호가 필요한 계층을 위한 공공주택! 대부분의 주택 정책의 소득 기준이 100% 대인 것에 비하면 소득이 부족해 집 구하기에 어려움을 겪는 신혼부부에게 실질적인 도움이 된다. 국민임대의 경우 2022년까지 3만 호가 추가로 등장할 예정이고, 수요가 많은 지역은 육아 맞춤형 공간 등 특화 단지도 조성한다고 한다.

공공임대주택

공공임대주택은 기본적으로는 임대 주택이지만 분양 전환이라는 추가 옵션이 있다. 즉 임대 기간 동안 살다가 이후 내 집으로 분양 받을 수 있는 것. 기간은 좀 걸리지만 ‘내 집’으로 가는 길에 놓인 사다리라 할 수 있다. 보통 5~10년 동안 거주하고 나면 분양으로 전환할 수 있는 자격을 가질 수 있다. 주변보다 훨씬 저렴한 임대료를 내고 지내다가 어느 날 내 집이 된다니! 차근차근 새로운 인생을 설계하는 신혼부부에게 획기적인 기회다.

하지만 너무 좋은 것은 오래가지 않는 법. 분양전환 공공임대주택은 앞으로 찾아보기 어려울지도 모른다. 5~10년 동안 집값이 급격히 오르다 보니 정작 분양전환 시점에 자금 부족으로 분양받지 못하는 경우가 생겼기 때문이다. 이런 문제로 얼마 전 국토교통부는 공공임대주택 신규 공급은 잠정 중단하기로 결정했다. 이미 승인이 되어 남아있는 물량은 대부분 10년 조건이다. 막차라도 타려면 모집 공고가 나올 때를 매의 눈으로 기다려보자!

이가 없으면 잇몸이라고 하지 않았나. 당장 내 집 소유는 어려울지 몰라도 공공주택을 잘 파보면 막막하다고 생각했던 문제가 의외로 금방 해결될지도 모른다. 주거 문제의 벽을 일단 시원하게 깨고 나면 나머지 결혼 생활의 여러 가지 도장 깨기도 차근차근 해나갈 수 있을 것이다. 마지막 관문에 도달하는 그날까지! 힘!