부동산, 주식 투자할 때 금리 지식이 왜 필요할까?

내가 가진 부동산, 자동차, 예금, 증권. 실제로는 이 가격이 아니라고?

금리가 낮아서, 금리가 높아서 문제가 된다니. 어른이 되기 전에는 ‘금리’에 웃고 울게 될지 몰랐다. 대출 금리 예금 금리, 딱 2개만 알고 살아도 문제없나 했더니 미국의 기준 금리가 어쩌고 한국은행이 금리를 낮출까 말까 하면 금융/경제 뉴스들은 초긴장 상태가 된다. 왜? 도대체 왜? 

현재 우리나라의 경제 이슈, 금리로 수렴된다?

뉴스 메인을 장식하고 있는 경제 이슈들

이슈 하나. 얼마 전 알파벳의 공포에서 다뤘던 D의 공포, 즉 디플레이션에 대한 이야기가 화제였다. 저성장, 저물가가 지속되면서 한국 경제를 위기로 보도하는 뉴스들이 많아졌다. 과연 지금 디플레이션이 맞을까? 디플레이션 논란은 의미가 있을까? . ‘마이너스’라는 소비자 물가 하락 어떻게 봐야 할까? . 다시 떠오르는 기억 IMF, 정말 외화보유고 때문이었을까? . 미중 무역전쟁 중, 중국의 현재 움직임은 어떻게 바라봐야 할까? 

경제에 관심이 있는 사람이라면 한 번쯤 들어봤던(혹은 의문을 가졌던) 뉴스들. 알고 보면 모두 금리와 연관되어 있다는 사실에 매우 놀랐다. 그 해답은 바로 지금부터 소개할 책에서 찾을 수 있었다.  

금리란 돈이 필요한 사람과 돈을 굴리려는 사람이 만나 결정하는 가격이다. 누가 더 간절하냐에 따라 금리의 높낮이가 결정된다.

<나의 첫 금리 공부> 염상훈 지음 (책을 누르면 목차로 링크됩니다

예를 들어 시장에서 어떤 물건이 잘 팔릴 때는 그 가격이 올라가고 안 팔릴 때는 가격이 내려가는 것처럼, 경제가 뜨거우면 사람들은 돈을 빌려서 더 많은 수익을 내려고 할 것이기 때문에 금리는 오른다. 경제가 식으면 투자보다 예금으로 현금을 보유하므로 금리는 내려간다. 이것이 금리의 가장 기초적인 속성이다.  

그렇다면 우리가 왜 금리에 대해 알아야 할까? 궁극적으로는 예금, 증권, 부동산 등 자신의 재테크 수단과 자산과 밀접한 연관이 있기 때문이다. ‘금리가 3%이니까 한 5년쯤 저축해야겠다’ 했을 때, 금리를 모르는 상태에서는 여기에 진짜 수익률은 따로 있다는 사실조차 알지 못한다. 

흔히 우리가 아는 금리를 명목(눈으로 보이는) 금리라고 하는데,  좀 더 정확한 미래의 기대 수익률을 예측하기 위해서는 실질금리에 대한 이해가 있어야 한다. 실질금리와 명목금리의 차이는 무엇일까? 실질금리란  명목금리에서 물가상승률을 뺀 것으로 이해를 돕기 위하여 <나의 첫 금리 공부>에 소개된 예시를 보자. 

A나라 : 금리 3% 물가상승률 0% 
B나라 : 금리 15% 물가상승률 20% 
어느 나라에 돈을 투자하는 것이 이익일까?

10,000원을 각각 똑같이 1년간 투자했을 때 A = 10,300원 / B=11,500원이니까 당연히 B나라가 아닐까? 이는 우리가 실질금리를 몰랐을 때의 판단이다. 실질금리를 적용해보면 B에 대한 투자 결과는 손해다. 왜냐면 B는 물가상승률이 금리보다 높으므로, 10,000원 하던 물건이 1년 뒤에는 12,000원이 되어 있을 테니까. 그래서 우리는 금리를 항상 물가와 함께 생각해야 한다. 

이처럼 디플레이션, 물가, 환율과 같이 위에서 언급한 한국 경제는 결국 ‘자산의 가치 설정’에 대한 문제로 귀결되며, 실제 경제 활동 즉 가격을 예상해서 사고팔고 하는 행위를 결정할 때 금리를 모르고서는 정확한 판단이 어려운 것이다. 

이미 많은 금융/경제 전문 유튜버들의 초대를 받으며 실력파 인터뷰이로 종횡무진 중인 염상훈 작가. 과연 이 책이 얼마나 좋을까? 정말 나에게 도움이 되는 금리 이야기일까? 궁금한 이들을 위하여 금리 이야기 프리뷰를 준비해보았다. 영상을 통해 현재 우리나라의 주요 경제 현황에 대해서 속 시원한 해답을 듣게 될지도! (너무 명쾌해 속 뚫림 주의)

영상으로 체크하는 흥미로운 금리 이슈(feat. 염상훈)

물가를 조정하는 중앙은행의 금리

우리나라는 지금 일본처럼 디플레이션을 향해가고 있을까? 한국은행의 가장 큰 목표는 물가 안정! 금리가 모든 자산과 상품의 가격을 조정할 수 있다. 물가가 떨어지면 금리가 떨어지고 물가가 오르면 금리가 오르기 때문. 물가와 금리는 같은 방향을 향한다. 
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책 56쪽 중앙은행은 경제를 살릴 수 있다 vs 살릴 수 없다
책 76쪽 일본의 금리는 왜 이렇게 낮을까? 

경제 위기의 중심에는 금리가 있다

돈을 돌고 돌아야 한다. 이 상황이 막히는 사건이 생기면 경제 위기가 찾아오는 것. 대표적인 사례가 바로 리먼사태와 미국대공황이다. 이때 중앙은행은 금리 인하를 단행하는데 늘 한발 늦는 것이 문제다. 이렇게 금리가 흔들리면 사람들 사이에 어떤 눈치게임이 펼쳐질까? 다행히 일단 우리나라 저금리 기조는 경제 위기라 판단하기 어렵다. 오히려 금리가 급상승할 때가 위험신호! 
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책 225쪽 우리나라 외환보유고, 그것은 과연 자랑거리인가?
책 241쪽 중국 외환보유고의 강력함, 그리고 그 한계 

물가는 왜 마이너스일까?

집값이 급등하고 있는 가운데 소비자 물가상승률은 -0.4란다. 한 번도 물가가 내렸다고 생각한 적 없는 우리는 도저히 납득하기 어려운 수치다. 체감물가는 오르는데. 왜 이런 상황이 생길까?  
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책 146쪽 왜 체감물가는 계속 오르는데 물가지표는 안 오를까? 

주식, 부동산 투자할 때 금리 지식이 왜 필요할까 

주식 투자 매년 천만 원 버는 회사가 있다. 한 주에 1만 원. 배당은 5백 원인 배당주다. 그런데 만약 올해 5%였던 금리가 내년에 2%가 된다면? 그럼 이 회사의 가치는 올해도 내년에도 같을까? 예금금리는 낮아지고 각종 투자 상품의 금리가 낮아질 것이다. 그럼에도 불구하고 매년 천만 원을 벌고 있으니 주가는 동일할까? 답은 아니다. 2% 금리 세상에서는 이 주식의 가치는 2.5배 상승한다. 이것이 바로 금리의 힘!

부동산 투자 전세가격이 1억 인 집이 있다. 현재 금리는 5%이다. 세입자는 매년 매년 500만 원 정도의 기회비용을 지출하고 있는 셈이다. 만약 금리가 2%로 떨어지면 어떻게 될까? 매년 기회비용은 200만 원으로 줄어든다. 금리는 가격, 즉 내가 실제 지불하는 비용에 적용되는 가격이다. 따라서 금리가 하락하면 전세가격을 떨어뜨린다고 해석할 수 있다.   

금리를 통해 자산 선택에 대한 안목을 길러보세요!

작가 염상훈
경제와 주식에 대해서는 아는 것도 많고 하고 싶은 일도 많은 현 헤지펀드 매니저. 금융시장의 축인 금리와 채권 시장에 대해 친절히 알려주고 싶어 이 책을 집필했다. SK증권 채권 애널리스트로 시작하여 메리츠종금증권, 아이엠투자증권, 부국증권 등에서 법인영업, 채권운용 업무 이력이 있다.