민간택지 분양가상한제, 왜 이렇게 난리야?

두둥! 민간택지 분양가상한제 국무회의 통과!

분양가상한제가 실검에 오르고, 부동산/경제 뉴스 섹션을 채우는 요즘. 분양가상한제가 뭔지 대충 아는데, 이렇게까지 뜨거울 일인가 싶다면 뉴스를 띄엄띄엄 읽은 걸지도 모른다. 왜 지금 시점에 이런 제도를 시행하고, 의견이 분분한지 들여다보았다. 

8월, 국토부가 분양가상한제를 민간택지에도 적용하도록 시행령을 개정하겠다고 밝혔다. 이후, 
①분양을 앞둔 아파트는 분양일정을 당겼고, 
②재건축을 계획 중인 아파트는 분양가상한제 대상 지역으로 선정될까 초조한 상태.

민간택지에 분양가상한제가 시행되면 대체 어떤 영향이 있길래?! 

[민간택지 분양가상한제 뉴스 요약]
2019. 07. 08 주택도시보증공사, 최근 1년간 서울 민간아파트 분양가 상승률 12.54% 발표 
                   “서울 아파트값 상승률의 무려 10배! 서울 민간아파트 분양가 너무 높아!” 
2019. 08. 12 김현미 장관, 민간택지에 분양가상한제 예고! 
                   “딱 기다려! 10월에 주택법 개정하고 집값 잡는다!”
2019. 10. 22 분양가상한제 국무회의 통과!  
                   “대상 지역 개. 봉. 박. 두! 어. 디. 부. 터. 손. 볼. 까. 요. 알. 아. 맞. 춰. 보. 세. 요.”

[분양가상한제?]
1. 아파트를 분양할 때 가격 상한선을 정하는 제도 
2. 감정평가액 기준의 토지비용 + 기본 건축 비용으로 상한가 산정   

분양가상한제에 대해 더 자세히 알고 싶다면 이전 기사 참고! 

[민간택지?]
1. 민간 건설업체가 공사를 주도하는 토지로, 재건축, 재개발, 주상복합 아파트 등을 포함

Q1. 기존에도 분양가상한제는 있지 않았어? 
A. 맞아요. 그래서 분양가상한제 시행령을 ‘개정’한다고 표현한 거죠. 2007년에 민간택지에도 적용되던 규제에요. 하지만 2008년 글로벌 금융위기로 부동산 가격이 폭락하자 정부는 2014년부터 분양가상한제를 축소했죠. 그 규제가 너무 헐거워서 사실상 해당되는 민간 아파트는 없다고 보면 됩니다.  

하지만 이제는 투기과열지구로 확대 예정! 10월 기준으로 서울 25개 구를 비롯해 31개 투기과열지구 전 지역이 분양가상한제 지정 요건에 해당됩니다. 하지만 정부는 그중에서도 꼭 필요한 곳만 골라 동 단위로 지정하겠다고 했으니 어느 동네가 걸릴지는 아직 미정이죠. 아마 최근 아파트값이 많이 오른 지역들은 두근두근하겠죠? 

Q2. 분양가상한제가 적용하면 분양가가 크게 차이나? 
A. 분양가 상한선은 감정평가액 기준의 토지 가격에 건축비를 더해 정합니다. 건축비는 지역에 따라 크게 차이 나는 금액은 아니지만 토지 가격은 다르죠. 서울에서도 땅값이 비싼 지역일수록 분양가 변동폭이 클 거예요. 땅값은 시세가 아니라 감정평가액을 기준으로 책정하기 때문에 주변 시세보다는 낮게 산정되겠죠. 참고로 감정평가액은 시세의 60~70% 수준이에요. 

Q3. 분양가가 저렴하면 좋은 거 아닌가?  
A. 시장 논리에 따라 누군가가 이득을 볼 때 누군가는 손해를 보기 마련이죠. 양쪽 의견은 이렇습니다. 

[찬성]

분양가가 낮으면 실수요자는 주택 마련 부담이 줄고,

주변 집값도 따라 내려가겠죠.

국토부 이문기 주택토지실장은 “분양가 상승은 인근 기존주택 가격 상승을 견인하여 집값 상승을 촉발하고 결국 실수요자의 내 집 마련 부담을 가중시킬 우려가 있다”라며 민간택지 분양가상한제의 개선 필요성을 설명했어요. 그리고 국토연구원은 민간택지에 분양가상한제를 시행하면 연간 주택 매매가를 1.1%p 내리는 효과가 나타날 거라 전망했습니다. 예전만큼 재개발, 재건축의 수익성이 좋지 않을 테니 투자수요는 감소하고, 투자 자금은 분산될 거라는 거죠. 

실제로 과거 민간택지에 분양가상한제를 시행했던 2007~2014년에 서울 집값은 안정세였지만, 분양가 규제가 자율화된 2015년 이후부터는 시장이 과열됐거든요. 서울 기준 아파트 매매가격 변동률이 0.37%에서 5.7%로 상승했죠. 단기적으로는 집값이 오를 수도 있지만 장기적으로 보면 과거처럼 분명 집값 안정에 효과가 있을 거라는 게 찬성 쪽 의견입니다.  

[반대]

건설사들이 공사 진행을 안 할 거예요.

결국 주택 공급난으로 집값은 더 오르겠죠.

반대하는 입장은 이래요. 30년 넘은 아파트에 살던 주민들(조합원)이 뜻을 모아 낡은 아파트를 허물고, 새 아파트를 짓기로 해요. 재건축이죠. 추가 개발비용의 일부는 신규 분양자들에게 받아야 하는데, 분양가상한제가 시행되면 그럴 수 없죠. 그렇다면 개발비용은 기존에 살던 주민들의 몫이고, 새로 입주한 사람들은 시세보다 저렴하게 집을 샀으니 오히려 이득인 상황! 배가 아프니 조합원들은 민간택지 분양가상한제 시행을 앞두고 두 가지로 결론을 내지 않을까요? 재개발을 안 하고 버티거나(주택 공급 감소), 시공비를 줄이기로(주택 품질 저하). 막 분양을 끝낸 주변 아파트에는 좋은 기회죠. 새 아파트는 줄고, 그 동네에 살고 싶은 사람은 여전히 많으니 최근에 지어진 집값은 오를 수밖에요. 

주택시장은 분양가상한제 하나만으로 움직일 수 있는 시장이 아니에요. 반대 쪽 입장에서는 2007년~2014년에 실시된 분양가상한제도 제도 보다는 금융위기라는 외부적 요건 때문에 부동산 시장이 침체기였다고 주장하고 있습니다. 가격을 낮추기보다는 공급만 가로막을거라는 게 이들의 의견이죠. 


여러분은 어떻게 생각하세요? 분양가상한제는 집값을 잡을 수 있을까요? 첫 타겟은 어느 지역이 될까요?