리츠라면 가능한 건물주의 꿈

건물주가 되고픈 꿈이 있다면 당장 시작해야 하는 투자, 리츠

‘조물주 있고 위에 건물주’라는 말처럼 대한민국에서 부동산이라는 자산에 대한 선망은 남다르다. 하지만 문제는 집 주인 되기도 어려운데 어떻게 건물 주인이 되느냐 하는 것이다. 다행히도 이 꿈에 한 발짝 가까이 갈 수 있는 ‘리츠’라는 다리가 있다. (먹는 과자 말고) 

리츠가 뭐지?

리츠, REIT는 Real Estate Investment Trust(부동산투자신탁)의 약자로 개인이 투자할 수 있는 ‘부동산 간접 투자 기구’를 말한다. 쉽게 말해 리츠 투자란 다 함께 부동산을 사는 공동구매와 비슷하다. 리츠의 일반적인 구조는, 투자자는 부동산투자회사에 투자를 하고 부동산투자회사는 건물을 매입하여 임대수익을 얻고, 그 수익을 투자자에게 배당하여 돌려주는 방식이다.   

이런 리츠 투자는 기관투자자 등 큰 손들이 모여 하는 ‘사모’ 형태와 공개적으로 다수의 투자자들로부터 투자금을 모으는 ‘공모’ 형태가 있다. 기존에는 대부분의 리츠가 사모 형태여서 일반 투자자들에게는 그저 ‘그림의 떡’ 같은 투자 상품이었다. 그러나 최근 들어 리츠들이 하나 둘 주식 시장에 상장을 하기 시작하면서, 일반 투자자들이 쉽게 접근할 수 있게 되었다.

이렇게 증권시장에 상장된 리츠의 주식을 사는 것이 일종의 부동산 간접투자가 되는 셈이다. 한 마디로 일반 투자자가 쉽게 접근할 수 있는 리츠투자는‘부동산’에 투자하는 ‘주식회사’의 주식을 사서 그 이익을 배당받는 형태라고 이해하면 쉽다. (물론 상장하지 않는 공모형 리츠들도 있지만, 이 또한 일반인이 제때 공모 타이밍을 알아서 투자하기는 쉽지 않다.)

리츠의 특징?

따라서 리츠 투자의 속성은 부동산 시장과 주식 시장에 조금씩 양다리를 걸쳐놓는 모양새다. 유가 증권이기에 소액 투자가 가능하고 현금화하기 쉬운 반면, 안정적인 임대수익으로 인해 수익률도 상대적으로 안정적이다. 기본적으로 주로 오피스나 대형몰, 아울렛 같은 대형 유통 건물과 같이 변동성이나 공실 위험이 적고 임대료 수익이 어느 정도 보장되는 우량 부동산에 투자하기 때문에 안정적인 배당 수익이 가능하기 때문이다. 

그러나 상장 리츠 투자도 일종의 주식 투자이기에 주식 시장의 등락에 따라 손실이 발생할 여지가 있다. (그래도 일반적인 주식에 비하면 변동폭이 적은 편이다.) 또 부동산은 경기에 민감하기 때문에 상황에 따라 공실률이나 임대료 저하와 같이 수익을 위협하는 일이 발생한다. 특히나 우리나라의 경우 경기나 정책 등에 종종 흔들리곤 한다. 수익률도 마냥 좋기만 한 것은 아니다. 이는 부동산투자회사의 운용 능력에 달려있기에 운용사 선택에 의해 수익 희비교차가 갈릴 수 있다. 간접투자의 특성상 투자 과정이 마음에 들지 않아도 투자 방향을 바꾸긴 어렵다. 상황에 맞춰 빠르게 갈아타는 것을 좋아하고 고수익만 노리고 싶은 투자자라면 고민해 볼 필요가 있다.

리츠 한 번 해볼까?

리츠를 시작하는 것은 의외로 간단하다. 우선 리츠는 상장 주식을 거래하기 때문에 증권 계좌가 필요하다. 증권사 APP을 설치하고 증권 계좌를 만들고 나면 기초 준비는 완료다. 이후는 주식을 구매하는 것과 똑같다. 투자할 리츠 종목을 고르고 주문서를 넣으면 끝! 그리고 배당금이 나오길 기다리면 된다. 일반적으로 리츠는 6개월 주기로 수익 배당금이 나온다.

#tip

리츠 투자를 할 때, 해당 부동산의 임대 기간과 기대 수익률 등을 꼼꼼히 살피는 것은 필수다. 부동산 유형에도 주의를 기울여야 한다. 예를 들어 오피스는 보통 임대료를 감당할 수 있는 중소기업이나 대기업이 들어오는 경우가 많다. 이사를 할 때마다 비용부터 업무 영향 등 여러 가지 요소가 걸리기 때문에 한 번 들어오면 쉽게 이동하지 않아 장기적인 투자 대상으로 적절하다. 반대로 유통 건물인 마트의 경우, 온라인 마트 배송이 대세라 오프라인 매장은 늘 폐점의 위험이 따라다닌다. 기대 수익은 당연히 낮을 수밖에 없으니 섣불리 투자하는 것은 좋지 않다. 간접 투자이기 때문에 직접 컨트롤하는 것은 어려워도 조금만 신경 쓰면 더 좋은 선택의 기회를 발견할 수 있다.

국내 리츠 시장의 평균 배당수익률은 2018년을 기준으로 연 9%대를 기록했다. 시중 은행 금리가 연 2.0%를 겨우 오가는 마당이니 유혹이 좔좔 넘치는 숫자다. 올해에도 두 개의 대형 리츠가 리츠 시장에 상장을 준비하고 있다. (NH 리츠, 이지스 자산운용 리츠) 정부에서도 올해 안으로 리츠와 관련한 부동산투자회사법 개정안 발표를 계획 중. 개인 투자자라면 투자를 여러 곳에 분산시키기 위한 적절한 해법이기도 하다.