담보대출, 한도가 궁금하시나요?

무엇을 맡기느냐가 대출한도와 금리를 좌우한다.

담보대출은 은행이 인정해주는 무언가(주택, 예적금 등등) 담보를 잡고 돈을 빌려주는 것을 말한다. 대출한도는 이 담보물 건의 평가액을 기준으로 이루어진다. 그리고 은행 입장에서는 담보를 잡았으니 신용대출보다는 금리를 낮게 책정한다. 담보로 잡는 것은 결국 자산이다. 주택, 건물 등의 부동산, 혹은 은행 예적금이나 보험사의 보험료 같은 금융자산이 주로 그 대상이 된다.

금융자산을 담보로 : 예적금/보험 담보대출
금융자산을 담보로 하는 경우는 꽤 심플하다. 보통을 묶여 있는 돈(예 적금, 보험 적립금)을 잠시 활용하기 위해 사용하는 것이기 때문이다. 어차피 내 돈을, 그 돈을 빌려주는 사람이 가지고 있는 모양새라, ‘내가 맡겨둔 돈의 일부분’을, ‘내가 받기로 된 이자’보다 조금 더 받고 빌려주는 것이다.

예적금의 경우 내가 예치한 금액의 한도 내에서, 보험 담보대출의 경우 해지환급금 내에서 대출 한도가 결정된다. 예를 들면 은행에 정기예금 1,000만 원을 2%로 예치해뒀는데 만기가 두 달 밖에 남지 않았다면 해지하기가 꽤 아깝게 마련이다. 이럴 때에 예금담보대출을 신청하면 1,000만 원 이내의 금액을 2+@%의 금리로 은행에서 빌릴 수 있다.

부동산을 담보로 : 주택담보대출
다음은 요즘 부동산 시장의 화두인 주택담보대출. 주택담보대출의 주목적은 보통 내 집 마련이다. 즉, 집을 구매하기 위해 대출을 하는 것이다. 최근 들어 주택을 담보로 돈을 빌릴 때에는 다양한 지표들을 근거로 대출한도가 정해진다. 한 번쯤은 들어보았을 LTV, DTI, DSR이 그것이다. 정부가 이 지표를 이용하여 대출 규제를 하는 이유는 과도한 가계대출을 막고, 부동산 시장에 몰려드는 유동성을 조절해 투기 과열을 막기 위한 취지이다. 그럼 각각의 키워드들을 하나씩 살펴보자.

① LTV (Loan To Value) : 가격 대비 얼마 빌려 줄 수 있니?

주택담보인정비율이다. 즉, ‘집값의 몇%까지 대출해줄 수 있냐’다. 예를 들어 주택 가격이 5억인데, LTV가 70% 라면 ‘3억 5천까지 대출 가능하다’고 볼 수 있다. LTV는 상한선이 있다. 일반적으로 70%이지만 투기 및 투기과열지구는 40%까지 제한하고 있다. 투기지역이라도 실수요자가 구매할 경우에는 50%까지 해준다.

② DTI (Debt To Income) : 소득 대비 얼마나 갚을 수 있니?


총부채상환비율이다. 연간 총소득에 대비하여 연간 갚을 수 있는 능력을 대출한도로 한다. LTV가 주택에 대한 비율이라고 한다면 DTI는 대출받는 사람의 소득에 대비 비율이다. 예를 들어 연봉이 5,000만 원이고 DTI가 50% 라면 대출 가능 한도는 ‘5,000만 원 * 50% = 2,500만 원’이 된다. 만약 기존 대출이자가 200만 원이 있다면 실제 대출한도는 2,300만 원이 된다. DTI 또한 상한선이 있다. 투기 및 투기과열지구는 40%까지, 그 외 지역은 60%까지 이다.
LTV와 DTI를 각각 계산하여 이 중 적은 한도를 기준으로 최종적인 대출금이 나온다.

③ DSR (Debt Service Ratio)


‘총부채 원리금 상환 비율’이다. 2018년에 새롭게 적용된 규제로 DTI의 업그레이드 버전이라 볼 수 있다. DTI에서는 기존 대출의 이자만 반영했는데, DSR은 원금까지 반영되었다. 즉, 본인이 가진 모든 채무의 합산금액이다. 더 까다로워진 것이다. 그래서 기존에 대출이 많으면 대출한도도 줄어든다. DSR 상한선도 DTI와 동일한 비율이다. 일반적으로 DSR 비율도 70%까지 해준다. 하지만 이제는 기존에 대출금이 많이 있다면 최악의 경우 0원이 될 수도 있다는 점.

DTI와 DSR을 아래와 같이 비교해보면, 기존 대출의 원금이 포함되냐 아니냐에 따라 연간 대출한도 차이가 크다는 것을 알 수 있다.

따라서 앞으로 주택담보대출을 한다면 기존 대출은 되도록 없는 것이 최고의 방법이다! 이상, 담보대출의 종류와 가장 많이 이뤄지는 주택담보대출 이용 시 알아야 할 용어 3가지를 알아보았다. 이 LTV, DTI, DSR의 비율은 고정적이지 않다. 정부의 정책에 따라 유동적으로 변한다. 따라서 주택담보대출을 할 경우 최근 발표된 지표를 참고하도록 하자.