느려도 내 집 마련, 지분적립형 분양주택 - PUNPUN

느려도 내 집 마련, 지분적립형 분양주택

20~30년을 두고 내 집 마련을 할 수 있는 방법, 서울시가 내놨다

서울시가 지분적립형 분양주택을 공급한다. 지분적립형 분양주택이란 분양가의 20~40% 수준의 일정 지분만 내고 20~30년 장기간 거주하면서 나머지 지분을 분할로 사들여 완전한 내 소유로 만드는 주택을 말한다.

내 집을 아직 갖지 못한 무주택자가 전체 인구의 약 44%. 거의 절반이다. 2010년 이후 주택 공급은 늘었지만 자가보유비율은 오히려 낮아졌다고 하는데(2010년 자가보유비율 51.3%). 서울 곳곳에 그렇게 많은 아파트가 올라가고 있는데도 이전보다 더 많은 사람들이 셋집을 전전하고 있다는 말이 아이러니하다. 집값이 비싸도 보통 비싼 게 아니군, 의 반증이겠지만 말이다. 이런 맥락에서 ‘지분적립형 분양주택’ 소식이 적어도 절반의 한국인들에겐 분명 솔깃한 소식일 테니 와중에도 놓치지 말아야 할 내용 짚고 넘어가 본다.

내 집 마련을 꿈꾸는 이라면 지분적립형 분양주택 ‘연리지홈’

‘연리지홈’은 내 집 마련을 원하지만 자금력이 부족한 이들을 위한 지분적립형 분양주택의 브랜드이다. 지난 8.4 주택공급 확대 방안으로 처음 공개된 분양주택 모델로, 정부는 무려 1만 7천호를 ‘연리지홈’으로 분양한다고 밝혔다. 현실적으로 청약에만 기대어 내 집 마련을 할 수 없는 3040을 겨냥했다. 추첨제로 분양 대상을 뽑지만 청년층과 4050의 균형 있는 공급을 하기 위해 일반 공급 분 20%는 청약가점제를 도입할 예정.

✔ 주 공급 대상은?

  • 이제 내 집 마련의 첫발을 내딛는 3040이 주 타깃. 하지만 실제 분양에 연령 제한은 없다.

✔ 자격(소득) 요건은?

  • 소득 5~6분위(월 약 396만~462만 원) 대상
  • 도시근로자 월평균 소득의 130%, 맞벌이는 140% 이하
    • 130% : 3인 이하 약 731만 원, 4인 약 809만 원, 5인 이상 약 902만 원 이하
    • 140% : 3인 이하 약788만 원, 4인 약 872만 원, 5인 이상 약 971만 원 이하
  • 부동산 자산 2억 1550만 원 이하
  • +일반 분양 2순위는 월평균 소득의 140%, 맞벌이는 150%까지 인정

*위의 내용은 예상 안, 구체적인 소득 요건 확정 예정

✔ 납부는 어떻게? (20년 주거일 경우 예시)

  • 이해를 쉽게 하기 위해 20년 주거일 경우(실제는 20년 주거와 30년 주거 중 선택)를 예로 들었다. 아래와 같이 4년 단위로 기간을 끊어 6회에 걸쳐 지분을 매입해 최종적으로 100% 지분을 모두 매입하면 온전히 입주자 소유의 주택이 된다.

확인! 지분적립형 분양주택의 분양 방식은 두 가지

지분적립형 분양주택은 두 가지 방식으로 가능하다. 입주할 때 최초 지분가를 내고 거주를 시작하는 공공분양과 입주할 땐 임대로 시작하여 8년 임대 거주 후에 공공분양으로 전환하는 임대 후 분양 방식이다. 두 가지 모두 임대의 개념이 혼재되어 있으므로, 100%에 모자라는 지분을 갖고 있다면 거주하는 동안은 임대료를 내야 한다. 물론 임대보증금 또한 내야 하니 이 부분도 염두에 둘 것.

공공분양임대 후 분양
주거 기간•일반 지역 : 20년 또는 30년 선택
•고분양가지역(분양가 9억 원 이상) : 30년 고정
•일반 지역 : 임대 8년+분양 12년 또는 22년 선택
•고분양가지역(분양가 9억 원 이상) : 임대 8년+분양 22년 고정
지분 취득 방법•최초 취득 : 분양가X지분율 20~25%
•4년마다 10~15%씩 지분 취득
•최초 취득 : 분양가X지분율 25~40%
•4년마다 12~20%씩 지분 취득
•추가 취득 시 분양가 기준 정기예금금리 가산
•미취득한 공공지분은 행복주택 수준의 임대료 납부
(본인 소유의 지분률이 올라갈수록 임대료 인하), *임대보증금 확인

최초 입주 때 얼마나 갖고 있어야 할까(Feat.주택담보대출/공공임대아파트 보증금 대출)

분양가가 5억이면 최초 지분가는 약 1억~1억 5천 만 원이다. 여기에 이사 비용과 취득세까지(*지분적립형 분양주택 역시 구매한 지분은 본인 재산이 되므로에 지분 비율에 따라 취득세를 내야 한다), 여윳돈 약 천 만 원 정도가 더 필요하다. 결국 1억이 훌쩍 넘는 돈이 내 주머니에 들어있지 않다면, 이 지분적립형주택도 그림의 떡이 될 수 있다는 뜻이다. 1억이란 돈을 만져본 적도 없고 향후 몇 년간에도 만질 수 없는 에디터는 이 지점에서 털썩 주저 앉을 뻔했다.

하지만 다행히도 지분적립형주택 역시 주택담보대출이 가능하다는데. 게다가 지분적립형 분양주택은 임대와 분양, 두 가지 성격을 갖고 있어 아래와 같이 중복 대출도 가능하다. 역시 집 사는 데 대출은 꼭 필요하다!

지분적립형분양주택 주택담보대출
최초 취득 지분에서 주택담보인정비율(LTV) 40%까지 가능
만약 분양가 5억 원 아파트를초기 지분 30% 취득한다면
(5억 권 X 30%) X 40% = 6천 만 원
공공임대아파트 보증금대출
총 보증금 기준 80~140%까지 가능
만약, 분양가 취득 후 임대보증금 1억 원, 월 14만 원이라면
1억 원 X 80~140% = 8천 만 원~1억 4천 만 원

*더 다양한 전용대출상품 출시 가능성 예상, 추후 확정

20~30년 동안 평생 매인 몸이 되어야 할까?

사정 상 도중에 팔아야 한다면, 전매제한으로 두고 거래가 가능하다. 현재 서울시는 10년, 혹은 20년을 전매제한으로 고려하고 있지만 아직 확정된 것은 아니다.  

지분적립형 분양주택 거래 제한 조건
•실 의무 거주 기간 및 전매제한 기간 후 팔 수 있음
•주택 매매 후 남는 차익은 입주자가 소유한 지분만큼의 수익만 가져갈 수 있으며 나머지는 정부나 SH에 귀속
(주택 값이 떨어지면 내 지분만큼 손실을 가져 감)

위에서 보듯이 대금 납부 기간을 다 채우지 못하고 집을 판다면 시세에 맞춰 자신이 가진 지분만큼 이익을 얻을 수 있다. 물론 지분 납부 기간을 모두 채운 후에 생긴 시세도 개인의 몫이 된다.

감수해야 할 불편함도 있다

지금은 돈이 없어 지분적립형 분양주택에 입주를 했더라도 사람 일은 한 치 앞을 모르는 것. 몇 년 사이 드라마틱하게 경제 상황이 펴서 생각보다 빨리 분양가를 지불할 수 있을 정도의 능력을 갖게 된다면 어떨까.

갚을 능력이 된다 해도 지분 취득에 속도를 낼 수 없다는 것이 기본 입장이다. 이는 입주자들이 시세 차익을 챙기는 목적으로 제도를 이용하는 것을 예방하기 위해서인데. 이처럼 본격적인 법 제정이 이뤄지기 전부터 제한 사항이 많아 지분적립형 분양주택의 현실성에 의문을 품는 목소리들도 꽤 있다. 하지만 부동산 시세를 안정화 시키고 무주택자를 구제하기 위한 취지의 정부 사업이라는 점을 고려할 때, ‘혜택’을 위한 어느 정도의 불편은 감수할 수밖에 없다는 점 또한 납득이 되는 사실.

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