노후가 ‘무대책’인 당신에게, 주택연금

‘내 집’으로 하는 노후연금 재테크!

노후 준비의 가장 큰 특징은 누군가 물어보면 ‘하고 있다’고 답하지만, 실제로는 아무 것도 안 하고 있다는 것이다. 물론 따로 준비가 힘들 만큼 사정이 어렵거나, 천재지변 등의 변고로 애써 모은 노후자금을 날리는 경우도 있다. 오늘은 노후를 빈손으로 맞을 위기에 처했을 때 꺼낼 수 있는 카드. 주택연금에 대해 알아보겠다.

What is 주택연금?

주택연금은 60세 이상 부부가 자기 소유 주택을 담보로 매달 연금처럼 돈을 받는 상품이다. 금융기관은 부부가 사망하면 집을 팔고 남은 돈에서 연금으로 지급된 만큼을 가져간다. 만약 남은 돈이 연금 지급액보다 적어도 추가 납부는 없다. 주택연금은 주택담보대출(모기지론)의 일종이지만, 금융기관이 고객에게 돈을 주기 때문에 ‘역(逆)모기지론’이라고도 한다.

주택연금은 주택 관련 보증 업무 등을 수행하는 한국주택금융공사(HF)에서 주관한다. HF가 심사를 거쳐 연금 신청자에게 주택 담보 보증서를 발급하면, 시중은행에서 대출을 실행해주는 식이다. 은행 자체 주택연금도 있지만, 한 해 가입자 수가 100명(2017년)을 넘기 힘들 만큼 소수에 불과하다. 연금 지급기간 등 구체적인 보장 조건에서 차이를 보이기 때문. 반면, 같은 기간 HF의 주택연금 가입자 수는 1만 명을 웃돌았다. 아래 설명하는 내용은 모두 HF 주택연금 기준이다.

소득 활용 or 대출 상환

주택연금은 지급 방식에 따라 1) 일반 주택연금, 2) 주택담보대출 상환용 주택연금, 3) 사전예약 보금자리론, 4) 우대형 주택연금으로 나뉜다.

일반 주택연금은 가장 기본, 대중적인 주택 연금이다. 전체 가입자의 90%가 이 연금에 가입돼 있다. 일반 연금은 종신지급형, 종신혼합형, 확정혼합형 3가지 중 하나로 수령할 수 있다. 먼저 종신지급형은 부부가 사망할 때까지 매달 연금을 지급 받는 방식이다. 종신혼합형은 전체 연금 평가액 중 일부만 인출할 수 있게 설정하고, 일부는 다달이 나눠 받는 것이다. 마지막으로 확정혼합형은 종신혼합형과 같지만, 연금 지급 기간만 10년 등으로 정해진 경우다.

일반 주택연금은 유일하게 지급 유형도 선택할 수 있다. 매달 일정한 금액을 받는 ‘정액형’과, 첫 10년 동안은 정액형보다 많이 받다가 11년째부터 초기 월 지급금의 70%만 받는 ‘전후후박형’이다. 가입자는 예상되는 상황에 따라 다달이 똑같은 금액(정액)을 받을지, 초반에 혜택을 집중(전후후박)할지 결정하면 된다.

주택담보대출(주담대) 상환용 주택연금은 문자 그대로 ‘대출 상환’에 초점을 맞춘 연금이다. 전체 평가액의 50~90%를 한 번에 주담대 상환용으로 인출하고, 나머지 금액을 매달 일정하게 받는 방식이다. 사전예약 보금자리론은 HF의 장기 주택담보대출인 ‘보금자리론’을 60세 이후 주택연금으로 전환할 수 있는 상품이다. 연금 전환 시 일정 금액이 보조금(전환장려금) 형태로 지급되는 장점이 있다.

우대형 주택연금은 부부 중 1명이 기초연금수급자일 때 가입하는 연금이다. 수령 방식은 ‘우대지급형’과 ‘우대혼합형’으로 나뉘는데, 우대지급형은 일반 주택연금의 종신(종신지급+종신혼합)방식에 비해 최대 13%까지 월 지급금을 더 받는 것이다. 우대혼합형은 전체 평가액의 최대 45%까지 인출하는 주담대 상환용 연금이다.

아래는 일반 주택연금, 주담대 상환용 주택연금, 우대형 주택연금 간 공통점과 차이점을 정리한 표다.

‘연금 지급액 > 주택 가격’ 돼도 괜찮아요!

주택연금의 장점으로는 크게 4가지를 꼽을 수 있다. 첫 번째는 ‘평생 거주, 평생 지급’이다. 주택연금은 주택 소유권 상실, 주민등록 이전 등 몇 가지 사유를 제외하면 평생 연금 지급 및 거주권이 보장된다. 또 부부 중 한쪽이 먼저 사망해도 연금 지급액이 감액되지 않는다.

두 번째는 ‘국가 보증’이다. 주택연금은 한국주택금융공사법에 따라 준정부기관인 HF가 지급을 보증하므로 연금 지급 중단 위험이 매우 낮다.

세 번째는 ‘낮은 상환 부담’이다. 주택연금은 부부가 사망한 뒤 주택을 처분하고 남은 돈을 가져가기 때문에 ‘만기일시상환대출’과 비슷하다. 한 가지 다른 점은 연금 지급액과 처분 가격 사이 차액을 요구하지 않는다는 것이다.

10년 후 가격이 1억으로 평가됐던 집이 시장 사정으로 8,500만 원에 팔렸다고 하자. 이 집에 살았던 부부 앞으로 지급된 연금 총액은 1억 2,000만 원. HF 입장에선 3,500만 원을 손해 본 것이지만 자식들을 상대로 한 추가 금액 청구는 없다. 주택연금은 노후 복지의 성격이 강하기 때문. 반대로 집이 비싸게 팔려 오히려 수익이 생겼을 경우, 연금 총액을 제외한 나머지 금액은 모두 상속인에게 돌아간다.

마지막 장점은 ‘세제 혜택’이다. △등록세(설정금액의 0.2%) 75% 감면 △농어촌 특별세 면제(등록세액의 20%) △대출이자비용 소득공제(연간 200만 원) △재산세 25% 감면 등이다. 단, 등록세 감면 혜택은 올해 12월까지만 제공되고, 재산세는 1가구 1주택에 한해 주택 가격 5억 원까지 25% 감면이 적용된다.

어떻게 신청하나요?

주택연금 신청 방법(아래 표 참조)은 꽤 간단하다. HF 공식 홈페이지에서는 예상 연금액도 조회할 수 있다.

노년층에게 주택 연금은 자기 명의로 된 집만 있다면, 마땅한 노후 대책이 없어도 인생의 황혼기를 든든하게 보낼 수 있는 빛과 소금 같은 존재. 다음 편에서는 주택연금과 관련해 자주 나오는 질문들을 FAQ 형식으로 정리해보고, 주의사항 및 농민을 위한 주택연금 ‘농지연금’에 대해 알아보겠다.